Despăgubirea chiriaşilor pentru
îmbunătăţirile aduse imobilului închiriat.
Legea nr. 10/2001 privind regimul
juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22
decembrie 1989, art. 48
OUG nr. 40/1999
privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu
destinaţia de locuinţe, art. 43 alin.1
Chiriaşii imobilelor restituite
persoanelor (sau moştenitorilor acestora)
de la care au fost preluate în timpul regimului comunist au dreptul la
despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă
prin îmbunătăţirile necesare şi utile. Lucrările de modificare a terasei şi de
realizare de noi spaţii de locuit nu pot fi calificate drept lucrări
voluptuarii, ci amenajări care au sporit valoarea imobilului, cu caracterul de
cheltuieli necesare şi utile întrucât au
făcut posibilă folosinţa normală şi civilizată a acestui spaţiu.
Curtea de Apel Ploieşti, Secţia I
Civilă,
Decizia civilă nr. 3830 din 13
noiembrie 2012
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Câmpina,
reclamanţii B.E. , C.R. şi C.G.I. au
chemat în judecată civilă pe pârâţii
R.V., R E. , D. C. , D.S., B. E.
si V. E. , pentru ca prin sentinţa ce se va pronunţa să
se dispună evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamanţilor,
rezilierea contractelor de închiriere încheiate la data de 01.06.2004 şi
obligarea pârâţilor la plata chiriei restante şi la plata cheltuielilor de
judecată.
În motivarea acţiunii, reclamanţii
au arătat că au închiriat familiilor pârâţilor câte un apartament din imobilul
proprietatea lor, care le-a fost retrocedat prin dispoziţia de restituire a
imobilului situat în localitatea X .
Reclamanţii au arătat că la data
de 01.06.2004 au încheiat cu pârâtul R.V.
un contract de închiriere, pentru apartamentul compus din două camere,
bucătărie pentru o perioadă de 5 ani, expirând la data de 01.06.2009 şi preţul
chiriei a fost stabilit la 15 lei lunar, neachitată din luna august.
În drept, reclamanţii şi-au
întemeiat acţiunea pe disp. art. 480 din
Codul civil şi art. 1420 şi următoarele din Codul civil.
Pârâta D. S. a formulat
întâmpinare-cerere reconvenţională, prin care a arătat că soţul său a încheiat
contractul de închiriere şi nu a plătit toată suma de bani datorată, întrucât
procuratorul reclamanţilor nu voia să-i elibereze chitanţă liberatorie soţului
său, pentru suma achitată.
De asemenea, pârâta a declarat că
este de acord să plătească chiria datorată, în cuantum de 20 lei lunar, doar pe
ultimii 3 ani, deoarece fiind un drept de creanţă este supus prescripţiei.
Cu privire la rezilierea
contractului de închiriere, pârâta a arătat că instanţa ar putea doar să
constate rezilierea contractului şi a fost de acord să părăsească imobilul,
doar după ce va fi despăgubită cu valoarea îmbunătăţirilor efectuate la
apartament şi acordarea unui drept de retenţie, până la plata despăgubirilor
datorate.
Prin cererea reconvenţională
pârâta a precizat lucrările de îmbunătăţiri efectuate.
Pârâţii R.V. şi R. E.
au formulat întâmpinare-cerere reconvenţională, prin care au arătat că
sunt de acord să plătească chiria restantă pe ultimii 3 ani, iar prin cerere
reconvenţională au arătat lucrările de îmbunătăţiri efectuate la apartamentul
în litigiu şi au solicitat acordarea unui drept de retenţie. Au specificat că
sunt de acord să părăsească imobilul , dar după ce vor fi despăgubiţi pentru
îmbunătăţirile efectuate.
A fost efectuată o expertiză construcţii,
de către expert RM, care a identificat şi evaluat lucrările de
îmbunătăţiri pretins efectuate de pârâţi
(f.136).
