avocats.ro
jurisprudență
 
 
 
 


Despăgubirea chiriaşilor pentru îmbunătăţirile aduse imobilului închiriat.
 
Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, art. 48  
OUG  nr. 40/1999  privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, art. 43 alin.1
 
Chiriaşii imobilelor restituite persoanelor (sau moştenitorilor acestora)  de la care au fost preluate în timpul regimului comunist au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile. Lucrările de modificare a terasei şi de realizare de noi spaţii de locuit nu pot fi calificate drept lucrări voluptuarii, ci amenajări care au sporit valoarea imobilului, cu caracterul de cheltuieli necesare şi utile  întrucât au făcut posibilă folosinţa normală şi civilizată a acestui spaţiu. 
 
Curtea de Apel Ploieşti, Secţia I Civilă,
Decizia civilă nr. 3830 din 13 noiembrie 2012
 
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Câmpina, reclamanţii B.E. , C.R.  şi C.G.I. au chemat în judecată civilă pe pârâţii  R.V., R E. , D. C. , D.S., B. E.  si V.  E. ,  pentru ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamanţilor, rezilierea contractelor de închiriere încheiate la data de 01.06.2004 şi obligarea pârâţilor la plata chiriei restante şi la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că au închiriat familiilor pârâţilor câte un apartament din imobilul proprietatea lor, care le-a fost retrocedat prin dispoziţia de restituire a imobilului situat în localitatea X .
Reclamanţii au arătat că la data de 01.06.2004 au încheiat cu pârâtul R.V.  un contract de închiriere, pentru apartamentul compus din două camere, bucătărie pentru o perioadă de 5 ani, expirând la data de 01.06.2009 şi preţul chiriei a fost stabilit la 15 lei lunar, neachitată din luna august.
În drept, reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea  pe disp. art. 480 din Codul civil şi art. 1420 şi următoarele din Codul civil.
Pârâta D. S. a formulat întâmpinare-cerere reconvenţională, prin care a arătat că soţul său a încheiat contractul de închiriere şi nu a plătit toată suma de bani datorată, întrucât procuratorul reclamanţilor nu voia să-i elibereze chitanţă liberatorie soţului său, pentru suma achitată.  
De asemenea, pârâta a declarat că este de acord să plătească chiria datorată, în cuantum de 20 lei lunar, doar pe ultimii 3 ani, deoarece fiind un drept de creanţă este supus prescripţiei.
Cu privire la rezilierea contractului de închiriere, pârâta a arătat că instanţa ar putea doar să constate rezilierea contractului şi a fost de acord să părăsească imobilul, doar după ce va fi despăgubită cu valoarea îmbunătăţirilor efectuate la apartament şi acordarea unui drept de retenţie, până la plata despăgubirilor datorate.
Prin cererea reconvenţională pârâta a precizat lucrările de îmbunătăţiri efectuate. 
Pârâţii R.V.  şi R. E.  au formulat întâmpinare-cerere reconvenţională, prin care au arătat că sunt de acord să plătească chiria restantă pe ultimii 3 ani, iar prin cerere reconvenţională au arătat lucrările de îmbunătăţiri efectuate la apartamentul în litigiu şi au solicitat acordarea unui drept de retenţie. Au specificat că sunt de acord să părăsească imobilul , dar după ce vor fi despăgubiţi pentru îmbunătăţirile efectuate.
A fost efectuată o expertiză construcţii, de către expert RM, care a identificat şi evaluat lucrările de îmbunătăţiri  pretins efectuate de pârâţi (f.136).
După administrarea probelor încuviinţate parţilor, prin sentinţa civilă nr……, Judecătoria Câmpina, printre altele  a admis în parte acţiunea formulată de reclamanţii C.R. şi C. G. I. şi în consecinţă s-a dispus rezilierea contractelor de închiriere nr. 3250 şi 3248 încheiate cu pârâţii şi evacuarea pârâţilor R.E.  şi R. Vşi D. S. , din imobilul proprietatea reclamanţilor, a obligat pârâţii  D.S. R. V. şi R.E. să plătească reclamanţilor chiria restantă .
