|
Suplinire acord în scopul obţinerii autorizării executării lucrării de
construire extindere
Art.27 alin.1 ordin nr.
839/2009 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991
Refuzul de a-şi da acordul la extinderea
spaţiului aflat în proprietate este nejustificat în situaţia neafectării
dreptului propriu de proprietate.
Curtea de Apel Bacău -Secţia
I Civilă Decizia civilă nr. 877 din 7 mai 2012
Prin sentinţa civilă nr.
1035 din 5 aprilie 2011 a Judecătoriei Roman s-a respins ca neîntemeiată acţiunea
civilă formulată de reclamantul D.G.I. împotriva pârâtei A.M.
Pentru a pronunţa această
hotărâre prima instanţă a reţinut că prin cererea introductivă reclamantul
D.G.I. a chemat în judecată pe pârâta A.M. pentru ca prin hotărârea ce se va
pronunţa să se constate refuzul nejustificat al acesteia cu privire la cererea
reclamantului de efectuare a unor lucrări de extindere în afara blocului, a
apartamentului proprietatea sa situat în municipiul Roman, bl. 7, ap.., jud.
Neamţ, hotărâre care să suplinească acordul pârâtei la emiterea autorizaţiei de
construire.
În motivarea acţiunii
reclamantul a arătat că este proprietarul unui apartament situat la parterul
blocului nr. 7, str... din municipiul Roman, iar pârâta este vecina sa care
locuieşte în acelaşi bloc, la etajul superior, deasupra locuinţei sale. În urmă
cu mai mult timp a luat hotărârea de a construi o cale de acces separată în
apartamentul său în vederea transformării lui într-un spaţiu comercial, sens în
care s-a adresat Primăriei municipiului Roman pentru obţinerea autorizaţiei de
construire. Cu acest prilej i-a fost solicitată în documentaţia aferentăşi o
listă de avizare cu acordul vecinilor. În acest scop, a concesionat suprafaţa
de 30 m.p.
teren aflată în prelungirea
exterioară a apartamentului său pe care urma să se efectueze lucrările de
extindere, fiindu-i eliberat certificatul de urbanism nr. 128/27.04.2010, ce
implica şi o serie de avize premergătoare emiterii autorizaţiei propriu-zise
printre care şi acordul pârâtei, în calitatea sa de vecin direct. Ori deşi a
respectat în totalitate prevederile art.27 din Ordinul nr. 839/12.10.2010
privind aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991,
referitoare la asigurarea prin proiect tehnic a măsurilor de punere în siguranţă
a construcţiei preexistente rezultate din raportul de expertiză tehnică, pârâta
refuză în mod nejustificat să-şi dea acordul pentru efectuarea lucrărilor. în
cauză reclamantul susţine că a întocmit un proiect tehnic ce cuprinde un
memoriu justificativ de asigurare a rezistenţei construcţiei, pe care 1-a
prezentat pârâtei care iniţial şi-a exprimat acordul printr-o declaraţie
notarială în privinţa practicării unei căi de acces separată în apartamentul său.
Ulterior aceasta s-a opus cu vehemenţă efectuării lucrărilor de extindere în
afara acordului exprimat iniţial, cu încă 30 m.p. invocând afectarea siguranţei
locuinţei sale, crearea condiţiilor de zgomot excesiv, producerea de infiltraţii
subterane etc.
Considerând că toate aceste
motive nu au nici o justificare pentru refuzul acordului său, reclamantul a
solicitat instanţei să constate caracterul său nejustificat şi să pronunţe o
hotărâre care să suplinească manifestarea sa de voinţă.