După administrarea probelor încuviinţate
parţilor, prin sentinţa civilă nr……, Judecătoria Câmpina, printre altele a admis în parte acţiunea formulată de
reclamanţii C.R. şi C. G. I. şi în consecinţă s-a dispus rezilierea
contractelor de închiriere nr. 3250 şi 3248 încheiate cu pârâţii şi evacuarea
pârâţilor R.E. şi R. Vşi D. S. , din
imobilul proprietatea reclamanţilor, a obligat pârâţii D.S. R. V. şi R.E. să plătească reclamanţilor
chiria restantă .
Au fost admise
în parte cererile reconvenţionale şi au fost obligaţi reclamanţii să
plătească pârâtei D. S. şi pârâtei V. E.
, în cota de 1/2, suma de 7.679 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de
îmbunătăţiri, a obligat reclamanţii să plătească pârâţilor R. V. şi R. E.
suma de 2.672 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de
îmbunătăţiri efectuate la apartament, instituind în favoarea pârâţilor mai sus
menţionaţi un drept de retenţie asupra
imobilului situat în oraşul Breaza, Str. Vi, nr. , jud. Prahova, până la
achitarea de către reclamanţi a sumelor
datorate pârâţilor.
Pentru a pronunţa aceasta
hotărâre, instanţa de fond a reţinut că prin dispoziţia nr. 211 din 7.04.2003,
emisă de Primarul oraşului X , s-a dispus restituirea către reclamanţi a
imobilului situat în oraşul X , str. V.. nr. …, compus din clădire şi teren în
suprafaţă de 597 mp, iar prin procesul-verbal nr. 8809 din 06.06.2003 s-a
efectuat punerea în posesie a reclamanţilor asupra imobilului restituit.
În baza contractelor de închiere
încheiate între părţi, judecătoria a constatat neînedeplinirea obligaţiei de
achitare a chiriei pentru anumite perioade.
A mai reţinut
instanţa de fond că în contractele de închiriere încheiate cu pârâţii
s-a menţionat clauza potrivit căreia proprietarul poate solicita rezilierea
contractului de închiriere şi evacuarea chiriaşului dacă acesta nu respectă
obligaţia privind plata chiriei.
Având în vedere că după expirarea
termenului închirierii pârâţii au rămas în folosinţa imobilului, fără ca
aceştia să fie împiedicaţi de
proprietarii imobilului, conform art. 1437 şi 1452 din Codul civil, a apreciat
că locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune deoarece nu a fost exclusă printr-o clauză
contractuală expresă, iar în contracte s-a menţionat că pârâţii au dreptul la
reînnoirea contractului.
Faţă de dispoziţiile OUG nr.
40/1999 şi ale disp. art. 480 din Codul civil, care permit proprietarului unui
bun de a exercita toate prerogativele dreptului de proprietate, instanţa de
fond a admis în parte acţiunea şi a dispus
evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamanţilor, situat în
oraşul X, Str. V nr. … şi în baza art. 1453 din Codul civil să dispună
rezilierea contractelor de închiriere încheiate cu pârâţii.
Potrivit art. 2 alin. 1 lit. b
din Legea nr. 10/2001 republicată la data de 04.04.2005, prin imobil preluat în
mod abuziv se înţelege imobilele preluate prin confiscarea averii, ca urmare a
unei hotărâri judecătoreşti de
condamnare pentru infracţiune de natură politică, săvârşită ca manifestare a
opoziţiei faţă de sistemul totalitar comunist.
Se mai arată în motivarea
sentinţei că prin procesul verbal nr. 8809 din 06.06.2003 s-a procedat la
punerea în posesie asupra imobilului restituit şi au fost predate, conform art.
13 din Legea nr. 10/2001, contractele de închiriere.
Potrivit art. 48 din Legea nr.
10//2001, chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus
imobilului cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile, iar
obligaţia despăgubirii revine persoanei îndreptăţite, indiferent dacă imobilul
a fost preluat cu titlul valabil sau fără titlu, iar disp. art. 48 alin.5 din
Legea nr.10/2001 prevăd că, prin îmbunătăţiri în sensul prezentei legi, se
înţeleg cheltuielile necesare şi utile.