Au fost  admise  în parte cererile reconvenţionale şi au fost obligaţi reclamanţii să plătească pârâtei D. S.  şi pârâtei V. E. , în cota de 1/2, suma de 7.679 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţiri, a obligat reclamanţii să plătească pârâţilor R. V.  şi R. E.  suma de 2.672 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţiri efectuate la apartament, instituind în favoarea pârâţilor mai sus menţionaţi  un drept de retenţie asupra imobilului situat în oraşul Breaza, Str. Vi, nr. , jud. Prahova, până la achitarea de către reclamanţi  a sumelor datorate pârâţilor.
Pentru a pronunţa aceasta hotărâre, instanţa de fond a reţinut că prin dispoziţia nr. 211 din 7.04.2003, emisă de Primarul oraşului X , s-a dispus restituirea către reclamanţi a imobilului situat în oraşul X , str. V.. nr. …, compus din clădire şi teren în suprafaţă de 597 mp, iar prin procesul-verbal nr. 8809 din 06.06.2003 s-a efectuat punerea în posesie a reclamanţilor asupra imobilului restituit.
În baza contractelor de închiere încheiate între părţi, judecătoria a constatat neînedeplinirea obligaţiei de achitare a chiriei pentru anumite perioade.
A mai  reţinut  instanţa de fond că în contractele de închiriere încheiate cu pârâţii s-a menţionat clauza potrivit căreia proprietarul poate solicita rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea chiriaşului dacă acesta nu respectă obligaţia privind plata chiriei.
Având în vedere că după expirarea termenului închirierii pârâţii au rămas în folosinţa imobilului, fără ca aceştia să fie împiedicaţi  de proprietarii imobilului, conform art. 1437 şi 1452 din Codul civil, a apreciat că locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune deoarece  nu a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă, iar în contracte s-a menţionat că pârâţii au dreptul la reînnoirea contractului.   
Faţă de dispoziţiile OUG nr. 40/1999 şi ale disp. art. 480 din Codul civil, care permit proprietarului unui bun de a exercita toate prerogativele dreptului de proprietate, instanţa de fond a  admis în parte acţiunea şi a  dispus  evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamanţilor, situat în oraşul X, Str. V nr. … şi în baza art. 1453 din Codul civil să dispună rezilierea contractelor de închiriere încheiate cu pârâţii.
Potrivit art. 2 alin. 1 lit. b din Legea nr. 10/2001 republicată la data de 04.04.2005, prin imobil preluat în mod abuziv se înţelege imobilele preluate prin confiscarea averii, ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti  de condamnare pentru infracţiune de natură politică, săvârşită ca manifestare a opoziţiei faţă de sistemul totalitar comunist.
Se mai arată în motivarea sentinţei că prin procesul verbal nr. 8809 din 06.06.2003 s-a procedat la punerea în posesie asupra imobilului restituit şi au fost predate, conform art. 13 din Legea nr. 10/2001, contractele de închiriere.
Potrivit art. 48 din Legea nr. 10//2001, chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile, iar obligaţia despăgubirii revine persoanei îndreptăţite, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlul valabil sau fără titlu, iar disp. art. 48 alin.5 din Legea nr.10/2001 prevăd că, prin îmbunătăţiri în sensul prezentei legi, se înţeleg cheltuielile necesare şi utile. 
În practica judiciară, susţine prima instanţă,  s-a apreciat că sunt cheltuieli voluptorii acele sume de bani sau muncă, investite de către posesorul unui bun, pentru a-şi satisface  plăcerea lui personală şi care nu măresc valoare bunului, iar proprietarul nu este obligat să restituie aceste cheltuieli. 
Spre deosebire de aceste cheltuieli prevăzute de art. 539 din Codul civil, cheltuielile utile reprezintă  sume de bani sau muncă investite de posesorul unui lucru în vederea ameliorării stării materiale a acestuia şi care sporesc valoarea lucrului, iar proprietarul este obligat să le restituie în măsura în care au creat un spor de valoare lucrului. 
Martorul O.   M. a arătat că pârâta  a modificat la parterul locuinţei  nişte pereţi şi a acoperit terasa cu tablă, a închis-o cu lemn şi sticlă şi a făcut o scară la intrarea în locuinţă, din beton(f.71).
