avocats.ro
jurisprudență
 
 
 
 
Preţul de piaţă al apartamentului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995. constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare­cumpărare prin hotărâri judecătoreşti irevocabile, pentru încălcarea dispoziţiilor art. 9 şi 14 din lege. Respingere
 
Curtea de Apel Cluj, Secţia I­a civilă, decizia nr. 63/A din 6 iunie 2012
 
Prin acţiunea înregistrată sub nr. 902/33 din 20 mai 2009 la Curtea de Apel Cluj, reclamanţii M.G., B.N., B.M., B.A.M., B.M., B.C., U.A., U.I., D.O., D.S., S.D., S.C., I.R., I.A. şi S.V., l­au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa, să dispună obligarea pârâtului la restituirea preţului de piaţă al apartamentelor ce compun imobilul situat în Cluj­Napoca, P­ţa S. nr. 18, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 455 din 26 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Cluj Secţia de Contencios Administrativ şi Fiscal, s­a admis acţiunea intentată de reclamanţii M.G., B.N., B.M., B.A.M., B.M., B.C., U.A., U.I., D.O., D.S., S.D., S.C., I.R., I.A., S.V.., cu domiciliul procesual ales la Cabinetele grupate de avocaţi Turdean Paul şi Asociaţii, respectiv Cluj­Napoca, Calea Dorobanţilor nr. 14­16, et.7, apartamentul 21, împotriva pârâtului Statul Român prin MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE, cu sediul în Bucureşti, Sector 5, str. Apollodor nr. 17 şi în consecinţă:
S­a dispus obligarea pârâtului la restituirea către reclamanţi, a preţului de piaţă al apartamentelor situate în Cluj­Napoca, str. B., nr.19, ap.4, 6, 7, 8 şi apartamentele situate în Cluj­Napoca, P­ţa S. nr.18, nr. 9,10,11,12, conform expertizei efectuate în cauză astfel: către reclamanta M.G. suma de 24000 Euro, sau echivalentul în lei la data plăţii, reclamanţii B.N., B.M., B.A.M. suma de 125000 Euro sau echivalentul în lei la data plăţii, reclamantului B.M., B.C., suma de 98500 Euro sau echivalentul în lei la data plăţii, reclamanţilor I.A. şi I.R. suma de 117670 Euro sau echivalentul în lei la data plăţii, reclamanţilor U.A., U.I., suma de 123 700 Euro sau echivalentul în lei la data plăţii, reclamanţilor D.O., D.S., suma de 130000 Euro sau echivalentul în lei la data plăţii, reclamantului S.V.. suma de 86500 Euro sau echivalentul în lei la data plăţii si reclamanţilor S.D. şi C., suma de 144000 euro sau echivalentul în lei la data plăţii.
A fost obligat pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 8000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut în esenţă că apartamentele în litigiu se află situate administrativ în Cluj­Napoca, Piaţa S. nr. 18, respectiv B. nr. 19, şi au trecut în proprietatea Statului Român, în administrarea Sfatului Popular al oraşului Cluj, în baza Decretului nr. 92/1950.
În temeiul Legii nr. 112/1995, Consiliul local al municipiului Cluj­Napoca prin S.C. C. SA Cluj­Napoca, le­a vândut reclamanţilor apartamentele pe care le ocupau în calitate de chiriaşi.
Ulterior, prin decizia civilă nr. 87 din 5.06.2003 a Curţii de Apel Timişoara, s­a admis apelul împotriva sentinţei civile nr. 120 din 27.03.2001 a Tribunalului Cluj, care a fost schimbată în sensul că s­a admis acţiunea şi s­a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare­cumpărare încheiate de părţi, printre care şi reclamanţii din prezenta cauză cu S.C. C. SA Cluj­Napoca.
Raportat la prevederile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 şi a dispoziţiilor art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, curtea a reţinut că şi chiar dacă ar fi existat culpa reclamanţilor la încheierea contractelor de vânzare­cumpărare, ea este nerelevantă în raport de culpa Statului Român, în condiţiile în care acesta a creat aparenţa unei înstrăinări valabile.