În practica judiciară, susţine
prima instanţă, s-a apreciat că sunt
cheltuieli voluptorii acele sume de bani sau muncă, investite de către
posesorul unui bun, pentru a-şi satisface
plăcerea lui personală şi care nu măresc valoare bunului, iar
proprietarul nu este obligat să restituie aceste cheltuieli.
Spre deosebire de aceste
cheltuieli prevăzute de art. 539 din Codul civil, cheltuielile utile
reprezintă sume de bani sau muncă
investite de posesorul unui lucru în vederea ameliorării stării materiale a
acestuia şi care sporesc valoarea lucrului, iar proprietarul este obligat să le
restituie în măsura în care au creat un spor de valoare lucrului.
Martorul O. M. a arătat că pârâta a modificat la parterul locuinţei nişte pereţi şi a acoperit terasa cu tablă, a
închis-o cu lemn şi sticlă şi a făcut o scară la intrarea în locuinţă, din
beton(f.71).
Audiat la cererea pârâtei,
martorul I. I. a arătat că în anul 1994
pârâta a făcut o renovare a casei şi a ajutat-o, respectiv a făcut două
laterale din gard, din ţeavă cornier şi plasă, 2 porţi, a consolidat zidul de
la terasă cu piatră, ciment, nisip, a
turnat şapă de beton şi mozaic şi a
închis această terasă cu geamuri şi a acoperit-o cu tablă, a pus lambriu pe
interior şi rigips pe tavan şi a compartimentat-o în 4 părţi, a montat uşi din
lemn, iar în dormitor a pus duşumea; la
bucătărie a pus lambriu pe un perete, gresie pe jos, la baie a pus chiuvetă cu
picior, a schimbat wc-ul, instalaţie de duş, instalaţie de apă, electrică, a
montat apometre în baie, a schimbat instalaţia de gaze şi a pus boiler electric
la baie, gresie şi faianţă în baie, a pus în curte beton, pe 8-10 mp, a îmbrăcat peretele de la
bucătărie şi cu rigips în baie, iar unde a montat duşul a făcut un perete din
cărămidă (f.70).
Audiat la cererea pârâtei, martorul B.
C. a declarat că pârâta a
consolidat terasa, a turnat placă de beton şi a pus mozaic, a acoperit terasa
cu tablă, a compartimentat-o şi a făcut o scară exterioară din beton.
Martorul a precizat că la această
terasă a făcut instalaţie electrică
gaze, iar pe interior a montat lambriu la tavan şi pe laterale la
bucătărie a montat gresie şi lambriu, în dormitor a montat duşumea, la baie a
montat chiuvetă, pe hol a pus lambriu şi a schimbat uşa de la intrare, gardul
de la stradă şi o poartă metalică şi dale în curte, iar pârâta nu a
avut autorizaţie sau acordul proprietarului.
Prin raportul de expertiză
construcţii, efectuat de expert R. M. , au fost evaluate lucrările de
îmbunătăţiri solicitate de pârâtă,
astfel cum acestea au fost arătate de
martorii audiaţi, respectiv duşumea în dormitor, instalaţie electrică şi de
gaze refăcută, lambriu, închis pereţii la terasă, înlocuit
uşa de la intrare, montat dale de beton în curte, gardul de la stradă,
gresie şi faianţă în baie, instalaţia de
duş, chiuvetă în baie, schimbat wc-ul, boiler electric.
Având în vedere declaraţiile
martorilor audiaţi în cauză, instanţa de fond a admis în parte cererea
reconvenţională şi a obligat reclamanţii să plătească pârâtei D. S. şi pârâtei V. E. , în cote de 1/2 suma de
7.679 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţiri efectuate la
imobil, reţinându-se că prin raportul de expertiză construcţii au fost reţinute corecţii pentru uzura în
timp şi a stării tehnice de fapt, pentru
fiecare categorie de lucrări reţinute.