Audiat la cererea pârâtei, martorul I.  I. a arătat că în anul 1994 pârâta a făcut o renovare a casei şi a ajutat-o, respectiv a făcut două laterale din gard, din ţeavă cornier şi plasă, 2 porţi, a consolidat zidul de la terasă cu piatră,  ciment, nisip, a turnat şapă de beton şi mozaic  şi a închis această terasă cu geamuri şi a acoperit-o cu tablă, a pus lambriu pe interior şi rigips pe tavan şi a compartimentat-o în 4 părţi, a montat uşi din lemn, iar în dormitor a pus duşumea;  la bucătărie a pus lambriu pe un perete, gresie pe jos, la baie a pus chiuvetă cu picior, a schimbat wc-ul, instalaţie de duş, instalaţie de apă, electrică, a montat apometre în baie, a schimbat instalaţia de gaze şi a pus boiler electric la baie, gresie şi faianţă în baie, a pus în curte beton,  pe 8-10 mp, a îmbrăcat peretele de la bucătărie şi cu rigips în baie, iar unde a montat duşul a făcut un perete din cărămidă (f.70).
Audiat la cererea pârâtei,  martorul B.  C.  a declarat că pârâta a consolidat terasa, a turnat placă de beton şi a pus mozaic, a acoperit terasa cu tablă, a compartimentat-o şi a făcut o scară exterioară din beton.
Martorul a precizat că la această terasă a făcut instalaţie electrică  gaze, iar pe interior a montat lambriu la tavan şi pe laterale la bucătărie a montat gresie şi lambriu, în dormitor a montat duşumea, la baie a montat chiuvetă, pe hol a pus lambriu şi a schimbat uşa de la intrare, gardul de la stradă şi o poartă metalică şi dale în curte, iar pârâta  nu a  avut autorizaţie sau acordul proprietarului.
Prin raportul de expertiză construcţii, efectuat de expert R. M. , au fost evaluate lucrările de îmbunătăţiri  solicitate de pârâtă, astfel cum acestea au fost  arătate de martorii audiaţi, respectiv duşumea în dormitor, instalaţie electrică şi de gaze refăcută, lambriu, închis pereţii la terasă,  înlocuit  uşa de la intrare, montat dale de beton în curte, gardul de la stradă, gresie  şi faianţă în baie, instalaţia de duş, chiuvetă în baie, schimbat wc-ul, boiler electric. 
Având în vedere declaraţiile martorilor audiaţi în cauză, instanţa de fond a admis în parte cererea reconvenţională şi a obligat reclamanţii să plătească pârâtei D. S.  şi pârâtei V. E. , în cote de 1/2 suma de 7.679 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţiri efectuate la imobil, reţinându-se că prin raportul de expertiză construcţii  au fost reţinute corecţii pentru uzura în timp şi a stării  tehnice de fapt, pentru fiecare categorie de lucrări reţinute.
A mai reţinut instanţa de fond că obligaţia locatarului de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar conform art. 1429 alin.1 din Codul civil, implică obligaţia acestuia de a întreţine lucrul în tot timpul locaţiunii, în stare de întrebuinţare şi de aici decurge obligaţia de a efectua reparaţiile locative.
În ceea ce priveşte lucrările de modificare a terasei  şi compartimentare a acesteia în 4 spaţii, ce au fost efectuate de pârâtă, instanţa de fond a apreciat că acestea nu erau necesare pentru ameliorarea stării materiale a spaţiului închiriat, iar reclamanţii nu pot fi obligaţi la restituirea contravalorii acestora, faţă de prevederile art. 43 alin.1 din OUG  nr. 40/1999, privind sporul de valoare adus locuinţei, prin îmbunătăţiri necesare şi utile, cu aprobările prevăzute de lege. 
Martorul B. I.,  audiat la cererea pârâtului, a arătat că a efectuat lucrări de îmbunătăţire în apartamentul pârâtului, respectiv a înlocuit două uşi şi a montat  duşumea în două camere, a făcut gardul din plasă de sârmă, precum şi instalaţia de apă şi gaze .
Prin raportul de expertiză construcţii au fost identificate şi evaluate lucrările de îmbunătăţiri solicitate de pârâtul R. V.   la suma de 2.672 lei. 
