avocats.ro
jurisprudență
 
 
 
 


Constatarea rezolutiunii unui contract de vânzare-cumpărare în care părtile au stipulat un pact comisoriu expres. Repunerea părtilor în situatia anterioară. Acordarea dreptului de retentie, pentru detinătorul de bună-credintă al imobilului
 
Dacă contractul de vânzare-cumpărare autentificat este un contract cu clauză pact comisoriu, instanta de judecată nu pronuntă rezolutiunea contractului, ci doar constată rezolutiunea contractului, cât timp această sanctiune a operat pe baza conditiilor prevăzute de părti în contract.
Constatându-se rezolutionat contractul de vânzare-cumpărare, instanta a repus părtile în situatia anterioară (restitutio in integrum), cu obligarea pârâtilor de a achita reclamantei sumele plătite ca pretşi de a restitui sumele care au fost plătite de reclamantă pentru îndeplinirea obligatiilor personale asumate de pârât.
Dreptul de retentie este un drept real care poate fi invocat prin prisma dispozitiilor art. 1444 din Codul civil de la 1865, fată de titularul initial al bunului, dar şi din perspectiva dispozitiilor art. 2495-2499 din Noul Cod civil, care reglementează dreptul de retentie.
Temei de drept:: art. 696, 1020 Cod civil
 