Din analiza probelor
administrate în cauză instanţa a reţinut în fapt că, în baza Contractului de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 134/12.08.2009 la B.N.P. D. O.-K, din comuna Ion Creangă,
jud. Neamţ, reclamantul D.G.I. a dobândit dreptul de proprietate asupra unui
apartament compus din trei camere şi dependinţe, situat în municipiul Roman,
str..., bl.7, sc..., parter, ap..., jud. Neamţ. Sub pretextul că în acest spaţiu
intenţiona să desfăşoare o activitate comercială de accesare de fonduri
europene a solicitat şi obţinut de la pârâta A. M., potrivit declaraţiei
autentificate sub nr. 1316/07.05.2010 la B.N.P. T. S. şi B. I. din municipiul
Roman proprietarul apartamentului aflat la etajul superior, acordul acesteia de
a construi o cale de acces separată în acest apartament cu menţiunea expresă ca
perimetrul amenajării să nu depăşească perimetrul balconului său. Ulterior însă
reclamantul s-a răzgândit în privinţa destinaţiei apartamentului dobândit în
condiţiile de mai sus în sensul de a-i da o destinaţie de spaţiu comercial de
desfacere de mărfuri. Pentru aceasta, în baza Contractului de concesiune nr.
1806/01.02.2010 şi a certificatului de urbanism nr. 128/27.04.2010, a întocmit
documentaţia tehnică necesară extinderii exterioare a spaţiului respectiv cu
aproximativ 30 m.p.. Pentru autorizarea efectuării lucrărilor i-a fost
solicitat un nou acord al pârâtei în privinţa spaţiului extins pe suprafaţa de
30 m.p. însă de data aceasta a refuzat. Considerând că refuzul pârâtei este
nejustificat, reclamantul a solicitat pe cale judecătorească să se constate
netemeinicia opoziţiei sale şi să se pronunţe o hotărâre care să suplinească
acordul său.
Coroborând toate probele
administrate în cauză instanţa a constatat că acţiunea reclamantului este neîntemeiată
şi în consecinţă a dispus respingerea ei pe următoarele considerente:
Potrivit dispoziţiilor art.
27, alin. 1 din Ordinul nr. 839 din 12 octombrie 2009 pentru aprobarea Normelor
metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii „Acordul vecinilor, prevăzut la pct. 2.5.6. al secţiunii
I „Piese scrise” a cap. A. „Documentaţia tehnică pentru autorizarea executării
lucrărilor de construire -D.T.A.C.”, prevăzut în anexa nr. 1 la Lege, este
necesar în următoarele situaţii: a) pentru construcţiile noi, amplasate
adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor vecinătate -şi numai dacă
sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea acestora; b) pentru lucrări
de construcţii necesare în vederea schimbării destinaţiei în clădiri existente;
c) în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirilor
învecinate”.
În alin. 2 şi 3 ale art. 27
din ordinul mai sus menţionat se stipulează în mod expres că „(2) Situaţiile
prevăzute la alin. (1) lit. a) corespund cazurilor în care, prin ridicarea unei
construcţii noi în vecinătatea imediată a unei construcţii existente, pot fi
cauzate acesteia prejudicii privind rezistenţa mecanică şi stabilitatea,
securitatea la incendiu, igiena, sănătatea şi mediul ori siguranţa în
exploatare. Cauzele acestor situaţii pot fi, de exemplu, alipirea la calcan,
fundarea la o cotă mai adâncă decât cea a tălpii fundaţiei construcţiei
existente, afectarea gradului de însorire. (3) Situaţiile prevăzute la alin.
(1) lit. b) şi c) corespund cazurilor în care, urmare investiţiei noi pot fi
create situaţii de disconfort generate de incompatibilităţi între funcţiunea
preexistentă şi cea propusă, atât în situaţia în care se aduc modificări de
destinaţie a spaţiilor în interiorul unei clădiri, cât şi în situaţia în care
funcţionalitatea unei construcţii noi este incompatibilă cu caracterul şi funcţionalitatea
zonei în care urmează să se integreze. Cauzele cele mai frecvente sunt cele
legate de afectarea funcţiunii de locuit prin implementarea unor funcţiuni
incompatibile datorită zgomotului, circulaţiei, degajării de noxe etc”.