A mai reţinut instanţa de fond că
obligaţia locatarului de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar conform art.
1429 alin.1 din Codul civil, implică obligaţia acestuia de a întreţine lucrul
în tot timpul locaţiunii, în stare de întrebuinţare şi de aici decurge
obligaţia de a efectua reparaţiile locative.
În ceea ce priveşte lucrările de
modificare a terasei şi compartimentare
a acesteia în 4 spaţii, ce au fost efectuate de pârâtă, instanţa de fond a
apreciat că acestea nu erau necesare pentru ameliorarea stării materiale a
spaţiului închiriat, iar reclamanţii nu pot fi obligaţi la restituirea
contravalorii acestora, faţă de prevederile art. 43 alin.1 din OUG nr. 40/1999, privind sporul de valoare adus
locuinţei, prin îmbunătăţiri necesare şi utile, cu aprobările prevăzute de
lege.
Martorul B. I., audiat la cererea pârâtului, a arătat că a
efectuat lucrări de îmbunătăţire în apartamentul pârâtului, respectiv a
înlocuit două uşi şi a montat duşumea în
două camere, a făcut gardul din plasă de sârmă, precum şi instalaţia de apă şi
gaze .
Prin raportul de expertiză
construcţii au fost identificate şi evaluate lucrările de îmbunătăţiri
solicitate de pârâtul R. V. la suma de
2.672 lei.
De asemenea, instanţa de fond a admis în parte
cererea reconvenţională formulată de pârâţii R. V. şi R. E.
şi a obligat reclamanţii să plătească pârâţilor suma de 2.672 lei,
reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţiri efectuate de pârâţi :
înlocuirea a două uşi, montat duşumea în două camere, gardul din plasă de
sârmă, şi instalaţia de apă şi gaze .
A arătat prima instanţă că dispoziţiile art. 43 alin.
1 din OUG nr. 40/1999 prevăd dreptul chiriaşului pentru sporul de valoare adus locuinţei prin
îmbunătăţirile necesare şi utile, cu aprobările prevăzute de lege, confirmate
pe bază de acte justificative şi care pot fi cerute de la fostul proprietar,
căruia i s-a restituit locuinţa.
Întrucât există o legătură
obiectivă de conexitate între bunul imobil deţinut de pârâţi şi sumele ce
trebuie să fie restituite de reclamanţi pentru lucrările de îmbunătăţiri,
instanţa de fond a institut în favoarea pârâţilor un drept de retenţie până la
achitarea de către reclamanţi a sumelor datorate.
Faţă de caracterul dreptului de
retenţie, de a constitui un mijloc specific de garantare a obligaţiilor, ce
constă în dreptul creditorilor pârâţi de a refuza să restituie un bun al
reclamanţilor până ce aceştia nu le plătesc tot ceea ce datorează în legătură
cu acel imobil, instanţa de fond a reţinut că acest drept de retenţie nu
conferă creditorilor pârâţi dreptul de a se folosi de bunul imobil, din care
s-a dispus evacuarea acestora, tocmai pe acest aspect, că nu au dreptul să se
folosească de imobil în calitate de creditori retentori, dar pot opune acest
drept de retenţie chiar reclamanţilor, în calitatea lor de proprietari ai
acestui imobil.
Împotriva acestei sentinţe, a
declarat apel pârâta D.S. , criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie,
solicitând admiterea apelului şi schimbarea sentinţei atacate, iar pe fond,
admiterea cererii reconvenţionale, în sensul de a se plati apelantei-parate
D.S. si intimatei-parate V. E.
suma de 23.8891ei în cota de 3/4, respectiv 1/2 din valoarea
îmbunătăţirilor aduse imobilului proprietatea reclamanţilor.
În motivarea cererii
apelanta-pârâtă a arătat că un prim motiv de apel vizează faptul că instanţa de
fond a admis doar în parte cererea sa reconvenţionala, în sensul că s-a dispus
ca reclamanţii să plătească pârâtei D.S.
