Plângere împotriva încheierii registratoruluişef al
oficiului teritorial. Imobil înscris în două cărti funciare, dar grevat de
ipoteci imobiliare distincte. Sistarea unei cărti funciare şi înscrierea
tuturor ipotecilor în aceeaşi carte funciară. Solicitarea radierii unei ipoteci
pe calea plângerii. Respingere
Curtea de Apel
Cluj, Sectia Ia civilă, decizia civilă nr. 436/R din 13 februarie 2013
Prin sentinta civilă nr. 11390 din 25 mai 2012 a Judecătoriei ClujNapoca,
sa respins ca neîntemeiată plângerea formulată de petitionarul C.C.A. în
contradictoriu cu intimatii B.M., N.V. şi
N.A.
împotriva încheierii de carte funciară nr.141705 din 22.12.2010 emisă de OCPI
Cluj.
Pentru a pronunta această solutie, prima instantă a retinut că
prin sentinta civilă nr. 7131 din 12.05.2009 a Judecătoriei ClujNapoca, sa
admis în parte actiunea civilă intentată de reclamantii N.V. şi sotia N.A., în
contradictoriu cu pârâtii B.M. şi CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJNAPOCA,
fiind obligată pârâta B.M. să le restituie reclamantilor suma de 20.000 euro
reprezentând pret încasat în temeiul contractului de vânzarecumpărare
autentificat sub nr. 457/2004 şi suma de
27.200
euro cu titlu de daune interese, sa dispus intabularea dreptului de
proprietatea asupra imobilului situat în ClujNapoca, str. X., nr.12, ap.2,
înscris în CF nr. 121351 ClujNapoca, sub nr. top 9055/2/1/II, 9057/4/1/II în
favoarea pârâtei B.M., cu titlu de cumpărare şi instituirea unui drept de
ipotecă de rangul 2 asupra acestui imobil în favoarea reclamantilor până la
concurenta sumei de 47.200 euro.
Apoi, prin sentinta civilă nr. 8316 din 16.05.2011 a Judecătoriei
ClujNapoca, sa respins ca inadmisibilă actiunea intentată de reclamantul
C.C.A. în contradictoriu cu pârâtii B.M., N.V. şi sotia
N.A.
având ca obiect anularea partială a sentintei civile nr. 731/16.05.2011 a
Judecătoriei ClujNapoca, în ceea ce priveşte intabularea dreptului de
proprietate al pârâtei B.M. asupra apartamentului nr. 2 situat în str. X. nr.
19.
Prin sentinta civilă nr. 19550 din 12.12.2011 a Judecătoriei ClujNapoca,
sa admis actiunea civilă intentată de reclamantul C.C.A., împotriva pârâtei
B.M. şi Consiliul local al municipiului ClujNapoca şi în consecintă, sa
dispus radierea dreptului de ipotecă al Consiliului local al municipiului ClujNapoca
pentru suma de 42.935.451 lei ROL de sub B1 din
CF nr. 137599 Cluj, nr. top 9055/2/1/II, 9057/4/1/II şi a interdictiei de
înstrăinare şi de grevare din aceeaşi carte funciară; a fost obligată pârâta
B.M. să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzarecumpărare privind
apartamentul nr. 2 situat în ClujNapoca, str. X., nr. 12 şi intabularea
dreptului de proprietate al reclamantului cu titlu de drept cumpărare ca bun
propriu.
Prin încheierea nr. 141705 din 22.10.2010, OCPI Cluj a admis în
parte plângerea petitionarului, a constatat existenta dublei intabulări, a
sistat CF electronic cu nr. 268134C1U2 (provenită
din conversia de pe hârtie a CF nr. 121351/UAT ClujNapoca), însă a transcris
şi dreptul de ipotecă în favoarea pârâtilor N. pentru suma de 47.200 euro.
Fată de prevederile art. 55 alin. (2)(4) din
Legea nr. 7/1996, radierea înscrierilor în cartea funciară se efectuează pe
cale amiabilă, în baza unei declaratii autentice din partea titularului
dreptului sau în baza unei hotărâri judecătoreşti, radierea unui drept
implicând în mod necesar modificarea situatiei tabulare, echivalând în fapt cu
o rectificare de carte funciară.
Contrar sustinerilor petitionarului, dreptul de ipotecă al
pârâtilor a fost instituit printro hotărâre judecătorească nedesfiintată până
în prezent prin intermediul căilor de atac.