Potrivit
alin. 4-5 ale aceluiaşi articol „(4) Acordul vecinilor se va da condiţionat de
asigurarea, prin proiectul tehnic P.Th. şi autorizaţia de construire/desfiinţare,
a măsurilor de punere în siguranţă a construcţiei preexistente rezultate în
urma raportului de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii
construcţii. (5) Acordul vecinilor este valabil numai în formă autentică”.
Prin alin. 6 al art. 27 din
ordin este reglementată situaţia refuzului nejustificat al acordului vecinilor în
care se arată că „(6) Refuzul nejustificat de a-şi da acordul se constată de către
instanţa de judecată competentă, hotărârea acesteia urmând să fie acceptată de
către emitentul autorizaţiei de construire/desfiinţare în locul acordului
vecinilor”.
Aceasta este reglementarea
de drept a perceperii acordului vecinilor şi temeiul de drept al cererii de
chemare în judecată a acestora în cazul în care uzează nejustificat şi abuziv
de acest drept.
În cazul de faţă instanţa a
constatat că refuzul pârâtei nu este în nici un fel nejustificat, cu atât mai mult
cu cât el vizează aspecte din toate cele trei categorii de impedimente prevăzute
de art. 27, alin. l, lit. a, b, c din O. nr. 839/2009.
Astfel, în categoria
impedimentelor prevăzute de art. 27, alin. l, lit. a din ordin ne aflăm în
situaţia unei construcţii noi, amplasată adiacent unei construcţii existente, când
trebuie respectaţi toţi parametri indicaţi la alin. 2 privind rezistenţa
mecanică şi stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena, sănătatea şi mediul
ori siguranţa în exploatare, gradul de însorire, etc. Edificarea construcţiei
anexate blocului de locuinţe în care locuieşte pârâta presupune afectarea fundaţiei
clădirii existente, a conductei de alimentare cu apă care traversează
perimetrul respectiv, poate produce infiltraţii de ape pluviale în zona de
alipire a celor două construcţii şi poate îngreuna operaţiunile de securitate
la incendii. De asemenea, lucrarea conduce la desfiinţarea în totalitate a spaţiului
verde din zonă şi prin destinaţia sa afectează condiţiile de igienă, inclusiv
cele de confort vizual şi fonic.
În aceeaşi măsură lucrarea
afectează şi categoria impedimentelor prevăzute de art. 27, alin. l, lit. b şi
c din ordin privind schimbarea destinaţiei clădirii existente şi amplasarea
unei construcţii cu altă destinaţie decât cea a clădirii învecinate. Astfel
investiţia nouă creează situaţii de disconfort vecinilor, inclusiv pârâtei,
generate de incompatibilităţi între funcţiunea preexistentă şi cea propusă,
deoarece se aduc modificări de destinaţie a spaţiului în interiorul clădirii şi
în afara ei, funcţionalitatea construcţiei noi fiind incompatibilă cu
caracterul şi funcţionalitatea zonei în care urmează să se integreze.
Din acest punct de vedere,
edificarea noii construcţii conduce la afectarea funcţiunii de locuit a
blocului existent prin implementarea unor funcţiuni incompatibile datorită
zgomotului, circulaţiei, degajării de noxe, aprovizionării cu marfă etc.