 De asemenea, instanţa de fond a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţii R. V.  şi R. E.  şi a obligat reclamanţii să plătească pârâţilor suma de 2.672 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţiri efectuate de pârâţi : înlocuirea a două uşi, montat duşumea în două camere, gardul din plasă de sârmă, şi instalaţia de apă şi gaze .
A arătat  prima instanţă că dispoziţiile art. 43 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 prevăd dreptul chiriaşului  pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare şi utile, cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative şi care pot fi cerute de la fostul proprietar, căruia i s-a restituit  locuinţa.
Întrucât există o legătură obiectivă de conexitate între bunul imobil deţinut de pârâţi şi sumele ce trebuie să fie restituite de reclamanţi pentru lucrările de îmbunătăţiri, instanţa de fond a institut în favoarea pârâţilor un drept de retenţie până la achitarea de către reclamanţi a sumelor datorate.
Faţă de caracterul dreptului de retenţie, de a constitui un mijloc specific de garantare a obligaţiilor, ce constă în dreptul creditorilor pârâţi de a refuza să restituie un bun al reclamanţilor până ce aceştia nu le plătesc tot ceea ce datorează în legătură cu acel imobil, instanţa de fond a reţinut că acest drept de retenţie nu conferă creditorilor pârâţi dreptul de a se folosi de bunul imobil, din care s-a dispus evacuarea acestora, tocmai pe acest aspect, că nu au dreptul să se folosească de imobil în calitate de creditori retentori, dar pot opune acest drept de retenţie chiar reclamanţilor, în calitatea lor de proprietari ai acestui imobil.
Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel pârâta D.S. , criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând admiterea apelului şi schimbarea sentinţei atacate, iar pe fond, admiterea cererii reconvenţionale, în sensul de a se plati apelantei-parate D.S.  si intimatei-parate V.  E.  suma de 23.8891ei în cota de 3/4, respectiv 1/2 din valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului proprietatea reclamanţilor.                     
În motivarea cererii apelanta-pârâtă a arătat că un prim motiv de apel vizează faptul că instanţa de fond a admis doar în parte cererea sa reconvenţionala, în sensul că s-a dispus ca reclamanţii să plătească pârâtei D.S.  şi pârâtei V. E.  doar suma de 7.679 lei în loc de 23.8891ei cât s-a stabilit prin expertiza ing. RM, că reprezintă îmbunătăţirile aduse la imobilul proprietatea reclamanţilor de către ea şi defunctul său soţ D. C. .
De asemenea, a mai arătat că, în ceea ce priveşte suma de 16.210 lei ce reprezintă îmbunătăţirile aduse terasei imobilului, instanţa a considerat în mod greşit că aceste cheltuieli nu erau necesare pentru ameliorarea stării materiale a spaţiului închiriat de ei şi ca atare reclamanţii nu pot fi obligaţi la restituirea lor, fata de prevederile art.43 alin. 1 din O.U.G 40/1999 privind sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare şi utile cu aprobările prevăzute de lege (a se vedea sentinţa apelata fila 5 alin.4.).
Potrivit reglementarilor mai noi, au în vedere art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 actualizată „chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţie de locuinţa prin îmbunătăţiri necesare şi utile” fără să se mai prevadă obligaţia ca aceste îmbunătăţiri să se fi făcut cu aprobările prevăzute de lege.
În practica judiciară şi doctrina juridică cheltuielile necesare sunt considerate a fi sume de bani sau munca investite de posesorul unui bun pentru conservarea bunului şi trebuie ca fără ele conservarea bunului să nu fi fost cu putinţa.
Arată apelanta că cheltuielile utile reprezintă sume de bani sau muncă investite de către posesorul unui bun care deşi nu erau necesare, au avut ca efect sporul de valoare sau creşterea gradului de utilitate a bunului. Proprietarul este obligat să restituie atât posesorului de buna-credinţă, cât si de rea-credinţa, cheltuielile utile dacă au creat un spor de valoare a lucrului, evaluat în momentul restituirii acestuia de către posesor (a se vedea dec. ICCJ nr. 3895/11 iulie 2000).
Cheltuielile voluptorii constituie sume de bani sau muncă investite de către posesorul unul lucru pentru plăcerea lui personală şi care nu măresc valoarea bunului. Proprietarul nu poate fi obligat să restituie aceste cheltuieli indiferent dacă posesorul care le-a efectuat a fost de buna-credinţă sau de rea-credinţă.
