|
Constatarea rezolutiunii unui
contract de vânzare-cumpărare în care părtile au stipulat un pact comisoriu
expres. Repunerea părtilor în situatia anterioară. Acordarea dreptului de retentie,
pentru detinătorul de bună-credintă al imobilului
Dacă contractul de
vânzare-cumpărare autentificat este un contract cu clauză pact comisoriu,
instanta de judecată nu pronuntă rezolutiunea contractului, ci doar constată rezolutiunea
contractului, cât timp această sanctiune a operat pe baza conditiilor prevăzute
de părti în contract.
Constatându-se rezolutionat
contractul de vânzare-cumpărare, instanta a repus părtile în situatia anterioară
(restitutio in integrum), cu obligarea pârâtilor de a achita reclamantei sumele
plătite ca pretşi de a restitui sumele care au fost plătite de reclamantă pentru
îndeplinirea obligatiilor personale asumate de pârât.
Dreptul de retentie este un
drept real care poate fi invocat prin prisma dispozitiilor art. 1444 din Codul
civil de la 1865, fată de titularul initial al bunului, dar şi din perspectiva
dispozitiilor art. 2495-2499 din Noul Cod civil, care reglementează dreptul de
retentie.
Temei de drept:: art. 696,
1020 Cod civil
Decizia civilă nr.77/22.05.2012
Prin sentinta nr.
1179/com/21.09.2010 a Tribunalului Iaşi s-a respins exceptia lipsei calitătii
procesuale active şi a lipsei coparticipării procesuale a pârâtului A.D.-A., actiunea
formulată de reclamanta SC „E.H.” SRL în contradictoriu cu pârâtii SC „N.C.”
SRL şi A.D.-A. şi cererea reconventională formulată de pârâta-reclamantă SC
„N.C.” SRL în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă SC „E.H.” SRL.
Pentru a se pronunta astfel,
tribunalul a retinut că toate obligatiile asumate de pârâtul A.D.-A. ca, prin
demersurile sale personale, să obtină mai multe acte şi diverse aprobări, sunt
obligatii de mijloace şi nu obligatii de rezultat.
În cauză nu pot fi aplicate
dispozitiile art. 1020 Cod civil motivat de faptul că pârâtul A.D.-A. a depus
diligente pentru îndeplinirea obligatiilor, astfel că nu s-a constatat rezolutiunea
contractului de vânzare-cumpărare autentificat biroul notarului public.
Împotriva acestei sentinte a
formulat apel SC „E.H.” SRL Iaşi.
Curtea de apel a constatat că
apelul este întemeiat pentru considerentele de mai jos.
Din examinarea contractului
de vânzare-cumpărare autentificat la biroul notarului public, rezultă că părtile
au încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu clauză pact comisoriu prin care
SC „N.C.” SRL a vândut către SC „E.H.” SRL terenul intravilan în suprafată totală
de 1.795, 23 m.p., valoarea contractului fiind de 1.980.000 euro.
De comun acord, părtile au
stabilit prin contract că pretul se va achita în cinci rate, fiecare având un
anumit cuantum, achitându-se la data semnării contractului suma de 80.000 de
euro. Totodată, în contract, pârâtul A.D.-A. s-a angajat ca prin demersurile
sale personale, în zece luni, să îndeplinească următoarele obligatii: obtinerea
autorizatiei de construire pentru edificarea de imobile cu destinatia locuinte,
cu birouri şi spatii comerciale la parter şi mezanin, pe terenul ce face
obiectul contractului în litigiu; documentatie PAC, PUD, PUZ; efectuarea
demersurilor şi negocierilor, inclusiv semnarea contractului prin care se
dobândeşte proprietatea ori dreptul de concesiune, în vederea cumpărării ori
concesionării de la unitatea administrativ-teritorială a unei suprafete de
aproximativ 700 m.p. cu hotar vecin cu proprietatea care se înstrăineazăşi care
să permită exploatarea optimă a terenului care a constituit obiectul vânzării;
creditarea exclusivă a societătii cumpărătoare pentru plata celei de-a patra
rate.
Părtile au convenit la
instituirea unui pact comisoriu de grad IV pentru toate obligatiile cumulate,
instituite în sarcina pârâtului A.D.-A., în obligatia de a face, enuntată mai
sus.
Totodată, s-a mai convenit că,
dacă societatea cumpărătore, în spetă apelanta SC „E.H.” SRL Iaşi, optează pentru
reziliere, contractul în litigiu se consideră desfiintat de drept, fără somatie,
notificare şi punere în întârziere, părtile fiind repuse în situatia anterioară,
în virtutea pactului comisoriu de gradul IV.