şi pârâtei V. E. doar suma de
7.679 lei în loc de 23.8891ei cât s-a stabilit prin expertiza ing. RM, că
reprezintă îmbunătăţirile aduse la imobilul proprietatea reclamanţilor de către
ea şi defunctul său soţ D. C. .
De asemenea, a mai arătat că, în
ceea ce priveşte suma de 16.210 lei ce reprezintă îmbunătăţirile aduse terasei
imobilului, instanţa a considerat în mod greşit că aceste cheltuieli nu erau
necesare pentru ameliorarea stării materiale a spaţiului închiriat de ei şi ca
atare reclamanţii nu pot fi obligaţi la restituirea lor, fata de prevederile
art.43 alin. 1 din O.U.G 40/1999 privind sporul de valoare adus locuinţei prin
îmbunătăţirile necesare şi utile cu aprobările prevăzute de lege (a se vedea
sentinţa apelata fila 5 alin.4.).
Potrivit reglementarilor mai noi,
au în vedere art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 actualizată „chiriaşii au
dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţie
de locuinţa prin îmbunătăţiri necesare şi utile” fără să se mai prevadă
obligaţia ca aceste îmbunătăţiri să se fi făcut cu aprobările prevăzute de
lege.
În practica judiciară şi doctrina
juridică cheltuielile necesare sunt considerate a fi sume de bani sau munca
investite de posesorul unui bun pentru conservarea bunului şi trebuie ca fără
ele conservarea bunului să nu fi fost cu putinţa.
Arată apelanta că cheltuielile
utile reprezintă sume de bani sau muncă investite de către posesorul unui bun
care deşi nu erau necesare, au avut ca efect sporul de valoare sau creşterea
gradului de utilitate a bunului. Proprietarul este obligat să restituie atât
posesorului de buna-credinţă, cât si de rea-credinţa, cheltuielile utile dacă
au creat un spor de valoare a lucrului, evaluat în momentul restituirii
acestuia de către posesor (a se vedea dec. ICCJ nr. 3895/11 iulie 2000).
Cheltuielile voluptorii
constituie sume de bani sau muncă investite de către posesorul unul lucru
pentru plăcerea lui personală şi care nu măresc valoarea bunului. Proprietarul
nu poate fi obligat să restituie aceste cheltuieli indiferent dacă posesorul
care le-a efectuat a fost de buna-credinţă sau de rea-credinţă.
În opinia lor, îmbunătăţirile
aduse imobilului prin consolidarea, închiderea şi compartimentarea terasei,
reprezintă parte cheltuieli necesare, parte utile.
Aceste îmbunătăţiri ale terasei
existente prin consolidare, închidere şi compartimentare profită proprietarilor
actuali ai bunului, iar nerestituirea de către aceştia a cheltuielilor
ocazionate de aceste îmbunătăţiri înseamnă o îmbogăţire fără justă cauză,
creându-se prejudicii posesorilor bunului în momentul restituirii spaţiului
închiriat.
S-a precizat
în motivele de apel că din soluţia instanţei s-ar înţelege că aceste
cheltuieli ar fi cheltuieli voluptorii, sancţionate cu nerestituirea lor celor
care le-au efectuat, edificate pentru plăcerea lor. Dar ca să fie caracterizate
drept cheltuieli voluptorii, trebuie să nu mărească valoarea bunului, ori din
expertiza ing. RM se poate observa că au fost evaluate la suma de 16.2101ei.
De asemenea, a mai precizat
petenta că aceste îmbunătăţiri s-au efectuat anterior restituirii imobilului
reclamanţilor, astfel încât nu se poate spune faptul că aceştia nu au avut
acordul proprietarilor la realizarea lor, iar
cheltuielile efectuate trebuiau admise în totalitate.
Pe baza probatoriilor
administrate în cauză Tribunalul Prahova, a admis apelul declarate de apelanta D.S.