În speţă refuzul acceptării
edificării acestei construcţii a fost manifestat de toţi locatarii prezenţi la
domiciliu ai scării respective de bloc şi nu numai de către pârâtă. Chemarea în
judecată a pârâtei a fost tăcută pe considerentul că aceasta este vecinul
direct al spaţiului dobândit de reclamant, dar opoziţia locatarilor este
colectivă conform tabelului depus la dosar. Acest lucru este confirmat şi de
martorii N. D. şi G. A.-B., locatari ai aceleiaşi scări de locuinţe care au arătat
că practicarea uşii de acces prin dărâmarea zidului de rezistenţă şi extinderea
spaţiului comercial vor afecta structura blocului. De asemenea, cele două
martore au arătat că pe latura respectivă sunt amplasate toate dormitoarele
locuinţelor lor şi prin deschiderea unui nou spaţiu comercial într-un spaţiu şi
aşa destul de aglomerat ar produce un evident disconfort locativ tuturor
colocatarilor din scara respectivă. Martorele au susţinut că deja blocul
respectiv are o canalizare deficitară şi lucrarea ar conduce la acumularea
scurgerilor de apă în subsolul său. Ori amplasarea acestei construcţii ar fi o
sursă suplimentară de zgomot şi ar afecta considerabil condiţiile de igienă în
zonă. Instanţa constată întemeiate susţinerile pârâtei şi în ceia ce priveşte
afectarea securităţii locuinţei sale prin plasarea acoperişului acestei clădiri
direct sub geamurile apartamentului său, ce ar facilita accesul persoanelor cu
intenţii frauduloase. Mai mult ca atât acest acoperiş ar produce un evident
disconfort termic şi fonic prin acumularea de zăpadă în timpul iernii ori prin
reflexia luminii şi căderea ploii în celelalte anotimpuri. Pârâta nu are nici o
obligaţie de a suporta modificarea mediului ambiental şi destinaţiei locuinţei
sale, pentru a facilita reclamantului desfăşurarea unei activităţi comerciale în
profitul său şi în detrimentul locatarilor. Potrivit art. 2 din Lg. nr.
114/1996, constituie locuinţă orice „construcţie alcătuită din una sau mai
multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care
satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii. Ea trebuie să
acopere necesităţile esenţiale de odihnă, preparare a hranei, educaţie şi igienă,
asigurând exigenţele minimale conform destinaţiei sale atunci când a fost achiziţionată.
Pârâta
are asupra apartamentului un drept de proprietate şi exercitarea prerogativelor
dreptului său, inclusiv aceluia locativ (de abitaţie) nu poate fi tulburat şi
nici limitat de nimeni şi prin nici o modalitate. Blocul de locuinţe în care se
află apartamentul pârâtei a avut la data dobândirii dreptului de proprietate o
anumită destinaţie şi configuraţie care nu pot fi schimbate în defavoarea sa, fără
acordul său. Pârâta şi ceilalţi locatari ai blocului respectiv nu pot fi constrânşi
să suporte o construcţie anexă care să le afecteze prerogativele dreptului lor,
fără acordul lor. Este adevărat că, în prezent există în mediul urban o mulţime
de asemenea construcţii, dar toate au fost edificate cu acordul vecinilor,
perceput în forma prevăzută de lege. În speţă, refuzul pârâtei de a-şi da
acordul pentru edificarea acestei lucrări nu este abuziv şi nici nejustificat.
Nici una dintre susţinerile reclamantului privind crearea unor facilităţi
compensatorii şi a unor condiţii de limitare a prejudiciului adus locatarilor
nu poate fi primită fără acordul acestora. Instanţa nu poate impune locatarilor
să primească facilităţi de genul celor promise de reclamant privind asigurarea
camerelor video de supraveghere, a condiţiilor de igienă, a climatului de linişte
şi confort dacă acestea nu sunt acceptate de ei în calitate de proprietari.
Împotriva acestei hotărâri a
declarat apel reclamantul D. G.-I. iar Tribunalul Neamţ prin decizia civilă nr.
226 din 24 nov. 2011 a respins ca nefondat apelul, reţinând că lipsa acordului
pârâtei vizează doar extinderea spaţiului comercial prin prelungirea spaţiului
aferent apartamentului iar refuzul intimatei nu poate fi considerat abuziv, întrucât
proprietarii îşi păstrează dreptul de a-şi conserva condiţiile în care trăiesc,
pe fondul aglomerării masive din mediul urban, iar Ordinul ministrului sănătăţii
nr. 536/1991 referitor la aprobarea Normelor de igienă şi a recomandărilor
privind mediul de viaţă al populaţiei prevede că trebuie asigurată o zonă verde de folosinţă generală.