Prin decizia nr. 4810 din 19 octombrie 2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, s­a admis recursul declarat de Satul Român prin Ministerul Finanţelor Publice reprezentat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice Cluj, Secţia comercială de contencios administrativ şi fiscal, care a fost casată şi s­a trimis cauza spre competentă soluţionare Tribunalului Cluj, Secţia civilă.
Pentru a decide astfel, înalta curte a reţinut că prima instanţă a soluţionat nelegal acţiunea introductivă de instanţă ca instanţă de contencios administrativ, deşi în speţă obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie obligarea pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice la restituirea preţului de piaţă al apartamentelor ce compun imobilul situat în Cluj­Napoca, în baza art.501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001
Cum în speţă în mod evident nu ne aflăm în situaţia atacării unui act administrativ nelegal prin care să se fi produs vătămarea dreptului sau interesului legitim al intimaţilor­reclamanţi şi nici în ipoteza unei solicitări de a soluţiona în termenul legal o anume cerere ori a unui refuz nejustificat de a rezolva o astfel de cerere referitoare la un drept sau la un interes legitim, este evident că nu ne aflăm în sfera contenciosului administrativ.
Prin urmare, Curtea de Apel Cluj, Secţia de contencios administrativ şi fiscal, a pronunţat sentinţa civilă nr. 455 din 25.11.2010, cu încălcarea regulilor de competenţă materială, motiv pentru care sentinţa este nelegală şi a fost casată, cu trimiterea cauzei la instanţa competentă Tribunalul Cluj, Secţia civilă.
Urmare a casării cu trimitere, cauza a fost înregistrată la Tribunalul Cluj, secţia civilă, prin sentinţa civilă nr. 290 din 23 martie 2012, s­a respins acţiunea civilă intentată de reclamanţii M.G., B.N., B.M., B.A.M., B.M., B.C., U.A., U.I., D.O., D.S., S.D., S.C., I.R., I.A. şi S.V., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, pentru obligarea la restituirea preţului de piaţă al apartamentelor ce compun imobilul situat în Cluj­Napoca, Piaţa S. nr. 18, respectiv intrarea din strada B. nr. 19, jud. Cluj.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că în baza art. 501 alin. (1)din Legea nr. 112/1995, proprietarii ale căror contracte de vânzare­cumpărare au fost anulate, pot solicita restituirea preţului de piaţă al imobilelor, în situaţia în care aceste contracte au fost încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Din probele administrare în cauză, a rezultat că reclamanţii în calitate de foşti chiriaşi ai apartamentelor ce compun imobilul situat în Cluj­Napoca, Piaţa
S. nr. 18 şi str. B. nr. 19, la apariţia Legii nr. 112/1995 au cumpărat apartamentele pe care le deţineau cu titlu de chirie.
Ulterior, prin decizia civilă nr. 87 din 5 iunie 2001 a Curţii de Apel Timişoara, s­a admis apelul declarat de reclamanţii din acel dosar, împotriva sentinţei civile nr. 120/2001 a Tribunalului Cluj, care a fost schimbată în tot, în sensul că a admis acţiunea reclamanţilor­apelanţi de atunci împotriva pârâţilor (actualii reclamanţi­apelanţi), a Consiliului local al municipiului Cluj­Napoca şi
S.C. C. SA Cluj­Napoca şi în consecinţă, s­a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare­cumpărare.
În considerentele acelei decizii, s­a reţinut că acele contracte de vânzare­cumpărare s­au încheiat prin fraudă la lege, întrucât au fost încheiate înainte ca procedura de soluţionare a cererii de acordare a măsurilor reparatorii formulată de reclamanţi să fi fost soluţionată. S­a apreciat că atât cumpărătorii cât şi vânzătorul, au eludat dispoziţiilor art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995 la momentul încheierii contractelor de vânzare­cumpărare, astfel încât contractele de vânzare­cumpărare au fost încheiate prin fraudă de lege.