Prin decizia civilă nr. 508/A din 31 octombrie 2012 a Tribunalului
Cluj, sa respins ca nefondat apelul declarat de petitionarul C.C.A. împotriva
sentintei civile nr. 11390 din 5 mai 2012 a Judecătoriei ClujNapoca, pe care a
mentinuto în întregime.
Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut că din cauza
unor erori, sa ajuns ca asupra apartamentului în cauză să fie operate două
intabulări, în două cărti funciare diferite.
Prin încheierea nr. 141705/22.12.2010, O.C.P.I. Cluj a constatat
existenta dublei intabulări şi a sistat cea din urmă carte funciară,
identificată electronic cu nr. 268134C1U2 provenită
din conversia de pe hârtie a CF nr. 121351 ClujNapoca, însă a transcris în
singura carte funciară rămasă şi dreptul de ipotecă în favoarea pârâtilor N.,
pentru suma de 47.000 euro.
Prin sentinta civilă nr. 19550/2011 a Judecătoriei ClujNapoca, sa
dispus obligarea fostei proprietare să încheie cu reclamantii contract autentic
de vânzarecumpărare asupra apartamentului în litigiu şi intabularea dreptului
de proprietate în cartea funciară, în favoarea actualilor petitionari.
Aceştia sunt nemultumiti că sa ajuns ca imobilul dobândit în baza
sentintei să fie grevat de dreptul de ipotecă instituit în favoarea pârâtilor
N., pârâti străini de raportul juridic în care au fost implicati petitionarii.
Atât timp cât dreptul de ipotecă a fost corect intabulat, nu este
admisibil ca pe calea plângerii de carte funciară să se ajungă la radierea
acestuia, tinând cont că art. 55 alin. (2)(4) din Legea nr. 7/1996 prevede în
mod expres modalitatea de radiere a ipotecii.
Câtă vreme nu există o declaratie autentică de consimtământ la
radierea dreptului de ipotecă, aceasta nu poate fi radiată din cartea funciară.
Este adevărat că situatia este atipică, întrucât au existat două
cărti funciare paralele asupra aceluiaşi imobil, fiecare cu notările şi
drepturile existente, consecinte a unor raporturi juridice, însă la sistarea
uneia dintre cele două cărti funciare, nu se putea proceda decât la
transcrierea tuturor notărilor şi drepturilor existente asupra imobilului întro
singură carte funciară, urmând ca eventualele conflicte să fie rezolvate pe
cale a unor proceduri judiciare discutate pe fond.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs petitionarul C.C.A.,
solicitând modificarea ei, admiterea apelului şi schimbarea sentintei,
admiterea plângerii şi anularea încheierii nr. 141705/22.12.2010 a Biroului de
cadastru şi publicitate imobiliară ClujNapoca, cu consecinta anulării tuturor
înscrierilor cuprinse în CF sistată 268134C1U2,
inclusiv a dreptului de ipotecă al pârâtilor N. din CF nr. 268134 ClujNapoca
şi obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, petitionarul a sustinut că instanta de
apel, la fel ca prima instantă, a ajuns la concluzia că nu ar exista nici un
motiv de nulitate, care să permită instantei admiterea plângerii.
Decizia tribunalului este nelegală, fiind prezente motivele de
recurs prevăzute de art. 304 pct.7 şi 9 C.pr.civ. Prin sentinta civilă nr.
11390/2012 a Judecătoriei ClujNapoca, sa respins plângerea petitionarului
împotriva încheierii nr. 141705/2010 a Judecătoriei ClujNapoca, sustinând că
în mod corect sar fi aplicat dispozitiile art. 55 alin. (2)(4) din Legea nr.
7/1996 privitoare la modul de înscriere a unei ipoteci în cartea funciară,
întrucât hotărârea judecătorească ce a stat la baza intabulării dreptului de
ipotecă al pârâtilor N., nu a fost desfiintată în căile de atac şi drept
urmare, în mod corect sar fi respins cererea petitionarului de anulare a
tuturor înscrierilor în CF nr. 268134C1U2,
inclusiv a dreptului de ipotecă al pârâtilor.
Asupra apartamentului nr. 12/2 situat în ClujNapoca, str. X., a
fost proprietară B.M., cu titlu de drept cumpărare, în baza contractului de
vânzarecumpărare nr. 40117/19.04.2000 încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995
cu Consiliul local al municipiului ClujNapoca.
