Coproprietate forţată. Executarea de lucrări la părţile comune, fără acordul coproprietarilor.
Coproprietarii
unei construcţii au drepturi egale de folosinţă asupra părţilor comune prin
natura lor, dintr-o clădire. Proprietarul nu poate schimba aspectul sau
destinaţia spaţiilor aflate în comunitate forţată, fără a obţine mai întâi
acceptul celorlalţi coproprietari.
Temei
de drept: Codul civil de la 1864, art. 480, art. 1076; Legea nr. 230/2007 art.
14.
Decizia civilă nr. 140/25.01.2012
Judecătoria Iaşi prin sentinţa civilă nr.
12930/29.09.2010 a respins excepţia lipsei de interes a reclamantei în
formularea acţiunii invocate de pârâţi, acţiunea civilă formulată de
reclamanţii C.-P.D.-D., şi C.-P.V. în contradictoriu cu pârâţii C.C.-O. şi C.I.
Prima instanţă a constatat că reclamanţii au
chemat în judecată pârâţii pentru a sista lucrările în curs de executare,
efectuate fără acordul lor, în spaţiul aflat în indiviziune, în coproprietate.
Pârâţii au invocat excepţia lipsei de interes a reclamanţilor, întrucât nu sunt
spaţii în indiviziune, fiind comun doar modul de acces în camere. Judecătoria a
reţinut că în cauză nu s-a probat edificarea unei băi sub scara de acces comun,
iar faptul că s-a obturat o parte din luminatorul de pe scara comună nu
împiedică folosinţa, în zonă fiind două ferestre care asigură în principiu
lumina acestui spaţiu.
În apelul declarat, reclamanţii au formulat
critici cu privire la stabilirea greşită a situaţiei de fapt, fiind dovedit în
cauză cu probele administrate, între care expertiza tehnică, că pârâţii s-au
extins şi au modificat imobilul fără autorizaţie de construire şi fără acordul
coproprietarilor. În cauză acţiunea a fost probată în totalitate, cererea de
desfiinţare a construcţiilor fiind întemeiată.
Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr.
625/21.09.2011, a admis apelul reclamanţilor împotriva sentinţei civile a
Judecătoriei Iaşi, pe care a schimbat-o, admiţând în parte acţiunea civilă
formulată de reclamantul C.-P.D.-D. în contradictoriu cu pârâţii, pe care i-a
obligat să procedeze la ridicarea lucrărilor constând în extindere scară
intrare, ce au condus la blocarea ferestrei de la holul şi scara comună, precum
şi montarea uşii şi a zidului în spaţiul de sub scară, în caz de refuz
reclamantul fiind autorizat la ridicarea acestora pe cheltuiala pârâţilor. A
fost respinsă cererea având ca obiect sistarea lucrărilor de construcţie începute,
precum şi cererea privind obligarea pârâţilor la ridicarea băii edificate.
Pe fondul cauzei tribunalul a constatat că
reclamantul şi pârâţii au dobândit în proprietate exclusivă, prin succesiune şi
respectiv vânzarea-cumpărarea de pârâţi a unei părţi a spaţiului de locuit în
imobilul ce iniţial a constituit o singură unitate locativă cu mai multe
apartamente. Spaţiul comun - la data litigiului - era compus din holul comun la
demisol, scara comună şi scară exterioară, aflate în coproprietate forţată în cotele
părţi indicate în contractele de vânzare-cumpărare. Pe baza probatoriilor
administrate (expertiză tehnică şi proba testimonială) tribunalul a reţinut că
pârâţii au dat spaţiului de sub scara de acces (comun) destinaţia de cămară -
au realizat un zid şi au montat o uşă, în care au montat boiler electric,
instalaţia electrică şi cele aferente pentru reţeaua de încălzire, lucrarea
executată blocând una din ferestrele de la hol şi scara comună.