Prin urmare, în privinţa reclamanţilor, s­a statuat cu autoritate de lucru judecat faptul că au încheiat contractele de vânzare­cumpărare ulterior anulate, prin fraudă la lege, prin încălcarea Legii nr. 112/1995 şi cu totală rea­credinţă, condiţii în care reclamanţii nu întrunesc cerinţele prevăzute de art. 501 din Legea nr.10/2001, respectiv aceea de a fi încheiat contractele de vânzare­cumpărare cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
O asemenea hotărâre este în acord cu practica CEDO, care i­a apărat doar pe acei chiriaşi care au dobândit cu bună­credinţă dreptul de proprietate prin contracte de vânzare­cumpărare ce au fost confirmate irevocabil de instanţe.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii, solicitând desfiinţarea ei şi reţinând cauza spre rejudecare, să se dispună restituirea către reclamanţi a preţului de piaţă al apartamentelor ce compun imobilul situat în Cluj­Napoca, Piaţa S. nr. 18, intrarea din str. B., achiziţionate în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 112/1995, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului, reclamanţii au susţinut că sentinţa apelată este nelegală şi netemeinică, deoarece imobilul în care sunt situate apartamentele pentru care se solicită preţul de piaţă, a fost înscris în CF nr. 2968 Cluj, nr. top 642 şi a trecut în proprietatea Statului Român, în administrarea Sfatului Popular al judeţului Cluj, în temeiul deciziei nr. 3086/213 din 9.09.1959 a Comitetului Executiv al Sfatului Popular al oraşului Cluj, iar după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, Consiliul local al municipiului Cluj­Napoca l­a vândut chiriaşilor, respectiv apelanţilor.
În considerentele deciziei civile nr. 325 din 3.04.2007 a Curţii de Apel Timişoara, s­a reţinut că vânzarea apartamentelor în litigiu în situaţia în care pentru aceste imobile existau cereri formulate în baza Legii nr.112/1996 nesoluţionate de comisie prin hotărâre care să fie supusă controlului judecătoresc, nu se putea realiza, astfel că în mod corect a fost admis apelul reclamanţilor de către instanţa de apel, cu consecinţa constatării nulităţii absolute a contratelor de vânzare­cumpărare; au fost menţinute dispoziţiile deciziei nr. 87/05.06.2003 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, prin care s­a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare­cumpărare.
Nicăieri nu s­a menţionat reaua­credinţă a cumpărătorilor, întrucât partea care a iniţiat demersurile de vânzare a apartamentelor, este o unitate controlată de Statul Român, care a acţionat prin intermediul mandatarului S.C. C. SA Cluj­Napoca.
Faptul că moştenitorii fostului proprietar făceau demersuri pentru restituirea imobilului, nu este un motiv pentru a­i sancţiona pe reclamanţii care au respectat procedura prevăzută de legea în vigoare, în condiţiile în care instituţiile statului sunt abilitate să verifice dacă imobilul este revendicat, dacă cel care îl revendică este persoană îndreptăţită, dacă imobilul este liber, etc.
Curtea de Apel Timişoara a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare­cumpărare al reclamantei, dar acest fapt nu înlătură culpa majoră a Statului Român, în condiţiile în care prin instituţiile abilitate a înţeles să înstrăineze imobilul în favoarea reclamantelor.
În speţă, reclamanţii erau titulari ai unui contract de închiriere valabil şi locuiau în imobilul în litigiu, fiind respectat şi termenul prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, precum şi celelalte dispoziţii, contractele de vânzare­cumpărare fiind anulate pentru alte considerente, astfel că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, modificat prin Legea nr. 1/2009, dispoziţii potrivit cărora reclamanta este îndreptăţită la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Întrucât alte instanţe s­au pronunţat definitiv şi irevocabil în acest sens, o decizie în contra reclamanţilor ar crea o gravă discriminare ce ar putea fi reparată exclusiv de Curtea Europeană a Drepturilor Omului.
Cererea reclamanţilor este justificată şi potrivit dispoziţiilor art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la CEDO, despăgubirea fiind necesar să fie reală, Legea nr. 112/1995 nu face diferenţa între acte încheiate cu bună­credinţă sau rea­credinţă.
În continuare, reclamanţii au invocat Cauza Belaşin împotriva României, Cauza Reteanu împotriva României, Cauza Păduraru împotriva României, cauza Sebastian Taub împotriva României, Cauza Porteanu împotriva României, Cauza Ruxandra Ionescu împotriva României şi Cauza Radu împotriva României.