Întrucât pretul apartamentului urma să fie achitat prin plata unui
avans în sumă de 18.400.907 lei şi a unei diferente de 42.935.451 lei în rate
pe termen de 10 ani, la momentul intabulării în cartea funciară nr. 137599 ClujNapoca,
sa notat atât interdictia de înstrăinare şi grevare cât şi o ipotecă de rangul
I în favoarea Consiliului local al municipiului ClujNapoca.
Promisiunea de vânzarecumpărare încheiată între
intimata B.M. şi petitionar cu privire la apartament, a fost notată în CF nr.
137599 ClujNapoca sub B3, apartamentul fiind din data de 28 iunie 2000 în
posesia şi folosinta exclusivă a petitionarului. În vederea garantării sumei de
150.000.000 lei, sa instituit în favoarea petitionarului, o ipotecă de rangul
2, înscris în C2 în aceeaşi carte funciară nr. 137599 ClujNapoca.
Rezultă că la data pronuntării sentintei civile nr.
7131/12.05.2009, petitionarul avea înscris atât dreptul de ipotecă, cât şi
notarea promisiunii de vânzarecumpărare a acestui apartament.
Sentinta civilă nr. 7131/12.05.2009 a Judecătoriei ClujNapoca,
hotărâre ce nu a fost pronuntată în contradictoriu cu petitionarul, a dus
practic la o dublă intabulare a apartamentului în cartea funciară, el fiind
înscris anterior formulării cererii de reexaminare, atât în CF nr. 137599 ClujNapoca,
împreună cu ipoteca de rangul I a Consiliului local al municipiului ClujNapoca,
precum şi promisiunea de vânzarecumpărare, dar şi în CF nr. 268134C1U2 care
nu dispune în mod expres o intabulare a ipotecii pârâtilor în cartea funciară
în care petitionarul avea intabulată ipoteca şi notată promisiunea de vânzarecumpărare.
Ca urmare a cererii de reexaminare formulată de petitionar, sa
dispus sistarea cărtii funciare înfiintate ulterior, consecinta fiind că sa
„transferat” dreptul de ipotecă al pârâtilor în cartea funciară initială, în
care existau atât intabularea cât şi notarea dreptului său, fără să existe vreo
dispozitie judecătorească în acest sens.
Tribunalul nu a înteles că petitionarul nu are nevoie de o altă
hotărâre judecătorească de radiere a dreptului de ipotecă din cartea funciară,
în conditiile în care însăşi sentinta care a dus la intabularea acestui drept,
nu este pronuntată privitor la CF nr. 137599, astfel că nu putea fi intabulat
în mod legal un drept de ipotecă în această carte funciară.
La momentul transferului dreptului de ipotecă al pârâtilor din CF
nr. 121351 ClujNapoca, în CF nr. 268134–C1U2, sau
încălcat dispozitiile art. 48 lit.c) din Legea nr.7/1996, care prevăd că
intabularea se face pe baza unui înscris care să cuprindă atât numărul
cadastral, cât şi numărul corect al cărtii funciare.
Întrucât sentinta civilă nr. 7131/2009 a Judecătoriei ClujNapoca
nu cuprinde dispozitia de intabulare în CF nr. 137599 ClujNapoca, ci o altă
carte funciară în prezent sistată, acest „transfer” al ipotecii nu putea fi
făcut, operatiunea fiind ilegală.
Sentinta civilă nr. 7131/2009 a Judecătoriei ClujNapoca a dispus
înscrierea unui drept de ipotecă de rangul II în favoarea intimatei N., în
conditiile în care petitionarul era deja beneficiarul unei ipoteci de rangul
II, iar sentinta nu îi este opozabilă, astfel că intimatii N. nu se puteau
intabula în acelaşi rang serial cu petitionarul, dreptul lor de creantă fiind
ulterior, ci eventual de rangul III.
Doar prin plângerea împotriva modului de intabulare a dreptului de
ipotecă al pârâtilor, petitionarul are posibilitatea de al obliga să promoveze
o actiune în contradictoriu cu recurentul pentru înscrierea legală a dreptului
de ipotecă, având în vedere înscrierile sale anterioare.
Intimatii N.V. şi N.A. prin întâmpinare depusă la dosar, au
solicitat respingerea recursului şi obligarea recurentului la plata
cheltuielilor de judecată.
