avocats.ro
jurisprudență
 
 
 
 
Plângere împotriva încheierii registratorului­şef al oficiului teritorial. Imobil înscris în două cărti funciare, dar grevat de ipoteci imobiliare distincte. Sistarea unei cărti funciare şi înscrierea tuturor ipotecilor în aceeaşi carte funciară. Solicitarea radierii unei ipoteci pe calea plângerii. Respingere
 
Curtea de Apel Cluj, Sectia I­a civilă, decizia civilă nr. 436/R din 13 februarie 2013
Prin sentinta civilă nr. 11390 din 25 mai 2012 a Judecătoriei Cluj­Napoca, s­a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de petitionarul C.C.A. în contradictoriu cu intimatii B.M., N.V. şi
N.A. împotriva încheierii de carte funciară nr.141705 din 22.12.2010 emisă de OCPI Cluj.
Pentru a pronunta această solutie, prima instantă a retinut că prin sentinta civilă nr. 7131 din 12.05.2009 a Judecătoriei Cluj­Napoca, s­a admis în parte actiunea civilă intentată de reclamantii N.V. şi sotia N.A., în contradictoriu cu pârâtii B.M. şi CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ­NAPOCA, fiind obligată pârâta B.M. să le restituie reclamantilor suma de 20.000 euro reprezentând pret încasat în temeiul contractului de vânzare­cumpărare autentificat sub nr. 457/2004 şi suma de
27.200 euro cu titlu de daune interese, s­a dispus intabularea dreptului de proprietatea asupra imobilului situat în Cluj­Napoca, str. X., nr.12, ap.2, înscris în CF nr. 121351 Cluj­Napoca, sub nr. top 9055/2/1/II, 9057/4/1/II în favoarea pârâtei B.M., cu titlu de cumpărare şi instituirea unui drept de ipotecă de rangul 2 asupra acestui imobil în favoarea reclamantilor până la concurenta sumei de 47.200 euro.
Apoi, prin sentinta civilă nr. 8316 din 16.05.2011 a Judecătoriei Cluj­Napoca, s­a respins ca inadmisibilă actiunea intentată de reclamantul C.C.A. în contradictoriu cu pârâtii B.M., N.V. şi sotia
N.A. având ca obiect anularea partială a sentintei civile nr. 731/16.05.2011 a Judecătoriei Cluj­Napoca, în ceea ce priveşte intabularea dreptului de proprietate al pârâtei B.M. asupra apartamentului nr. 2 situat în str. X. nr. 19.
Prin sentinta civilă nr. 19550 din 12.12.2011 a Judecătoriei Cluj­Napoca, s­a admis actiunea civilă intentată de reclamantul C.C.A., împotriva pârâtei B.M. şi Consiliul local al municipiului Cluj­Napoca şi în consecintă, s­a dispus radierea dreptului de ipotecă al Consiliului local al municipiului Cluj­Napoca pentru suma de 42.935.451 lei ROL de sub B1 din CF nr. 137599 Cluj, nr. top 9055/2/1/II, 9057/4/1/II şi a interdictiei de înstrăinare şi de grevare din aceeaşi carte funciară; a fost obligată pârâta B.M. să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare­cumpărare privind apartamentul nr. 2 situat în Cluj­Napoca, str. X., nr. 12 şi intabularea dreptului de proprietate al reclamantului cu titlu de drept cumpărare ca bun propriu.
Prin încheierea nr. 141705 din 22.10.2010, OCPI Cluj a admis în parte plângerea petitionarului, a constatat existenta dublei intabulări, a sistat CF electronic cu nr. 268134­C1­U2 (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 121351/UAT Cluj­Napoca), însă a transcris şi dreptul de ipotecă în favoarea pârâtilor N. pentru suma de 47.200 euro.
Fată de prevederile art. 55 alin. (2)­(4) din Legea nr. 7/1996, radierea înscrierilor în cartea funciară se efectuează pe cale amiabilă, în baza unei declaratii autentice din partea titularului dreptului sau în baza unei hotărâri judecătoreşti, radierea unui drept implicând în mod necesar modificarea situatiei tabulare, echivalând în fapt cu o rectificare de carte funciară.