Decizia civilă nr.77/22.05.2012
 
Prin sentinta nr. 1179/com/21.09.2010 a Tribunalului Iaşi s-a respins exceptia lipsei calitătii procesuale active şi a lipsei coparticipării procesuale a pârâtului A.D.-A., actiunea formulată de reclamanta SC „E.H.” SRL în contradictoriu cu pârâtii SC „N.C.” SRL şi A.D.-A. şi cererea reconventională formulată de pârâta-reclamantă SC „N.C.” SRL în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă SC „E.H.” SRL.
Pentru a se pronunta astfel, tribunalul a retinut că toate obligatiile asumate de pârâtul A.D.-A. ca, prin demersurile sale personale, să obtină mai multe acte şi diverse aprobări, sunt obligatii de mijloace şi nu obligatii de rezultat.
În cauză nu pot fi aplicate dispozitiile art. 1020 Cod civil motivat de faptul că pârâtul A.D.-A. a depus diligente pentru îndeplinirea obligatiilor, astfel că nu s-a constatat rezolutiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat biroul notarului public.
Împotriva acestei sentinte a formulat apel SC „E.H.” SRL Iaşi.
Curtea de apel a constatat că apelul este întemeiat pentru considerentele de mai jos.
Din examinarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat la biroul notarului public, rezultă că părtile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu clauză pact comisoriu prin care SC „N.C.” SRL a vândut către SC „E.H.” SRL terenul intravilan în suprafată totală de 1.795, 23 m.p., valoarea contractului fiind de 1.980.000 euro.
De comun acord, părtile au stabilit prin contract că pretul se va achita în cinci rate, fiecare având un anumit cuantum, achitându-se la data semnării contractului suma de 80.000 de euro. Totodată, în contract, pârâtul A.D.-A. s-a angajat ca prin demersurile sale personale, în zece luni, să îndeplinească următoarele obligatii: obtinerea autorizatiei de construire pentru edificarea de imobile cu destinatia locuinte, cu birouri şi spatii comerciale la parter şi mezanin, pe terenul ce face obiectul contractului în litigiu; documentatie PAC, PUD, PUZ; efectuarea demersurilor şi negocierilor, inclusiv semnarea contractului prin care se dobândeşte proprietatea ori dreptul de concesiune, în vederea cumpărării ori concesionării de la unitatea administrativ-teritorială a unei suprafete de aproximativ 700 m.p. cu hotar vecin cu proprietatea care se înstrăineazăşi care să permită exploatarea optimă a terenului care a constituit obiectul vânzării; creditarea exclusivă a societătii cumpărătoare pentru plata celei de-a patra rate.
Părtile au convenit la instituirea unui pact comisoriu de grad IV pentru toate obligatiile cumulate, instituite în sarcina pârâtului A.D.-A., în obligatia de a face, enuntată mai sus.
Totodată, s-a mai convenit că, dacă societatea cumpărătore, în spetă apelanta SC „E.H.” SRL Iaşi, optează pentru reziliere, contractul în litigiu se consideră desfiintat de drept, fără somatie, notificare şi punere în întârziere, părtile fiind repuse în situatia anterioară, în virtutea pactului comisoriu de gradul IV.
În această situatie, a neîndeplinirii obligatiei de a face, SC „N.C.” SRL Vaslui avea obligatia de a restitui toate sumele primite până la acel moment cu titlu de pret, la care se adaugă dobânda legală, precum şi obligatia pârâtului A.D.-A. de a achita personal către SC „E.H.” SRL toate cheltuielile avansate pentru obtinerea avizelor, autorizatiilor, a impozitelor pe proprietate, precum şi orice alte cheltuieli efectuate de SC „E.H.” SRL.
Probatoriul administrat în cauzăşi necontestat de intimati a relevat că obligatiile asumate de A.D.-A. nu au fost îndeplinite în mod corespunzător şi nici în termenul stabilit, spre exemplu nu s-a obtinut autorizatia de construire pentru edificarea de imobile de locuinte, nu au fost finalizate demersurile de cumpărare/concesionare a terenului de 700 m.p., împrejurări pe care pârâtul A.D.-A. nu le-a contestat, însă pentru care nu şi-a asumat culpa, toate aceste obligatii fiind obligatii de mijloace, iar nu obligatii de rezultat.
Curtea de apel a retinut că, în situatia în care părtile au stipulat un pact comisoriu expres, rolul instantei de judecată sub aspectul aplicării sanctiunii rezolutiunii este înlăturat în totalitate. Simpla neîndeplinire a obligatiilor asumate de A.D.-A. prin pactul comisoriu prevăzut în contract, atrage desfiintarea de plin drept a contractului.
Practic, pactul comisoriu expres prevăzut de părti în contractul din litigiu înlătură posibilitatea instantei de judecată de a dispune ea însăşi, aplicarea sanctiunii, astfel încât în cauză nu se pune problema aprecierii de către instantă a oportunitătii rezolutiunii.
Ca atare, cum contractul de vânzare-cumpărare autentificat este un contract cu clauză pact comisoriu, instanta de judecată nu pronuntă rezolutiunea contractului, ci doar constată rezolutiunea contractului, cât timp această sanctiune a operat pe baza conditiilor prevăzute de părti în contract.
Pactul comisoriu contine o clauză de favoare pentru creditor, pentru reclamanta-apelantă, clauză ce a fost acceptată fără rezerve de intimat.
Constatându-se rezolutionat contractul de vânzare-cumpărare, părtile au fost repuse în situatia anterioară (restitutio in integrum) cu obligarea SC „N.C.” SRL de a achita reclamantei sumele plătite ca pretşi de obligare a pârâtului A.D.-A. de a restitui sumele care au fost plătite de SC „E.H.” SRL pentru îndeplinirea obligatiilor personale asumate de A.D.-A.
În raport de dispozitiile art. 295 – 296 C.pr.civ., instanta de apel nu poate discuta decât punctele deduse judecătii prin petitia de apel, întrucât orice alte puncte neadmise în apel rămân definitiv judecate între părti.
Astfel, în raport de dispozitiile art. 296 C.pr.civ., a fost admis apelul şi în lumina considerentelor mai sus expuse a fost schimbată în tot sentinta primei instante, cu admiterea actiunii, constatarea rezolutiunii şi repunerea părtilor în situatia anterioară.
S-a mai solicitat prin petitul actiunii de către SC „E.H.” SRL şi recunoaşterea unui drept de retentie asupra terenului până la restituirea sumelor plătite.
Intimatul s-a opus la acordarea unui drept de retentie, sustinându-se că nu s-a făcut dovada că terenul s-ar afla în posesia apelantilor.
Instanta de apel a retinut că dreptul de retentie este un drept real care poate fi invocat prin prisma dispozitiilor art. 1444 din Codul civil de la 1865, fată de titularul initial al bunului, dar şi din perspectiva dispozitiilor art. 2495-2499 din Noul Cod civil, care reglementează dreptul de retentie.
Aşa fiind, rezultă că SC „E.H.” SRL – conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părti – a intrat legal în stăpânirea de fapt a terenului la data de 4.09.2004, conform clauzei inserate în contract, clauză semnatăşi de cumpărătoarea SC „E.H.” SRL şi de pârâtul A.D.-A.
Prin urmare acordarea dreptului de retentie solicitat de reclamanta-apelantă este în concordantă cu reglementările legale sus-mentionate şi cu împrejurarea ca SC „E.H.” SRL este detinătorul de bună-credintă al terenului.