Examinând recursul
prin prisma motivelor invocate, curtea retine următoarele:
În spetă, este vorba de un singur imobil, situat în ClujNapoca,
str. X. nr.12, ap. nr.2, proprietatea intimatei B.M., cumpărat în temeiul Legii
nr. 112/1995 în baza contractului de vânzarecumpărare nr. 40117/19.04.2000
încheiat cu Consiliul local al municipiului ClujNapoca, dar care a fost
înscris în două cărti funciare: 1) în CF nr. 137599 ClujNapoca, nr. top
9055/2/1/II, 9057/4/1/II cu titlu de drept cumpărare în favoarea intimatei B.M.
şi interventia de înstrăinare timp de 10 ani conform încheierii nr. 9522 din
26.06.2000. La data de 28.06.2000 sa intabulat sub B3 promisiunea
de vânzarecumpărare încheiată la data de 28.06.2000 între promitentavânzătoare
B.M. şi promitentulcumpărător C.C.A.. În foaia de sarcini, sa înscris la data
de 26.06.2000 sub C1 dreptul de ipotecă al Consiliului local al
municipiului ClujNapoca, pentru suma de 42.935.451 lei, iar la data de
28.06.2000 sa înscris sub C2 dreptul de ipotecă pentru suma de 150.000.000 ROL,
în favoarea lui C.C.A..
Ca urmare a acestei duble evidente a apartamentului nr. 2 situat
în ClujNapoca, str. X. nr.12, prin încheierea registratoruluişef al Oficiului
teritorial Cluj, nr. 141705 din 13.01.2011, sa sistat cartea funciară nr.
268134C1U2, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 121351 ClujNapoca,
cu transcrierea dreptului de ipotecă în valoare de 47.200 euro şi a actiunii
notate cu încheierea nr. 12124/1999. Aşa fiind, în actuala carte funciară a
imobilului apartament nr.2 situat în ClujNapoca str.
X. nr. 12, CF nr. 268134C1U4,
este intabulat dreptul de proprietate al intimatei B.M. cu titlu de drept
cumpărare în cotă de 1/1 parte sub B1, iar
în foaia de sarcini sub C1 este înscris dreptul de ipotecă al Consiliului
local al municipiului ClujNapoca pentru suma de 42.935.451 ROL; sub C2 este
notat dreptul de ipotecă în favoarea petitionarului C.C.A. pentru suma de
150.000.000 ROL, în baza încheierii nr. 141705/22.12.2010, iar sub C3 este
intabulat dreptul de ipotecă pentru suma de 47.200 euro în favoarea intimatilor
N.V. şi N.A.
În plângerea împotriva încheierii de carte funciară, petitionarul
a invocat prevederile art. 975
C.civ.
şi a solicitat „radierea dreptului de ipotecă al pârâtilor de rând 2 din CF
nr.268134 Cluj”, or actiunea obligă, actiunea în rectificare de carte funciară
şi actiunea în stabilirea rangului ipotecii, sunt actiuni ce se solutionează în
contradictoriu cu persoanele înscrise în cartea funciară.
Spre deosebire de acele actiuni, plângerea împotriva încheierii
registratoruluişef al oficiului teritorial, este o cale de atac specială, ce
se solutionează în procedura necontencioasă, astfel că prin exercitarea ei nu
se pot stabili drepturi în contradictoriu cu alte părti.
Numai neîntelegând profilul plângerii împotriva încheierii
registratoruluişef, petitionarul a putut ca în cadrul acestei căi de atac
speciale, să formuleze capete de cerere care nu pot fi formulate decât în
cadrul actiunilor de drept comun.
Un imobil, prin care se întelege potrivit art. 1 alin. (5) din
Legea nr. 7/1996 „terenul cu sau fără constructii, de pe teritoriul unei
unităti administrativteritoriale, apartinând unuia sau mai multor proprietari,
care se identifică printrun număr cadastral unic”, conform alin. (51) din
aceeaşi lege ”se înscrie întro carte funciară”.
Prin
urmare, în mod corect a fost sistată cea dea doua carte funciară a aceluiaşi
imobil, cu transcrierea dreptului de ipotecă în favoarea intimatilor N.V. şi
N.A.. Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 7 şi 9coroborat cu
art. 312 alin.(1) C.pr.civ., se va respinge ca nefondat recursul petitionarului
împotriva deciziei tribunalului.
|