În opinia lor, îmbunătăţirile aduse imobilului prin consolidarea, închiderea şi compartimentarea terasei, reprezintă parte cheltuieli necesare, parte utile.
Aceste îmbunătăţiri ale terasei existente prin consolidare, închidere şi compartimentare profită proprietarilor actuali ai bunului, iar nerestituirea de către aceştia a cheltuielilor ocazionate de aceste îmbunătăţiri înseamnă o îmbogăţire fără justă cauză, creându-se prejudicii posesorilor bunului în momentul restituirii spaţiului închiriat.
S-a  precizat  în motivele de apel că din soluţia instanţei s-ar înţelege că aceste cheltuieli ar fi cheltuieli voluptorii, sancţionate cu nerestituirea lor celor care le-au efectuat, edificate pentru plăcerea lor. Dar ca să fie caracterizate drept cheltuieli voluptorii, trebuie să nu mărească valoarea bunului, ori din expertiza ing. RM se poate observa că au fost evaluate la suma de 16.2101ei.
De asemenea, a mai precizat petenta că aceste îmbunătăţiri s-au efectuat anterior restituirii imobilului reclamanţilor, astfel încât nu se poate spune faptul că aceştia nu au avut acordul proprietarilor la realizarea lor, iar  cheltuielile efectuate trebuiau admise în totalitate.
Pe baza probatoriilor administrate în cauză Tribunalul Prahova, a admis apelul  declarate de apelanta  D.S.  împotriva sentinţei civile,  s-a schimbat în parte hotărârea atacată, în sensul că s-a admis cererea reconvenţională şi au fost obligaţi reclamanţii să plătească pârâţilor D.S. şi V. E.  23.889 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţiri, în cotă de 3/4 şi respectiv 1/4, în loc de 7.679 lei.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut următoarele:
In ceea ce priveşte suma de 16.210 lei, ce reprezintă îmbunătăţirile aduse terasei imobilului, instanţa a considerat în mod greşit că aceste cheltuieli nu erau necesare pentru ameliorarea stării materiale a spaţiului închiriat de ei şi ca atare reclamanţii nu pot fi obligaţi la restituirea lor, faţă de prevederile art.43 alin. 1 din O.U.G 40/1999 privind sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare şi utile cu aprobările prevăzute de lege.
Potrivit reglementărilor mai noi, au în vedere art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 actualizata „chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţie de locuinţa prin îmbunătăţiri necesare şi utile” fără să se mai prevadă obligaţia ca aceste îmbunătăţiri să se fi făcut cu aprobările prevăzute de lege.
Mai arată instanţa de apel că în practica judiciară şi doctrina juridică cheltuielile necesare sunt considerate a fi sume de bani sau muncă investite de posesorul unui bun pentru conservarea bunului şi trebuie ca fără ele conservarea bunului să nu fi fost cu putinţă.
Cheltuielile utile reprezintă sume de bani sau munca investite de către posesorul unui bun care deşi nu erau necesare, au avut ca efect sporul de valoare sau creşterea gradului de utilitate a bunului. Proprietarul este obligat să restituie atât posesorului de buna-credinţă, cât şi de rea-credinţa, cheltuielile utile dacă au creat un spor de valoare a lucrului, evaluat în momentul restituirii acestuia de către posesor (a se vedea dec. ICCJ nr. 3895/11 iulie 2000).
Cheltuielile voluptuarii constituie sume de bani sau muncă investite de către posesorul unui lucru pentru plăcerea lui personală şi care nu măresc valoarea bunului. Proprietarul nu poate fi obligat să restituie aceste cheltuieli indiferent dacă posesorul care le-a efectuat a fost de buna-credinţă sau de rea-credinţă.
În opinia lor, îmbunătăţirile aduse imobilului prin consolidarea, închiderea şi compartimentarea terasei, reprezintă parte cheltuieli necesare, parte utile.
Cheltuielile voluptuarii constituie sume de bani sau muncă, investite de către posesorul unui lucru pentru a-şi satisface plăcerea lui personală şi care nu măresc valoarea lucrului. Proprietarul nu poate fi obligat să restituie aceste cheltuieli indiferent dacă posesorul care le-a efectuat a fost de buna-credinţă sau de rea-credinţă.