Contrar sustinerilor petitionarului, dreptul de ipotecă al pârâtilor a fost instituit printr­o hotărâre judecătorească nedesfiintată până în prezent prin intermediul căilor de atac.
Prin decizia civilă nr. 508/A din 31 octombrie 2012 a Tribunalului Cluj, s­a respins ca nefondat apelul declarat de petitionarul C.C.A. împotriva sentintei civile nr. 11390 din 5 mai 2012 a Judecătoriei Cluj­Napoca, pe care a mentinut­o în întregime.
Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut că din cauza unor erori, s­a ajuns ca asupra apartamentului în cauză să fie operate două intabulări, în două cărti funciare diferite.
Prin încheierea nr. 141705/22.12.2010, O.C.P.I. Cluj a constatat existenta dublei intabulări şi a sistat cea din urmă carte funciară, identificată electronic cu nr. 268134­C1­U2 provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 121351 Cluj­Napoca, însă a transcris în singura carte funciară rămasă şi dreptul de ipotecă în favoarea pârâtilor N., pentru suma de 47.000 euro.
Prin sentinta civilă nr. 19550/2011 a Judecătoriei Cluj­Napoca, s­a dispus obligarea fostei proprietare să încheie cu reclamantii contract autentic de vânzare­cumpărare asupra apartamentului în litigiu şi intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, în favoarea actualilor petitionari.
Aceştia sunt nemultumiti că s­a ajuns ca imobilul dobândit în baza sentintei să fie grevat de dreptul de ipotecă instituit în favoarea pârâtilor N., pârâti străini de raportul juridic în care au fost implicati petitionarii.
Atât timp cât dreptul de ipotecă a fost corect intabulat, nu este admisibil ca pe calea plângerii de carte funciară să se ajungă la radierea acestuia, tinând cont că art. 55 alin. (2)­(4) din Legea nr. 7/1996 prevede în mod expres modalitatea de radiere a ipotecii.
Câtă vreme nu există o declaratie autentică de consimtământ la radierea dreptului de ipotecă, aceasta nu poate fi radiată din cartea funciară.
Este adevărat că situatia este atipică, întrucât au existat două cărti funciare paralele asupra aceluiaşi imobil, fiecare cu notările şi drepturile existente, consecinte a unor raporturi juridice, însă la sistarea uneia dintre cele două cărti funciare, nu se putea proceda decât la transcrierea tuturor notărilor şi drepturilor existente asupra imobilului într­o singură carte funciară, urmând ca eventualele conflicte să fie rezolvate pe cale a unor proceduri judiciare discutate pe fond.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs petitionarul C.C.A., solicitând modificarea ei, admiterea apelului şi schimbarea sentintei, admiterea plângerii şi anularea încheierii nr. 141705/22.12.2010 a Biroului de cadastru şi publicitate imobiliară Cluj­Napoca, cu consecinta anulării tuturor înscrierilor cuprinse în CF sistată 268134­C1­U2, inclusiv a dreptului de ipotecă al pârâtilor N. din CF nr. 268134 Cluj­Napoca şi obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, petitionarul a sustinut că instanta de apel, la fel ca prima instantă, a ajuns la concluzia că nu ar exista nici un motiv de nulitate, care să permită instantei admiterea plângerii.
Decizia tribunalului este nelegală, fiind prezente motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct.7 şi 9 C.pr.civ. Prin sentinta civilă nr. 11390/2012 a Judecătoriei Cluj­Napoca, s­a respins plângerea petitionarului împotriva încheierii nr. 141705/2010 a Judecătoriei Cluj­Napoca, sustinând că în mod corect s­ar fi aplicat dispozitiile art. 55 alin. (2)­(4) din Legea nr. 7/1996 privitoare la modul de înscriere a unei ipoteci în cartea funciară, întrucât hotărârea judecătorească ce a stat la baza intabulării dreptului de ipotecă al pârâtilor N., nu a fost desfiintată în căile de atac şi drept urmare, în mod corect s­ar fi respins cererea petitionarului de anulare a tuturor înscrierilor în CF nr. 268134­C1­U2, inclusiv a dreptului de ipotecă al pârâtilor.
Asupra apartamentului nr. 12/2 situat în Cluj­Napoca, str. X., a fost proprietară B.M., cu titlu de drept cumpărare, în baza contractului de vânzare­cumpărare nr. 40117/19.04.2000 încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 cu Consiliul local al municipiului Cluj­Napoca.