La situaţia de fapt stabilită, tribunalul a
constatat încălcarea dispoziţiilor art. 14 teza a II-a, art. 11 alin. 2 din
Legea nr. 230/2007, ce prevede că într-un condominiu nici un proprietar nu
poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau
individuală. Totodată, schimbarea aspectului sau destinaţiei părţilor aflate în
coproprietate forţată nu se poate dispune decât cu acordul coproprietarilor.
Lucrările efectuate de pârâţi îl privează pe reclamant de uzul spaţiului comun
potrivit destinaţiei sale, reprezentat de spaţiul de sub scara de la demisol,
iar prin lucrarea de extindere a scării de intrare a fost schimbat aspectul
proprietăţii comune prin blocarea ferestrei de la hol şi scara comună.
Cererea privind ridicarea băii edificate nu a
fost primită, deoarece aceasta a existat anterior încheierii contractelor de
vânzare-cumpărare cu Consiliul Local Iaşi, având destinaţia de spaţiu comun.
Pârâţii nu au făcut altceva decât să schimbe uşa de acces, lucrare care însă nu
este de natură a-i schimba destinaţia de spaţiu comun şi a îngrădi accesul reclamantului.
Caracterul de spaţiu comun al băii nu-l îndreptăţeşte pe reclamant să solicite
ridicarea ei, ci un eventual acces, în acest spaţiu comun, în măsura în care
pârâţii nu îi permit accesul.
Sistarea şi ridicarea lucrărilor au aceeaşi
finalitate, atributul folosinţei conform destinaţiei spaţiilor comune fiind
realizat prin cea de a doua modalitate pentru reclamant, acţiunea fiind admisă
în parte.
Curtea de apel a constatat că recursul declarat
de pârâţi împotriva deciziei tribunalului, nu este întemeiat pentru următoarele
considerente:
Cadrul procesual (părţi şi obiect) a fost
stabilit prin cererea de chemare în judecată prin două capete de cerere , în
obligaţia de a face: sistarea lucrărilor şi ridicarea acestora, efectuate la
imobilul în care locuiesc părţile, pretins fără acordul reclamanţilor executate
asupra părţilor aflate în coproprietate forţată.
Curtea a constatat că
hotărârea atacată cuprindea considerentele în fapt şi drept ce au format
convingerea tribunalului în darea soluţiei pe fondul cauzei, conform art. 261
C.pr.civ. Totodată, instanţa de apel a făcut o analiză completă a probelor
administrate şi a motivelor pentru care s-au înlăturat apărările pârâţilor.
Tribunalul a dispus Sistarea şi desfiinţarea lucrărilor urmare probelor administrate,
între care şi expertiza tehnică, şi pentru că reclamantului îi este limitată
folosirea normală a spaţiilor aflate în indiviziune, în coproprietate forţată.
Coproprietatea în indiviziune forţată poate fi determinată nu numai prin lege
ci şi asupra părţilor comune prin natura lor, ale unei clădiri, a destinaţiei
iniţiale, oricare ar fi modalitatea de divizare ulterioară în mai multe unităţi
locative şi transmisiunea dreptului de proprietate. Coproprietarii au drepturi
egale de folosinţă asupra părţilor comune, precum şi asupra căilor de acces la
acestea, fără a se putea impune nicio restricţie vreunui coproprietar la
exercitarea acestui drept. Astfel fiind, dreptul de proprietate al recurenţilor
nu a fost încălcat în sensul art. 1 Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia
Europeană a Drepturilor Omului. S-a avut în vedere că părţile de uz comun,
generale dintr-un imobil, îşi păstrează acest caracter din construcţie, oricare
modalitatea în care sunt incluse sau omise în titlul de proprietate.
Curtea a avut în vedere art. 1 din Legea nr.
230/2007 ce prevede că legea reglementează modul de administrate şi exploatare
a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea a cel puţin trei persoane
fizice, situaţie în care sunt şi părţile în proces. În consecinţă, drepturile
şi obligaţiile proprietarilor, aşa cum sunt reglementate în capitolul III al
legii, sunt aplicabile şi părţilor în prezenta cauză.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 C.pr.civ.,
curtea de apel a respins recursul. |