Cheltuielile utile reprezintă suma de bani sau muncă, investite de către posesorul unui lucru în scopul ameliorării stării materiale a acestuia şi care deşi nu sunt necesare, sporesc valoarea lucrului. Proprietarul este obligat să restituie atât posesorului de buna-credinţă cât şi celui de rea-credinţă cheltuielile acestea, dacă au creat un spor de valoare a lucrului, evaluat în momentul restituirii acestuia de către posesor.
A rezultat că nu se justifică calificarea ca lucrări voluptuarii, a amenajărilor făcute de apelantă şi soţul său, în prezent decedat, care au sporit valoarea imobilului, mărindu-i valoarea, lucrările efectuate de apelanta-pârâtă, au caracterul de cheltuieli necesare şi utile, deoarece fac posibilă folosinţa normală şi civilizată a locuinţei, iar nu de cheltuieli voluptuarii.
Împotriva deciziei pronunţată de Tribunalul Prahova au declarat recurs reclamanţii, criticând-o ca nelegală şi netemeinică, invocând în acest sens disp. art.304 pct.9 C.proc.civ.
Susţin recurenţii că hotărârea instanţei de apel este netemeinică şi nelegală deoarece în mod greşit a admis apelul pârâţilor, în ceea ce priveşte toate motivele de apel.
Astfel, în opinia recurenţilor, cheltuielile făcute de către chiriaş cu amenajarea terasei nu pot fi considerate cheltuieli necesare şi utile deoarece nu au fost făcute pentru conservarea bunului ci pentru plăcerea reclamanţilor fiind deci cheltuieli voluptorii.
Arată că instanţa de apel a dat o interpretare greşită cheltuielilor efectuate de pârâţi cu amenajarea terasei prin edificarea de 4 încăperi ca fiind cheltuieli necesare şi utile. Acestea nu erau nici necesare, nici utile imobilului. Aceste cheltuieli se încadrează fără putinţă de tăgadă, cheltuielilor voluptorii, deoarece acestea au fost făcute exclusiv pentru confortul chiriaşilor din acel spaţiu locativ. Această edificare, a lipsit construcţia de o terasă generoasă, în suprafaţă de 40 mp.
Consideră recurenţii că instanţa de fond în mod corect a admis în parte cererea reconvenţională a pârâtelor D.S.  şi V. E. , obligându-i să le plătească acestora suma de 7679 lei, reprezentând îmbunătăţiri aduse imobilului proprietatea recurenţilor. In mod greşit instanţa de apel a admis apelul şi i-a obligat la plata sumei de 23.889 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţiri.
Învederează recurenţii că imobilul proprietatea lor, este un imobil situat în X, staţiune balneoclimaterică, imobil compus din parter şi 2 etaje. Imobilul are multe încăperi, a putut fi folosit distinct de mai multe familii. Imobilul este monument arhitectural. Familia D. , nu a respectat contractul de închiriere. Obligaţia locatarului de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar, conform art. 1429 alin 1 Cod civil, este aceea de a întreţine lucrul în tot timpul locaţiunii în stare de întrebuinţare şi de aici decurge şi obligaţia de a efectua reparaţiile locative.
Lucrările de modificare a terasei şi de edificare a unor încăperi pe aceasta (este vorba de patru spaţii ce au fost efectuate de familia D. ), nu au fost făcute cu permisiunea proprietarilor construcţiei, au fost efectuate exclusiv pentru confortul familiei chiriaşilor ca să dispună de mai multe camere. Această construcţie este ilegală, cu atât mai mult că este făcută fără autorizaţie şi strică arhitectura imobilului.
În opinia recurenţilor cheltuielile necesare sunt acelea făcute pentru conservarea bunului; trebuie ca fără ele conservarea bunului să nu fi fost cu putinţă. Cheltuielile utile sunt acelea care, deşi nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare sau creşterea gradului de utilitate a bunului. Cheltuielile voluptorii (de plăcere sau de înfrumuseţare) sunt acelea pe care posesorul le-a făcut pentru plăcerea sa personală; ele nu se restituie dar posesorul este în drept sa ridice acele lucruri fără însă a deteriora bunul respectiv.