împotriva sentinţei civile, s-a
schimbat în parte hotărârea atacată, în sensul că s-a admis cererea
reconvenţională şi au fost obligaţi reclamanţii să plătească pârâţilor D.S. şi
V. E. 23.889 lei, reprezentând
contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţiri, în cotă de 3/4 şi respectiv 1/4, în
loc de 7.679 lei.
Pentru a pronunţa această
decizie, instanţa de apel a reţinut următoarele:
In ceea ce priveşte suma de
16.210 lei, ce reprezintă îmbunătăţirile aduse terasei imobilului, instanţa a
considerat în mod greşit că aceste cheltuieli nu erau necesare pentru
ameliorarea stării materiale a spaţiului închiriat de ei şi ca atare
reclamanţii nu pot fi obligaţi la restituirea lor, faţă de prevederile art.43
alin. 1 din O.U.G 40/1999 privind sporul de valoare adus locuinţei prin
îmbunătăţirile necesare şi utile cu aprobările prevăzute de lege.
Potrivit reglementărilor mai noi,
au în vedere art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 actualizata „chiriaşii au
dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţie
de locuinţa prin îmbunătăţiri necesare şi utile” fără să se mai prevadă
obligaţia ca aceste îmbunătăţiri să se fi făcut cu aprobările prevăzute de
lege.
Mai arată instanţa de apel că în
practica judiciară şi doctrina juridică cheltuielile necesare sunt considerate
a fi sume de bani sau muncă investite de posesorul unui bun pentru conservarea
bunului şi trebuie ca fără ele conservarea bunului să nu fi fost cu putinţă.
Cheltuielile utile reprezintă
sume de bani sau munca investite de către posesorul unui bun care deşi nu erau
necesare, au avut ca efect sporul de valoare sau creşterea gradului de
utilitate a bunului. Proprietarul este obligat să restituie atât posesorului de
buna-credinţă, cât şi de rea-credinţa, cheltuielile utile dacă au creat un spor
de valoare a lucrului, evaluat în momentul restituirii acestuia de către
posesor (a se vedea dec. ICCJ nr. 3895/11 iulie 2000).
Cheltuielile voluptuarii
constituie sume de bani sau muncă investite de către posesorul unui lucru
pentru plăcerea lui personală şi care nu măresc valoarea bunului. Proprietarul
nu poate fi obligat să restituie aceste cheltuieli indiferent dacă posesorul
care le-a efectuat a fost de buna-credinţă sau de rea-credinţă.
În opinia lor, îmbunătăţirile
aduse imobilului prin consolidarea, închiderea şi compartimentarea terasei,
reprezintă parte cheltuieli necesare, parte utile.
Cheltuielile voluptuarii
constituie sume de bani sau muncă, investite de către posesorul unui lucru
pentru a-şi satisface plăcerea lui personală şi care nu măresc valoarea
lucrului. Proprietarul nu poate fi obligat să restituie aceste cheltuieli
indiferent dacă posesorul care le-a efectuat a fost de buna-credinţă sau de rea-credinţă.
Cheltuielile utile reprezintă
suma de bani sau muncă, investite de către posesorul unui lucru în scopul
ameliorării stării materiale a acestuia şi care deşi nu sunt necesare, sporesc
valoarea lucrului. Proprietarul este obligat să restituie atât posesorului de
buna-credinţă cât şi celui de rea-credinţă cheltuielile acestea, dacă au creat
un spor de valoare a lucrului, evaluat în momentul restituirii acestuia de
către posesor.
A rezultat că nu se justifică
calificarea ca lucrări voluptuarii, a amenajărilor făcute de apelantă şi soţul
său, în prezent decedat, care au sporit valoarea imobilului, mărindu-i
valoarea, lucrările efectuate de apelanta-pârâtă, au caracterul de cheltuieli
necesare şi utile, deoarece fac posibilă folosinţa normală şi civilizată a
locuinţei, iar nu de cheltuieli voluptuarii.