S-a apreciat că nu poate fi
considerată nejustificată susţinerea intimatei referitoare la securitatea
locuinţei sale, deoarece, prin edificarea acelei extinderi, posibilitatea de
escaladare frauduloasă nu este exclusă, iar temerea cu care ar fi nevoită să trăiască,
în permanenţă, este de natură să-i
afecteze liniştea şi siguranţa unei vieţi normale.
Împotriva acestei hotărâri a
declarat recurs reclamantul.
În motivarea recursului se
arată, în esenţă, că hotărârea este pronunţată cu aplicarea greşită a legii,
instanţa omiţând să dea relevanţă juridică contractului de concesiune nr. 1806
din 1 februarie 2010, pe care l-a încheiat cu Primăria municipiului Roman şi
care are ca obiect preluarea în concesiune sa terenului aferent construcţiei
apartamentului situat în Roman, str... bloc..., ap..., în suprafaţă de 30 mp în
vederea realizării unei extinderi pentru acces separat şi schimbare destinaţie
de locuinţă în spaţiu comercial.
Arată recurentul că instanţa
motivează respingerea cererii sale pe considerente de ordin exclusiv moral, lăsând
fără relevanţă juridică aspectele care au reglementare juridică specifică, înlăturând
fără nicio justificare adresa nr. 9245 din 12 mai 2011 emisă de Direcţia de
Urbanism şi Amenajarea Teritoriului a Municipiului Roman, potrivit căreia
schimbarea de destinaţie din spaţiu de locuit în spaţiu comercial nu reprezintă
o funcţiune incompatibilă cu zona funcţională – locuinţe colective întrucât
această activitate nu produce poluare, noxe, zgomot, vibraţii.
Susţine
recurentul că Ordinul 536/1991 emis de Ministerul Sănătăţii se aplică în situaţia
în care este vorba de stabilirea amplasamentelor clădirilor de locuit care
trebuie să cuprindă în planurile aferente şi existenţa spaţiilor verzi.
Examinând cauza sub aspectul
motivelor de recurs invocate, Curtea de Apel a reţinut următoarele:
Recurentul este proprietarul
unui apartament situat în Roman, str... bloc.. , sc... ,ap..., judeţul Neamţ şi
a intenţionat să dea apartamentului destinaţia de spaţiu comercial de desfacere
de mărfuri şi să extindă exterior spaţiul cu aproximativ 30 de mp, sens în care
a încheiat contractul de concesiune nr. 1806 din 1 februarie 2010 şi certificatul
de urbanism nr. 128/27 aprilie 2010.
Pentru autorizarea efectuării
lucrărilor a solicitat acordul pârâtei în privinţa spaţiului extins, însă
aceasta a refuzat să-şi dea acordul.
Potrivit dispoziţiilor art.
27 al. 1 din Ordinul nr. 839 din 12 octombrie 2009 pentru aprobarea Normelor
metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţie, acordul vecinilor prevăzut la punct 2.5.6 al secţiunii
I „Piese scrise” a cap. A ”Documentaţia tehnică pentru autorizare executarea
lucrărilor de construire” este necesar în anumite situaţii: a) pentru construcţii
noi, amplasate adiacent construcţiilor existente sau în imediata lor vecinătate
– şi numai dacă sunt necesare măsuri de intervenţie pentru protejarea acestora;
b) pentru lucrări de construcţie necesare în vederea schimbării destinaţiei în
clădiri existente; c) în cazul amplasării de construcţii cu altă destinaţie decât
cea a clădirilor învecinate.