Mai mult decât atât, prin fişa spaţiului de închiriat, anexă la contractul de închiriere din 11 iulie 2004 intervenit între recurenţi şi D. C. , autorul pârâtelor apelante, se specifică în mod clar că spaţiul închiriat este compus din 2 camere, bucătărie, baie şi terasă. Nu se precizează nicăieri că la acel moment, terasa era deja compartimentată în patru încăperi. În mod cert, chiria ar fi fost mai mare.
In altă ordine de idei, se susţine că recurenţii, proprietarii nu au cum să utilizeze cele patru încăperi, deoarece după cum au relatat imobilul este foarte mare şi din contra, prin modificarea terasei li s-au adus prejudicii, deoarece staţiunea X  este renumită pentru aerul curat, astfel nemaiavând posibilitatea de a sta afară pe terasă, la aer.
Se mai arată în motivarea recursului că potrivit art. 49 din Legea nr. 10/2001 şi art. 49 pct. 3 din Normele Metodologice, chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă, dar aceste îmbunătăţiri urmează a fi analizate prin prisma dispoziţiilor din contractul de închiriere. Astfel, între părţi s-a stabilit că locatorul va efectua reparaţiile cu acordul proprietarului, or în speţă, nu s-a dovedit acest acord, respectiv existenţa vreunei autorizaţii de construcţie, (punctual 7 din contractul de închiriere din 11 iunie 2004)
Curtea a constatat  că recursul este nefondat potrivit considerentelor ce urmează:
Prin cererea reconvenţională formulată în faţa instanţei de fond pârâta D. S.  a solicitat să fie obligaţi reclamanţii a o despăgubi (pe ea si soţul acesteia, ulterior decedat) pentru îmbunătăţirile aduse apartamentului închiriat,  proprietatea reclamanţilor, constând în (printre altele) acoperirea terasei cu tablă, refacerea zidului pe cca 10 m.p., edificarea unei scări la terasă din beton şi mozaic, precum şi compartimentarea acesteia în 4 încăperi, living, hol, debara şi o terasă mică acoperită de cca 8-10 m.p.
Prin raportul de expertiză întocmit în faţa instanţei de fond de către expert R. M.  s-au identificat şi evaluat lucrările de modificare a terasei şi de realizare de noi spaţii, arătându-se că terasa a fost reamenajată, în sensul că s-au realizat 4 încăperi la care au fost executate lucrări de căptuşire  pereţilor cu lemn aparent, de placare a tavanului cu lemn aparent, s-a realizat o pardoseală din dale, instalaţii electrice, acoperiş şarpantă din lemn, învelitoare din tablă Zn, toate evaluate la suma de 16.210 lei .
Conform actelor şi lucrărilor dosarului ( mai ales a declaraţiilor martorilor)  îmbunătăţirile efectuate la imobilul închiriat au fost realizate în anul 1994, anterior emiterii dispoziţiei privind restituirea în natură a imobilului către  recurenţii-reclamanţi nr. 211 din data de 7 aprilie 2003. 
Dispoziţiile legale incidente în cauză sunt art. 48 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum şi art. 43 din OUG nr. 40/1999, în vigoare la promovării cererii reconvenţionale şi abrogat ulterior prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
Potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001 chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile.  Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligaţia despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptăţite.
Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte pe bază de expertiză, iar prin îmbunătăţiri, în sensul acestei  legi, se înţelege cheltuielile necesare şi utile. Cuantumul despăgubirilor se stabileşte la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi.
Curtea a reţinut că instanţa de apel a realizat o corectă interpretare a dispoziţiilor legale în materie, apreciind  că lucrările de modificare a terasei şi de realizare de noi spaţii de locuit nu pot fi calificate drept lucrări voluptuarii, ci amenajări care au sporit valoarea imobilului, cu caracterul de cheltuieli necesare şi utile  întrucât au făcut posibilă folosinţa normală şi civilizată a acestui spaţiu.
Nu au  fost  primite nici  susţinerile recurenţilor în sensul că nu se pot acorda despăgubiri pentru lucrările efectuate întrucât acestea nu ar fi fost înscrise în fişa imobilului sau nu ar fi fost realizate conform unor autorizaţii de construire întrucât Legea nr. 10/2001 nu face astfel de distincţii .
(Judecător Simona Lazăr)