În situaţia în care se va respinge apelul, apelanţii au solicitat în baza art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, obligarea Statului Român prin Ministerul Finanţelor Publice, la restituirea preţului actualizat cu indicele de inflaţie, plătit pentru achiziţionarea imobilelor menţionate, aspecte nesoluţionate de instanţa de fond.
Intimatul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice prin întâmpinare a solicitat respingerea apelului şi menţinerea ca legală şi temeinică a soluţiei atacate.
Examinând apelul prin prisma motivelor formulate, curtea reţine următoarele:
Reclamanţii au fost titularii contractelor de închiriere asupra apartamentelor situate în imobilul din Cluj­Napoca, Piaţa S. nr. 18 şi str. B. nr. 19, care a constituit proprietatea tabulară a lui A.V.V. şi a soţiei sale E., după care ulterior s­a transmis moştenitorilor acestora, aşa cum rezultă din CF nr. 2968 Cluj­Napoca, nr. top 642.
Anterior, prin decizia nr. 3086 din 9.09.1959 a fostului Comitet Executiv al Sfatului Popular al oraşului Cluj, imobilul a trecut în proprietatea Statului Român şi în administrarea operativă a Sfatului Popular al oraşului Cluj, în baza Decretului nr. 92/1950, ulterior fiind transformat în mai multe apartamente şi închiriat.
După intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, Consiliul local al municipiului Cluj­Napoca prin mandatar S.C. C. SA Cluj­Napoca, le­a vândut reclamanţilor apartamentele închiriate, în calitate de titulari ai contractelor de închiriere.
Prin decizia civilă nr. 87 din 5 iunie 2003 a Curţii de Apel Timişoara, menţinută prin decizia civilă nr. 325 din 3 aprilie 2007 a aceleiaşi curţi de apel, s­a admis apelul declarat de reclamanţii de atunci V.V.M., N.D., Ge.E., G.I., V.V.M., G.A.., V.V.D. şi V.V.A., împotriva sentinţei civile nr. 120 din 27.03.2001 a Tribunalului Cluj, care a fost schimbată în tot, în sensul că s­a admis acţiunea intentată de reclamanţii de atunci, împotriva pârâţilor de atunci (reclamanţii din prezentul dosar) S.E., C.Z.Ş., C.O.L., B.E., M.G., C.B.L., B.N., B.M., M.R., B.M., B.C., I.R., I.A., U.A., U.I., D.O., D.S., S.V., S.D., S.C., Consiliul local al municipiului Cluj­Napoca şi S.C. C. SA Cluj­Napoca prin lichidator şi în consecinţă, s­a constatat calitatea reclamanţilor de moştenitori legali acceptanţi după defuncţii V.V.A., V.V.E., V.V.M., G.E., G.A., A.V.V. şi A.V.V.; s­a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare­cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 între Consiliul local al municipiului Cluj­Napoca prin mandatar S.C. C. SA Cluj­Napoca şi cumărători, astfel: nr. 32467/16.01.1997 cu S.I., nr. 32031/19.12.1996 cu C..Ş.şi C.O.L.; nr. 31160/21.11.1996 cu M.G.; nr. 32727/22.01.1997 cu C.B.L.; nr. 31856/17.12.1996 cu B.N., B.M. şi M.R.; nr. 31275/26.11.1996 cu B.M. şi B.C.; nr. 31278/26.11.1996 cu I.R. şi I.A.; nr. 32613/20.01.1997 cu U.A. şi U.I.; nr. 33049/25.02.1997 cu D.O. şi D.S.; nr. 32114/20.12.1996 cu S.V.; nr. 33228/24.11.1997 cu S.D. şi S.C.; s­a dispus rectificarea cărţilor funciare individuale nr. 122455 Cluj, nr.123559 Cluj, nr. 121160 Cluj, nr.122758 Cluj, nr.126909 Cluj, nr. 121447 Cluj, nr. 120540 Cluj, nr. 120539 Cluj, nr. 123058 Cluj, nr. 121242 Cluj, nr. 121579 Cluj şi nr. 124690 Cluj, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor şi intabulării dreptului de proprietate al reclamanţilor de atunci.
