avocats.ro
jurisprudență
 
 
 
 


Contract de vânzare-cumpărare. Refuzul încheierii contractului
 
Temei de drept: Legea nr. 112/1995 art. 9; C.civ. de la 1864 art. 1480
Beneficiul facultătii de acumpăra şi, respectiv, al obligatiei imperative de a vinde, instituită în sarcina persoanelor juridice detinătoare ale locuintelor la care se referă Legea nr. 112/1995 este acordat numai titularului contractului de închiriere, din momentul intrării în vigoare a legii. Faptul că unor chiriaşi într-un imobil cu mai multe apartamente li s-a transmis dreptul de proprietate prin contracte de vânzare-cumpărare, în temeiul legii speciale, impune acelaşi tratament juridic şi pentru reclamantă. Prin respingerea cererii se încalcă principiul egalitătii părtilor în fata legii şi a instantelor de judecată.
 
Decizia civilă nr. 1030/30.05.2012
 
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Iaşi la data de 19.08.2010 reclamanta Z.E. a chemat în judecată Municipiul Iaşi – prin Primar şi Consiliul local Iaşi, DAPP Iaşi – pentru opozabilitate, solicitând obligarea acestora la vânzarea apartamentului situat în Iaşi.
În motivarea în fapt a actiunii reclamanta a arătat că locuieşte în apartament de 27 de ani, în calitate de chiriaşă, fiind îndeplinite conditiile cerute de art. 9 din legea nr. 112/1995 şi art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, pentru a fi obligati pârâtii să îi transmită dreptul de proprietate. A precizat reclamanta că alte apartamente din acelaşi imobil s-au vândut, refuzul solicitării sale nefiind justificat.
Judecătoria Iaşi, prin sentinta civilă nr. 4051/24.02.2011, a admis exceptia lipsei calitătii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al Municipiul Iaşi, invocata din oficiu, şi a respins ca atare cererea reclamantei Z.E. în contradictoriu cu pârâtul consiliu, prin DAPP -IASI. A admis actiunea reclamantei în contradictoriu cu pârâtul municipiu reprezentat prin Primar, obligându-l la vânzarea către reclamantă a apartamentului în litigiu.
În solutionarea exceptiilor prima instantă a constatat incidenta art. 21 din Legea nr. 215/2001 Municipiul Iaşi fiind cel care are personalitate juridică fiind proprietarul bunurilor care apartin domeniului privat al unitătii administrativ teritoriale. Consiliul Local al Municipiului Iaşi conform art. 36 alin. 2 lit. c din Legea 215/2001 este numai administratorul bunurilor ceea ce nu îi conferă calitate procesuală în cauză. În consecintă, exceptia lipsei calitătii de reprezentant a
D.A.P.P. pentru Consiliul Local al Municipiului Iaşi invocată de ultima pârâtă,arămas fără obiect.
Pe fondul cauzei, prima instantă a constatat că reclamanta ocupa locuinta în baza contractului de închiriere nr. 3544/19.05.2009 încheiat cu Municipiul Iaşi în calitate de locator, raporturile locative fiind prelungite succesiv din anul 1983, imobilul nefiind revendicat în baza Legii nr. 10/2001.
Judecătoria a constatat că sunt îndeplinite conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru a se dispune obligarea pârâtei la vânzarea locuintei închiriate, refuzul municipiului fiind nejustificat.
În apel, municipiul Iaşi a formulat critici invocând aplicarea greşită a art. 9 din Legea nr. 112/1995, întrucât în interpretarea şi aplicarea art. 1073-1077 C.civ. nu şi-a asumat nicio obligatie de a vinde. Proprietarul nu are obligatia de a vinde, conform HG. nr. 20/1996 modificată prin HG nr. 111/1997 de aprobare a normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 şi art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, legiuitorul folosind sintagma „pot fi înstrăinate”. Proprietarul nu poate fi obligat să vândă împotriva vointei sale, deoarece se încalcă art. 480 C.civ. de la 1864, proprietatea fiind garantată de Constitutie şi de art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventia Europeană a Drepturilor Omului.
Tribunalul Iaşi, prin decizia nr. 683/5.10.2011, a admis apelul promovat de municipiu, a respins actiunea formulată de reclamanta Z.E. în contradictoriu cu municipiul pârât, reprezentat prin Primar şiapăstrat celelalte dispozitii ale sentintei apelate care nu contravin deciziei. Instanta de apel a retinut că, raportat la dispozitiile art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, prin folosirea sintagmei „pot fi înstrăinate”, legea nu stabileşte o obligatie în sarcina proprietarului, ci o facultate a acestuia, deci nu poate fi fortat să vândă împotriva vointei sale, deoarece, în caz contrar s-ar încălca la dreptul de proprietate prevăzut de art. 480 C.civ., garantat de Constitutie şi de art. 1 din Protocolul 1 aditional la Conventia Europeană a Drepturilor Omului.
O eventuală derogare de la principiul libertătii contractuale nu trebuie presupusă, ci prevăzută expres de legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiectilor de drept civil, dar şi de o exceptie de la principiile acestuia.
