|
Contract de vânzare-cumpărare.
Refuzul încheierii contractului
Temei de drept: Legea nr.
112/1995 art. 9; C.civ. de la 1864 art. 1480
Beneficiul facultătii de
acumpăra şi, respectiv, al obligatiei imperative de a vinde, instituită în
sarcina persoanelor juridice detinătoare ale locuintelor la care se referă Legea
nr. 112/1995 este acordat numai titularului contractului de închiriere, din
momentul intrării în vigoare a legii. Faptul că unor chiriaşi într-un imobil cu
mai multe apartamente li s-a transmis dreptul de proprietate prin contracte de
vânzare-cumpărare, în temeiul legii speciale, impune acelaşi tratament juridic şi
pentru reclamantă. Prin respingerea cererii se încalcă principiul egalitătii părtilor
în fata legii şi a instantelor de judecată.
Decizia civilă nr.
1030/30.05.2012
Prin cererea înregistrată la
Judecătoria Iaşi la data de 19.08.2010 reclamanta Z.E. a chemat în judecată Municipiul
Iaşi – prin Primar şi Consiliul local Iaşi, DAPP Iaşi – pentru opozabilitate,
solicitând obligarea acestora la vânzarea apartamentului situat în Iaşi.
În motivarea în fapt a actiunii
reclamanta a arătat că locuieşte în apartament de 27 de ani, în calitate de
chiriaşă, fiind îndeplinite conditiile cerute de art. 9 din legea nr. 112/1995 şi
art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, pentru a fi obligati pârâtii să îi
transmită dreptul de proprietate. A precizat reclamanta că alte apartamente din
acelaşi imobil s-au vândut, refuzul solicitării sale nefiind justificat.
Judecătoria Iaşi, prin sentinta
civilă nr. 4051/24.02.2011, a admis exceptia lipsei calitătii procesuale pasive
a pârâtului Consiliul Local al Municipiul Iaşi, invocata din oficiu, şi a
respins ca atare cererea reclamantei Z.E. în contradictoriu cu pârâtul
consiliu, prin DAPP -IASI. A admis actiunea reclamantei în contradictoriu cu
pârâtul municipiu reprezentat prin Primar, obligându-l la vânzarea către
reclamantă a apartamentului în litigiu.
În solutionarea exceptiilor
prima instantă a constatat incidenta art. 21 din Legea nr. 215/2001 Municipiul
Iaşi fiind cel care are personalitate juridică fiind proprietarul bunurilor
care apartin domeniului privat al unitătii administrativ teritoriale. Consiliul
Local al Municipiului Iaşi conform art. 36 alin. 2 lit. c din Legea 215/2001
este numai administratorul bunurilor ceea ce nu îi conferă calitate procesuală în
cauză. În consecintă, exceptia lipsei calitătii de reprezentant a
D.A.P.P. pentru Consiliul
Local al Municipiului Iaşi invocată de ultima pârâtă,arămas fără obiect.
Pe fondul cauzei, prima
instantă a constatat că reclamanta ocupa locuinta în baza contractului de
închiriere nr. 3544/19.05.2009 încheiat cu Municipiul Iaşi în calitate de
locator, raporturile locative fiind prelungite succesiv din anul 1983, imobilul
nefiind revendicat în baza Legii nr. 10/2001.
Judecătoria a constatat că sunt
îndeplinite conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru a se dispune
obligarea pârâtei la vânzarea locuintei închiriate, refuzul municipiului fiind
nejustificat.
În apel, municipiul Iaşi a
formulat critici invocând aplicarea greşită a art. 9 din Legea nr. 112/1995,
întrucât în interpretarea şi aplicarea art. 1073-1077 C.civ. nu şi-a asumat
nicio obligatie de a vinde. Proprietarul nu are obligatia de a vinde, conform
HG. nr. 20/1996 modificată prin HG nr. 111/1997 de aprobare a normelor
metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 şi art. 42 alin. 3 din Legea nr.
10/2001, legiuitorul folosind sintagma „pot fi înstrăinate”. Proprietarul nu
poate fi obligat să vândă împotriva vointei sale, deoarece se încalcă art. 480
C.civ. de la 1864, proprietatea fiind garantată de Constitutie şi de art. 1 din
Protocolul nr. 1 aditional la Conventia Europeană a Drepturilor Omului.
Tribunalul Iaşi, prin decizia
nr. 683/5.10.2011, a admis apelul promovat de municipiu, a respins actiunea
formulată de reclamanta Z.E. în contradictoriu cu municipiul pârât, reprezentat
prin Primar şiapăstrat celelalte dispozitii ale sentintei apelate care nu
contravin deciziei. Instanta de apel a retinut că, raportat la dispozitiile
art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, prin folosirea sintagmei „pot fi înstrăinate”,
legea nu stabileşte o obligatie în sarcina proprietarului, ci o facultate a
acestuia, deci nu poate fi fortat să vândă împotriva vointei sale, deoarece, în
caz contrar s-ar încălca la dreptul de proprietate prevăzut de art. 480 C.civ.,
garantat de Constitutie şi de art. 1 din Protocolul 1 aditional la Conventia
Europeană a Drepturilor Omului.
O eventuală derogare de la
principiul libertătii contractuale nu trebuie presupusă, ci prevăzută expres de
legiuitor, având în vedere că este vorba de o restrângere a drepturilor subiectilor
de drept civil, dar şi de o exceptie de la principiile acestuia.