În considerentele acestei decizii, s­a reţinut că atât „pârâţii persoane fizice în calitatea de cumpărători ai apartamentelor în cauză, cât şi Consiliul local al municipiului Cluj­Napoca, în calitate de vânzător, au eludat dispoziţiile art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995, astfel încât contractele de vânzare­cumpărare au fost încheiate prin fraudă la lege”, iar „frauda la lege constituie o cauză de nulitate a actului juridic în general, iar în speţă ea afectează toate contractele de vânzare­cumpărare încheiate de pârâţi”, „în speţă, pârâţii nu pot invoca buna­credinţă”, şi că „există aşadar temeiuri pentru a se constata nulitatea absolută a contratelor de vânzare­cumpărare încheiate de pârâţi”.
Având în vedere că prin hotărâri judecătoreşti intrate în puterea lucrului judecat, s­a stabilit irevocabil că actualii apelanţi­reclamanţi, au încheiat contractele de vânzare­cumpărare „prin fraudă la lege, cu încălcarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995” aşa cum s­a consemnat şi în considerentele deciziei civile nr. 325 din 3 aprilie 2007 a Curţii de Apel Timişoara, prima instanţă nu putea să reanalizeze contractele de vânzare­cumpărare a căror nulitate absolută era constatată deja şi să stabilească faptul că ar fi fost încheiate prin fraudă la lege.
Potrivit art. 501 alin.(1) din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare­cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Din acest text legal, rezultă că pentru a beneficia de restituirea preţului de piaţă al apartamentelor, apelanţii trebuiau să fi încheiat contractele de vânzare­cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, or aşa cum am arătat, prin decizia civilă nr. 87/2003 a Curţii de Apel Timişoara, menţinută prin decizia civilă nr. 325/2007 a aceleiaşi curţi de apel, s­a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare­cumpărare pentru fraudă la lege, reţinându­se că au fost încălcate dispoziţiile imperative ale art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995.
Prima instanţă nu s­a preocupat în mod deosebit de reaua­credinţă a reclamanţilor la încheierea contractelor de vânzare­cumpărare, care într­adevăr, nici nu era relevantă în cauză, faţă de obiectul acţiunii introductive de instanţă, însă prin hotărârile judecătoreşti irevocabile arătate, s­a reţinut în mod neechivoc că actualii reclamanţi nu au fost de bună­credinţă la momentul încheierii contractelor de vânzare­cumpărare.
Câtă vreme nu este prezentă ipoteza din art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, apelanţii nu pot invoca nici prevederile art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, sau o aşa­zisă discriminare, pentru că într­o altă speţă, Curtea de Apel Oradea a admis acţiunea altor reclamanţi, deoarece fiecare speţă are concreteţea ei, iar practica judiciară nu constituie izvor de drept.
Cauzele Răteanu, Păduraru, Sebastian Taub, Porteanu, Ruxandra Ionescu şi Radu împotriva României, de asemenea nu sunt în măsură ca prin invocarea lor să ducă la admiterea apelului şi schimbarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii.
La sfârşitul considerentelor apelului, apelanţii au plasat un capăt de cerere prin care au solicitat obligarea pârâtului­intimat la restituirea preţului actualizat cu indicele de inflaţie.
Conform art. 294 alin. (1) teza I­a C.pr.civ., în apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi.
Câtă vreme acţiunea introductivă de instanţă a fost întemeiată în mod expres pe dispoziţiile art. 501 din Legea nr.10/2001, respectiv restituirea preţului de piaţă al apartamentelor, în apel nu se poate schimba cauza şi să se solicite preţul actualizat cu indicele de inflaţie, în baza unui alt temei juridic, respectiv a art. 50 alin. (2) din aceeaşi lege.
Pentru aceste considerente, în baza art. 296 C.pr.civ., se va respinge ca nefondat apelul reclamanţilor împotriva sentinţei tribunalului, care va fi menţinută ca legală şi temeinică. (Judecător Traian Dârjan)