Tribunalul a constatat că nu se poate retine ocrotirea de către stat a unui interes general, de ordin social-economic şi care să privească un grup determinat de persoane, prin încălcarea dreptului de proprietate, care este un drept absolut. Interpretarea textului în sensul instituirii unei obligatii, ar însemna să se admită că art. 42 alin. 3 reglementează un transfer silit de proprietate, care nu respectă prevederile referitoare la expropriere consacrate de art. 44 alin. l şi 3 din Constitutie şi de art. l din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie.
În recursul declarat, reclamanta a încadrat motivele de recurs în art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Curtea de apel a constatat că situatia de fapt stabilită în considerentele sentintei, păstrată în apel, are corespondent în probele administrate.
Astfel, în cauză s-a dovedit calitatea de chiriaşă a reclamantei la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, îndeplinirea conditiilor cerute de art. 9 din lege pentru a putea înstrăina locuinta pentru care nu s-au formulat cereri de retrocedare conform legii speciale şi respectiv Legii nr. 10/2001, până la data învestirii instantei de judecatăşi solutionării recursului.
Cu înscrisurile noi depuse în instanta de recurs s-a probat că detinătorul locuintei ce face obiectul reglementării Legii nr. 112/1995 a admis cereri ale chiriaşilor şi le-a transmis dreptul de proprietate prin contract de vânzare-cumpărare şică locuinta face parte din domeniul privat al municipiului Iaşi, pentru care nu s-a formulat cerere de retrocedare conform Legii nr. 112/1995 şi respectiv Legii nr. 10/2001, bunul imobil fiind supus aceluiaşi regim juridic ca şi locuintele ce au fost vândute, aspecte ce impun acelaşi tratament juridic pentru toti chiriaşii.
În consecintă nu s-a dovedit că refuzul de a aproba cererea chiriaşului de a cumpăra locuinta este justificat.
Curtea a constatat, ca şi prima instantă,că obligatia de a înstrăina locuinta aflată în patrimoniul municipiului Iaşi, ca persoană juridică, este instituită prin lege dacă sunt îndeplinite conditiile legii speciale. Astfel fiind, principiul autonomiei de vointă este limitat legal şi ca atare, instantele judecătoreşti au dreptul de a cenzura refuzul îndeplinirii obligatiei de a vinde, în raport de prevederile art. 1073-1077 şi art. 970 alin. 2 C.civ.
În cauză, în limitele învestirii prin cererea de chemare în judecată, nu are loc o substituire a vreunei părti în manifestarea consimtământului la vânzare, ci stabilirea executării unei obligatii de a face, pentru a se asigura executarea obligatiei de a face impusă printr-o dispozitie legală.
Dispozitia, deşi inclusă într-o lege specială, trebuie aplicatăşi interpretată unitar, în spetă pentru bunuri ce au acelaşi regim juridic şi persoane ce au aceeaşi calitate, persoanele fiind egale în fata legii, fără privilegii şifără discriminări.
Reclamanta a invocat ca temei de drept dispozitiile Legii nr. 112/1995 cu referire la Legea nr. 10/2001.
În raport de dispozitiile legilor speciale ce instituie pentru chiriaş dreptul de a cumpăra locuinta cu îndeplinirea cumulativă a conditiilor stabilite prin lege, refuzul pârâtei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare nu este legal, acesta neavându-şi temeiul în lege.
Faptul că jurisprudenta instantelor de judecată în cauze ce au acelaşi obiect nu a fost unitară, nu impune mentinerea solutiei date de instanta de apel, situatia de fapt s-a schimbat în recurs în ce priveşte regimul juridic al apartamentului în litigiu şi pentru care s-a probat că poate fi obiect al vânzării.
Asupra pretinsei încălcări a art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie, la situatia de fapt probatăşi la temeiul de drept al cererii, principiile generale ale dreptului international nu au fost încălcate. Cererea este conformă normelor de drept intern, iar cel care nu a respectat egalitatea „părtilor”, a chiriaşilor, este pârâtul obligat să încheie contractul.
Curtea a retinut că, prin aplicarea greşită a legii, tribunalul a schimbat solutia primei instante, retinând încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie. Curtea Europeană a Drepturilor Omului a sanctionat prin hotărârile pronuntate în materia proprietătii, jurisprudenta contradictorie a instantelor române, constatând diferenta de tratament între persoane aflate în aceeaşi situatie. Astfel, obiectul judecătii şi împrejurarea că unor chiriaşi ce detin apartamente în acelaşi imobil, pârâtul le-a transmis dreptul de proprietate prin contracte de vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr. 112/1995, impun acelaşi tratament şi pentru reclamantă, iar prin respingerea cererii s-ar încălca egalitatea părtilor în fata legii şi a instantelor de judecată.
Este de necontestat că dreptul de proprietate privată este garantat prin Constitutie, oricine ar fi titularul dreptului, persoană fizică sau juridică. Însă, persoanele aflate în aceeaşi situatie, ceea ce în cauză s-a dovedit, au dreptul la acelaşi tratament juridic, în ce priveşte transmiterea dreptului de proprietate.
Pentru considerentele expuse, curtea de apel a constatat că recursul este întemeiat şi conform art. 312 C.pr.civ. l-a admis, păstrând sentinta primei instante.