Împotriva deciziei pronunţată de
Tribunalul Prahova au declarat recurs reclamanţii, criticând-o ca nelegală şi
netemeinică, invocând în acest sens disp. art.304 pct.9 C.proc.civ.
Susţin recurenţii că hotărârea
instanţei de apel este netemeinică şi nelegală deoarece în mod greşit a admis
apelul pârâţilor, în ceea ce priveşte toate motivele de apel.
Astfel, în opinia recurenţilor,
cheltuielile făcute de către chiriaş cu amenajarea terasei nu pot fi
considerate cheltuieli necesare şi utile deoarece nu au fost făcute pentru
conservarea bunului ci pentru plăcerea reclamanţilor fiind deci cheltuieli
voluptorii.
Arată că instanţa de apel a dat o
interpretare greşită cheltuielilor efectuate de pârâţi cu amenajarea terasei
prin edificarea de 4 încăperi ca fiind cheltuieli necesare şi utile. Acestea nu
erau nici necesare, nici utile imobilului. Aceste cheltuieli se încadrează fără
putinţă de tăgadă, cheltuielilor voluptorii, deoarece acestea au fost făcute
exclusiv pentru confortul chiriaşilor din acel spaţiu locativ. Această
edificare, a lipsit construcţia de o terasă generoasă, în suprafaţă de 40 mp.
Consideră recurenţii că instanţa
de fond în mod corect a admis în parte cererea reconvenţională a pârâtelor
D.S. şi V. E. , obligându-i să le
plătească acestora suma de 7679 lei, reprezentând îmbunătăţiri aduse imobilului
proprietatea recurenţilor. In mod greşit instanţa de apel a admis apelul şi i-a
obligat la plata sumei de 23.889 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de
îmbunătăţiri.
Învederează recurenţii că
imobilul proprietatea lor, este un imobil situat în X, staţiune
balneoclimaterică, imobil compus din parter şi 2 etaje. Imobilul are multe
încăperi, a putut fi folosit distinct de mai multe familii. Imobilul este
monument arhitectural. Familia D. , nu a respectat contractul de închiriere.
Obligaţia locatarului de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar, conform
art. 1429 alin 1 Cod civil, este aceea de a întreţine lucrul în tot timpul
locaţiunii în stare de întrebuinţare şi de aici decurge şi obligaţia de a
efectua reparaţiile locative.
Lucrările de modificare a terasei
şi de edificare a unor încăperi pe aceasta (este vorba de patru spaţii ce au
fost efectuate de familia D. ), nu au fost făcute cu permisiunea proprietarilor
construcţiei, au fost efectuate exclusiv pentru confortul familiei chiriaşilor
ca să dispună de mai multe camere. Această construcţie este ilegală, cu atât
mai mult că este făcută fără autorizaţie şi strică arhitectura imobilului.
În opinia recurenţilor
cheltuielile necesare sunt acelea făcute pentru conservarea bunului; trebuie ca
fără ele conservarea bunului să nu fi fost cu putinţă. Cheltuielile utile sunt
acelea care, deşi nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare sau
creşterea gradului de utilitate a bunului. Cheltuielile voluptorii (de plăcere
sau de înfrumuseţare) sunt acelea pe care posesorul le-a făcut pentru plăcerea
sa personală; ele nu se restituie dar posesorul este în drept sa ridice acele
lucruri fără însă a deteriora bunul respectiv.
Mai mult decât atât, prin fişa
spaţiului de închiriat, anexă la contractul de închiriere din 11 iulie 2004
intervenit între recurenţi şi D. C. , autorul pârâtelor apelante, se specifică
în mod clar că spaţiul închiriat este compus din 2 camere, bucătărie, baie şi
terasă. Nu se precizează nicăieri că la acel moment, terasa era deja
compartimentată în patru încăperi. În mod cert, chiria ar fi fost mai mare.