Alineatul 2 şi 3 al aceluiaşi
articol precizează că situaţiile prevăzute la al. 1 lit. a corespund cazurilor în
care prin ridicarea unei construcţii noi în vecinătatea imediată a unei
construcţii existente se pot cauza acesteia prejudicii privind rezistenţa
mecanică şi stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena, sănătatea şi mediul
ori siguranţa în exploatare. Situaţiile prevăzute la al. 1 lit. b şi c
corespund cazurilor în care urmare investiţiei noi pot fi create situaţii de
disconfort generate de incompatibilităţi între funcţiunea preexistentă şi cea
propusă, atât în situaţia în care se aduc modificări de destinaţie a spaţiilor în
interiorul unei clădiri, cât şi în situaţia în care funcţionalitatea unei
construcţii noi este incompatibilă cu caracterul şi funcţionalitatea zonei în
care urmează să se integreze. Cauzele cele mai frecvente sunt cele legate de
afectarea funcţiunii de locuit prin implementarea unor funcţiuni incompatibile
datorită zgomotului, circulaţiei, degajării de noxe etc.
În cauza de faţă, în raport
intenţia de extindere a spaţiului şi schimbarea destinaţiei celui aflat în
proprietate, acordul vecinilor se impune a fi solicitat însă, faţă de textul
legal menţionat şi actele de la dosar, nu rezultă că refuzul intimatei în a-şi
da acordul este întemeiat.
Astfel, intimata este
proprietara apartamentului situat la etajul 1, deasupra apartamentului
recurentului, situaţie în care dreptul său de proprietate nu este în niciun mod
afectat.
În cauză, la instanţa de
fond s-a efectuat o expertiză tehnică, din care rezultă că extinderea propusă
are certificatul de urbanism şi acordurile necesare de către firmele abilitate
– Inspecţia de stat în construcţii,
Ministerul Administraţiei şi Internelor – securitate la incendiu, Apa Serv SA,
E ON Energie România S.A. – gaz şi curent electric, Centrul de telecomunicaţii
Neamţ.
Se precizează în expertiză că
proiectarea unui gol în exterior pentru extindere în apartament presupune o
anumită tehnologie, care să fie monitorizată de organele de specialitate
conform Legii nr. 10/1995 şi că astfel de intervenţii au mai fost executate în
Municipiul Roman.
Din
constatările expertului nu rezultă că s-ar afecta structura de rezistenţă a
blocului, securitatea la incendiu, igiena, sănătatea sau mediul ori siguranţa în
exploatare, aşa cum prevăd dispoziţiile Ordinului 839/2009.
De asemeni, din actele de la
dosar, nu rezultă că funcţionarea nouă ar fi incompatibilă cu cea existentă
datorită zgomotului, circulaţiei, degajării de noxe.
Deşi s-a reţinut de instanţă
că prin activitatea ce se va desfăşura s-ar crea un disconfort locativ tuturor
colocatarilor din scară, din actele de la dosar nu rezultă acest aspect, nici
sub aspectul scurgerilor de apă în subsol, nici ca sursa de zgomot ori condiţii
de igienă sau afectarea securităţii locuinţei.
S-a mai menţionat în
expertiză că s-ar fi susţinut de locatari că prin construcţie s-ar ocupa o
parte din contorul de gaz, că sub construcţia ce se va ridica s-ar afla o
conductă de apă şi că peretele din partea de N-V ar fi deplasat cu aproximativ
20 cm spre scara vecină, însă acestea au fost doar susţineri care nu vor putea
fi reţinute în contextul în care în expertiză s-a menţionat că recurentul are
acordurile necesare emise de forurile abilitate, aşa cum s-a arătat anterior.
De aceea s-a apreciat că
dreptului de proprietate al intimatei nu i se aduce atingere în nici un mod,
iar prin suplinirea acordului intimatei nu se încalcă prevederile art. 1 din
Convenţia Europeană a Drepturilor Omului care garantează dreptul la proprietate
şi art. 8 dreptul la respectarea vieţii private şi a domiciliului.
Având în vedere situaţia reţinută, Curtea de Apel, în baza
art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă a admis recursul, a modificat în tot
decizia recurată, a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul
că a admis acţiunea, a suplinit consimţământul pârâtei în scopul obţinerii
autorizaţiei executării lucrării de construire pentru extinderea din R., str...
bloc.., ap... | 