Întrucât pretul apartamentului urma să fie achitat prin plata unui avans în sumă de 18.400.907 lei şi a unei diferente de 42.935.451 lei în rate pe termen de 10 ani, la momentul intabulării în cartea funciară nr. 137599 Cluj­Napoca, s­a notat atât interdictia de înstrăinare şi grevare cât şi o ipotecă de rangul I în favoarea Consiliului local al municipiului Cluj­Napoca.
Promisiunea de vânzare­cumpărare încheiată între intimata B.M. şi petitionar cu privire la apartament, a fost notată în CF nr. 137599 Cluj­Napoca sub B3, apartamentul fiind din data de 28 iunie 2000 în posesia şi folosinta exclusivă a petitionarului. În vederea garantării sumei de 150.000.000 lei, s­a instituit în favoarea petitionarului, o ipotecă de rangul 2, înscris în C2 în aceeaşi carte funciară nr. 137599 Cluj­Napoca.
Rezultă că la data pronuntării sentintei civile nr. 7131/12.05.2009, petitionarul avea înscris atât dreptul de ipotecă, cât şi notarea promisiunii de vânzare­cumpărare a acestui apartament.
Sentinta civilă nr. 7131/12.05.2009 a Judecătoriei Cluj­Napoca, hotărâre ce nu a fost pronuntată în contradictoriu cu petitionarul, a dus practic la o dublă intabulare a apartamentului în cartea funciară, el fiind înscris anterior formulării cererii de reexaminare, atât în CF nr. 137599 Cluj­Napoca, împreună cu ipoteca de rangul I a Consiliului local al municipiului Cluj­Napoca, precum şi promisiunea de vânzare­cumpărare, dar şi în CF nr. 268134­C1­U2 care nu dispune în mod expres o intabulare a ipotecii pârâtilor în cartea funciară în care petitionarul avea intabulată ipoteca şi notată promisiunea de vânzare­cumpărare.
Ca urmare a cererii de reexaminare formulată de petitionar, s­a dispus sistarea cărtii funciare înfiintate ulterior, consecinta fiind că s­a „transferat” dreptul de ipotecă al pârâtilor în cartea funciară initială, în care existau atât intabularea cât şi notarea dreptului său, fără să existe vreo dispozitie judecătorească în acest sens.
Tribunalul nu a înteles că petitionarul nu are nevoie de o altă hotărâre judecătorească de radiere a dreptului de ipotecă din cartea funciară, în conditiile în care însăşi sentinta care a dus la intabularea acestui drept, nu este pronuntată privitor la CF nr. 137599, astfel că nu putea fi intabulat în mod legal un drept de ipotecă în această carte funciară.
La momentul transferului dreptului de ipotecă al pârâtilor din CF nr. 121351 Cluj­Napoca, în CF nr. 268134–C1­U2, s­au încălcat dispozitiile art. 48 lit.c) din Legea nr.7/1996, care prevăd că intabularea se face pe baza unui înscris care să cuprindă atât numărul cadastral, cât şi numărul corect al cărtii funciare.
Întrucât sentinta civilă nr. 7131/2009 a Judecătoriei Cluj­Napoca nu cuprinde dispozitia de intabulare în CF nr. 137599 Cluj­Napoca, ci o altă carte funciară în prezent sistată, acest „transfer” al ipotecii nu putea fi făcut, operatiunea fiind ilegală.
Sentinta civilă nr. 7131/2009 a Judecătoriei Cluj­Napoca a dispus înscrierea unui drept de ipotecă de rangul II în favoarea intimatei N., în conditiile în care petitionarul era deja beneficiarul unei ipoteci de rangul II, iar sentinta nu îi este opozabilă, astfel că intimatii N. nu se puteau intabula în acelaşi rang serial cu petitionarul, dreptul lor de creantă fiind ulterior, ci eventual de rangul III.
Doar prin plângerea împotriva modului de intabulare a dreptului de ipotecă al pârâtilor, petitionarul are posibilitatea de a­l obliga să promoveze o actiune în contradictoriu cu recurentul pentru înscrierea legală a dreptului de ipotecă, având în vedere înscrierile sale anterioare.