In altă ordine de idei, se
susţine că recurenţii, proprietarii nu au cum să utilizeze cele patru încăperi,
deoarece după cum au relatat imobilul este foarte mare şi din contra, prin
modificarea terasei li s-au adus prejudicii, deoarece staţiunea X este renumită pentru aerul curat, astfel
nemaiavând posibilitatea de a sta afară pe terasă, la aer.
Se mai arată în motivarea
recursului că potrivit art. 49 din Legea nr. 10/2001 şi art. 49 pct. 3 din
Normele Metodologice, chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de
valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă, dar aceste îmbunătăţiri urmează
a fi analizate prin prisma dispoziţiilor din contractul de închiriere. Astfel,
între părţi s-a stabilit că locatorul va efectua reparaţiile cu acordul
proprietarului, or în speţă, nu s-a dovedit acest acord, respectiv existenţa
vreunei autorizaţii de construcţie, (punctual 7 din contractul de închiriere
din 11 iunie 2004)
Curtea a constatat că recursul este nefondat potrivit
considerentelor ce urmează:
Prin cererea reconvenţională
formulată în faţa instanţei de fond pârâta D. S. a solicitat să fie obligaţi reclamanţii a o
despăgubi (pe ea si soţul acesteia, ulterior decedat) pentru îmbunătăţirile
aduse apartamentului închiriat,
proprietatea reclamanţilor, constând în (printre altele) acoperirea
terasei cu tablă, refacerea zidului pe cca 10 m.p., edificarea unei scări la terasă din
beton şi mozaic, precum şi compartimentarea acesteia în 4 încăperi, living,
hol, debara şi o terasă mică acoperită de cca 8-10 m.p.
Prin raportul de expertiză
întocmit în faţa instanţei de fond de către expert R. M. s-au identificat şi evaluat lucrările de
modificare a terasei şi de realizare de noi spaţii, arătându-se că terasa a
fost reamenajată, în sensul că s-au realizat 4 încăperi la care au fost
executate lucrări de căptuşire pereţilor
cu lemn aparent, de placare a tavanului cu lemn aparent, s-a realizat o
pardoseală din dale, instalaţii electrice, acoperiş şarpantă din lemn,
învelitoare din tablă Zn, toate evaluate la suma de 16.210 lei .
Conform actelor şi lucrărilor
dosarului ( mai ales a declaraţiilor martorilor) îmbunătăţirile efectuate la imobilul
închiriat au fost realizate în anul 1994, anterior emiterii dispoziţiei privind
restituirea în natură a imobilului către
recurenţii-reclamanţi nr. 211 din data de 7 aprilie 2003.
Dispoziţiile legale incidente în cauză
sunt art. 48 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile
preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum şi
art. 43 din OUG nr. 40/1999, în vigoare la promovării cererii reconvenţionale
şi abrogat ulterior prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare aplicare
a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
Potrivit art. 48 din Legea
nr. 10/2001 chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus
imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile.
Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu,
obligaţia despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptăţite.
Valoarea despăgubirilor prevăzute
la alin. (1) se stabileşte pe bază de expertiză, iar prin îmbunătăţiri, în
sensul acestei legi, se înţelege
cheltuielile necesare şi utile. Cuantumul despăgubirilor se stabileşte la
valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătăţirilor,
în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi.
Curtea a reţinut că instanţa de
apel a realizat o corectă interpretare a dispoziţiilor legale în materie,
apreciind că lucrările de modificare a
terasei şi de realizare de noi spaţii de locuit nu pot fi calificate drept
lucrări voluptuarii, ci amenajări care au sporit valoarea imobilului, cu
caracterul de cheltuieli necesare şi utile
întrucât au făcut posibilă folosinţa normală şi civilizată a acestui
spaţiu.
Nu au fost
primite nici susţinerile recurenţilor
în sensul că nu se pot acorda despăgubiri pentru lucrările efectuate întrucât
acestea nu ar fi fost înscrise în fişa imobilului sau nu ar fi fost realizate
conform unor autorizaţii de construire întrucât Legea nr. 10/2001 nu face
astfel de distincţii .