Tribunalul a constatat că nu
se poate retine ocrotirea de către stat a unui interes general, de ordin
social-economic şi care să privească un grup determinat de persoane, prin încălcarea
dreptului de proprietate, care este un drept absolut. Interpretarea textului în
sensul instituirii unei obligatii, ar însemna să se admită că art. 42 alin. 3
reglementează un transfer silit de proprietate, care nu respectă prevederile
referitoare la expropriere consacrate de art. 44 alin. l şi 3 din Constitutie şi
de art. l din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie.
În recursul declarat,
reclamanta a încadrat motivele de recurs în art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Curtea de apel a constatat că
situatia de fapt stabilită în considerentele sentintei, păstrată în apel, are
corespondent în probele administrate.
Astfel, în cauză s-a dovedit
calitatea de chiriaşă a reclamantei la data intrării în vigoare a Legii nr.
112/1995, îndeplinirea conditiilor cerute de art. 9 din lege pentru a putea
înstrăina locuinta pentru care nu s-au formulat cereri de retrocedare conform
legii speciale şi respectiv Legii nr. 10/2001, până la data învestirii instantei
de judecatăşi solutionării recursului.
Cu înscrisurile noi depuse în
instanta de recurs s-a probat că detinătorul locuintei ce face obiectul
reglementării Legii nr. 112/1995 a admis cereri ale chiriaşilor şi le-a
transmis dreptul de proprietate prin contract de vânzare-cumpărare şică locuinta
face parte din domeniul privat al municipiului Iaşi, pentru care nu s-a
formulat cerere de retrocedare conform Legii nr. 112/1995 şi respectiv Legii
nr. 10/2001, bunul imobil fiind supus aceluiaşi regim juridic ca şi locuintele
ce au fost vândute, aspecte ce impun acelaşi tratament juridic pentru toti
chiriaşii.
În consecintă nu s-a dovedit
că refuzul de a aproba cererea chiriaşului de a cumpăra locuinta este
justificat.
Curtea a constatat, ca şi
prima instantă,că obligatia de a înstrăina locuinta aflată în patrimoniul
municipiului Iaşi, ca persoană juridică, este instituită prin lege dacă sunt
îndeplinite conditiile legii speciale. Astfel fiind, principiul autonomiei de
vointă este limitat legal şi ca atare, instantele judecătoreşti au dreptul de a
cenzura refuzul îndeplinirii obligatiei de a vinde, în raport de prevederile
art. 1073-1077 şi art. 970 alin. 2 C.civ.
În cauză, în limitele
învestirii prin cererea de chemare în judecată, nu are loc o substituire a
vreunei părti în manifestarea consimtământului la vânzare, ci stabilirea executării
unei obligatii de a face, pentru a se asigura executarea obligatiei de a face
impusă printr-o dispozitie legală.
Dispozitia, deşi inclusă într-o
lege specială, trebuie aplicatăşi interpretată unitar, în spetă pentru bunuri
ce au acelaşi regim juridic şi persoane ce au aceeaşi calitate, persoanele
fiind egale în fata legii, fără privilegii şifără discriminări.
Reclamanta a invocat ca temei
de drept dispozitiile Legii nr. 112/1995 cu referire la Legea nr. 10/2001.
În raport de dispozitiile
legilor speciale ce instituie pentru chiriaş dreptul de a cumpăra locuinta cu
îndeplinirea cumulativă a conditiilor stabilite prin lege, refuzul pârâtei de a
încheia contractul de vânzare-cumpărare nu este legal, acesta neavându-şi
temeiul în lege.
Faptul că jurisprudenta
instantelor de judecată în cauze ce au acelaşi obiect nu a fost unitară, nu
impune mentinerea solutiei date de instanta de apel, situatia de fapt s-a
schimbat în recurs în ce priveşte regimul juridic al apartamentului în litigiu şi
pentru care s-a probat că poate fi obiect al vânzării.
Asupra pretinsei încălcări a
art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie, la situatia de fapt probatăşi la
temeiul de drept al cererii, principiile generale ale dreptului international
nu au fost încălcate. Cererea este conformă normelor de drept intern, iar cel
care nu a respectat egalitatea „părtilor”, a chiriaşilor, este pârâtul obligat
să încheie contractul.
Curtea a retinut că, prin
aplicarea greşită a legii, tribunalul a schimbat solutia primei instante, retinând
încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie. Curtea Europeană
a Drepturilor Omului a sanctionat prin hotărârile pronuntate în materia
proprietătii, jurisprudenta contradictorie a instantelor române, constatând
diferenta de tratament între persoane aflate în aceeaşi situatie. Astfel,
obiectul judecătii şi împrejurarea că unor chiriaşi ce detin apartamente în
acelaşi imobil, pârâtul le-a transmis dreptul de proprietate prin contracte de
vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr. 112/1995, impun acelaşi tratament şi
pentru reclamantă, iar prin respingerea cererii s-ar încălca egalitatea părtilor
în fata legii şi a instantelor de judecată.
Este de necontestat că dreptul
de proprietate privată este garantat prin Constitutie, oricine ar fi titularul
dreptului, persoană fizică sau juridică. Însă, persoanele aflate în aceeaşi situatie,
ceea ce în cauză s-a dovedit, au dreptul la acelaşi tratament juridic, în ce
priveşte transmiterea dreptului de proprietate.
Pentru considerentele expuse,
curtea de apel a constatat că recursul este întemeiat şi conform art. 312
C.pr.civ. l-a admis, păstrând sentinta primei instante.
| 