Intimatii N.V. şi N.A. prin întâmpinare depusă la dosar, au solicitat respingerea recursului şi obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea retine următoarele:
În spetă, este vorba de un singur imobil, situat în Cluj­Napoca, str. X. nr.12, ap. nr.2, proprietatea intimatei B.M., cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 în baza contractului de vânzare­cumpărare nr. 40117/19.04.2000 încheiat cu Consiliul local al municipiului Cluj­Napoca, dar care a fost înscris în două cărti funciare: 1) în CF nr. 137599 Cluj­Napoca, nr. top 9055/2/1/II, 9057/4/1/II cu titlu de drept cumpărare în favoarea intimatei B.M. şi interventia de înstrăinare timp de 10 ani conform încheierii nr. 9522 din 26.06.2000. La data de 28.06.2000 s­a intabulat sub B3 promisiunea de vânzare­cumpărare încheiată la data de 28.06.2000 între promitenta­vânzătoare B.M. şi promitentul­cumpărător C.C.A.. În foaia de sarcini, s­a înscris la data de 26.06.2000 sub C1 dreptul de ipotecă al Consiliului local al municipiului Cluj­Napoca, pentru suma de 42.935.451 lei, iar la data de 28.06.2000 s­a înscris sub C2 dreptul de ipotecă pentru suma de 150.000.000 ROL, în favoarea lui C.C.A..
Ca urmare a acestei duble evidente a apartamentului nr. 2 situat în Cluj­Napoca, str. X. nr.12, prin încheierea registratorului­şef al Oficiului teritorial Cluj, nr. 141705 din 13.01.2011, s­a sistat cartea funciară nr. 268134­C1­U2, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 121351 Cluj­Napoca, cu transcrierea dreptului de ipotecă în valoare de 47.200 euro şi a actiunii notate cu încheierea nr. 12124/1999. Aşa fiind, în actuala carte funciară a imobilului apartament nr.2 situat în Cluj­Napoca str.
X. nr. 12, CF nr. 268134­C1­U4, este intabulat dreptul de proprietate al intimatei B.M. cu titlu de drept cumpărare în cotă de 1/1 parte sub B1, iar în foaia de sarcini sub C1 este înscris dreptul de ipotecă al Consiliului local al municipiului Cluj­Napoca pentru suma de 42.935.451 ROL; sub C2 este notat dreptul de ipotecă în favoarea petitionarului C.C.A. pentru suma de 150.000.000 ROL, în baza încheierii nr. 141705/22.12.2010, iar sub C3 este intabulat dreptul de ipotecă pentru suma de 47.200 euro în favoarea intimatilor N.V. şi N.A.
În plângerea împotriva încheierii de carte funciară, petitionarul a invocat prevederile art. 975
C.civ. şi a solicitat „radierea dreptului de ipotecă al pârâtilor de rând 2 din CF nr.268134 Cluj”, or actiunea obligă, actiunea în rectificare de carte funciară şi actiunea în stabilirea rangului ipotecii, sunt actiuni ce se solutionează în contradictoriu cu persoanele înscrise în cartea funciară.
Spre deosebire de acele actiuni, plângerea împotriva încheierii registratorului­şef al oficiului teritorial, este o cale de atac specială, ce se solutionează în procedura necontencioasă, astfel că prin exercitarea ei nu se pot stabili drepturi în contradictoriu cu alte părti.
Numai neîntelegând profilul plângerii împotriva încheierii registratorului­şef, petitionarul a putut ca în cadrul acestei căi de atac speciale, să formuleze capete de cerere care nu pot fi formulate decât în cadrul actiunilor de drept comun.
Un imobil, prin care se întelege potrivit art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 „terenul cu sau fără constructii, de pe teritoriul unei unităti administrativ­teritoriale, apartinând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr­un număr cadastral unic”, conform alin. (51) din aceeaşi lege ”se înscrie într­o carte funciară”.
Prin urmare, în mod corect a fost sistată cea de­a doua carte funciară a aceluiaşi imobil, cu transcrierea dreptului de ipotecă în favoarea intimatilor N.V. şi N.A.. Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 7 şi 9coroborat cu art. 312 alin.(1) C.pr.civ., se va respinge ca nefondat recursul petitionarului împotriva deciziei tribunalului.