În această situatie, a
neîndeplinirii obligatiei de a face, SC „N.C.” SRL Vaslui avea obligatia de a
restitui toate sumele primite până la acel moment cu titlu de pret, la care se
adaugă dobânda legală, precum şi obligatia pârâtului A.D.-A. de a achita
personal către SC „E.H.” SRL toate cheltuielile avansate pentru obtinerea
avizelor, autorizatiilor, a impozitelor pe proprietate, precum şi orice alte
cheltuieli efectuate de SC „E.H.” SRL.
Probatoriul administrat în
cauzăşi necontestat de intimati a relevat că obligatiile asumate de A.D.-A. nu
au fost îndeplinite în mod corespunzător şi nici în termenul stabilit, spre
exemplu nu s-a obtinut autorizatia de construire pentru edificarea de imobile
de locuinte, nu au fost finalizate demersurile de cumpărare/concesionare a
terenului de 700 m.p., împrejurări pe care pârâtul A.D.-A. nu le-a contestat,
însă pentru care nu şi-a asumat culpa, toate aceste obligatii fiind obligatii
de mijloace, iar nu obligatii de rezultat.
Curtea de apel a retinut că,
în situatia în care părtile au stipulat un pact comisoriu expres, rolul instantei
de judecată sub aspectul aplicării sanctiunii rezolutiunii este înlăturat în
totalitate. Simpla neîndeplinire a obligatiilor asumate de A.D.-A. prin pactul
comisoriu prevăzut în contract, atrage desfiintarea de plin drept a
contractului.
Practic, pactul comisoriu
expres prevăzut de părti în contractul din litigiu înlătură posibilitatea
instantei de judecată de a dispune ea însăşi, aplicarea sanctiunii, astfel
încât în cauză nu se pune problema aprecierii de către instantă a oportunitătii
rezolutiunii.
Ca atare, cum contractul de
vânzare-cumpărare autentificat este un contract cu clauză pact comisoriu,
instanta de judecată nu pronuntă rezolutiunea contractului, ci doar constată rezolutiunea
contractului, cât timp această sanctiune a operat pe baza conditiilor prevăzute
de părti în contract.
Pactul comisoriu contine o
clauză de favoare pentru creditor, pentru reclamanta-apelantă, clauză ce a fost
acceptată fără rezerve de intimat.
Constatându-se rezolutionat
contractul de vânzare-cumpărare, părtile au fost repuse în situatia anterioară (restitutio
in integrum) cu obligarea SC „N.C.” SRL de a achita reclamantei sumele plătite
ca pretşi de obligare a pârâtului A.D.-A. de a restitui sumele care au fost plătite
de SC „E.H.” SRL pentru îndeplinirea obligatiilor personale asumate de A.D.-A.
În raport de dispozitiile
art. 295 – 296 C.pr.civ., instanta de apel nu poate discuta decât punctele
deduse judecătii prin petitia de apel, întrucât orice alte puncte neadmise în
apel rămân definitiv judecate între părti.
Astfel, în raport de dispozitiile
art. 296 C.pr.civ., a fost admis apelul şi în lumina considerentelor mai sus
expuse a fost schimbată în tot sentinta primei instante, cu admiterea actiunii,
constatarea rezolutiunii şi repunerea părtilor în situatia anterioară.
S-a mai solicitat prin
petitul actiunii de către SC „E.H.” SRL şi recunoaşterea unui drept de retentie
asupra terenului până la restituirea sumelor plătite.
Intimatul s-a opus la
acordarea unui drept de retentie, sustinându-se că nu s-a făcut dovada că terenul
s-ar afla în posesia apelantilor.
Instanta de apel a retinut că
dreptul de retentie este un drept real care poate fi invocat prin prisma
dispozitiilor art. 1444 din Codul civil de la 1865, fată de titularul initial
al bunului, dar şi din perspectiva dispozitiilor art. 2495-2499 din Noul Cod
civil, care reglementează dreptul de retentie.
Aşa fiind, rezultă că SC
„E.H.” SRL – conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părti – a
intrat legal în stăpânirea de fapt a terenului la data de 4.09.2004, conform
clauzei inserate în contract, clauză semnatăşi de cumpărătoarea SC „E.H.” SRL şi
de pârâtul A.D.-A.
Prin
urmare acordarea dreptului de retentie solicitat de reclamanta-apelantă este în
concordantă cu reglementările legale sus-mentionate şi cu împrejurarea ca SC
„E.H.” SRL este detinătorul de bună-credintă al terenului.
| 
