avocats.ro
jurisprudență
 
 
 
 
Actiune în grănituire şi revendicare. Demolarea părtii de fundatie a unei constructii edificate fără autorizatie de construire
 
Curtea de Apel Cluj, Sectia I­a civilă, decizia civilă nr. 42/R din 9 ianuarie 2013
Prin sentinta civilă nr. 5791 din 23 noiembrie 2007 a Judecătoriei Baia Mare, s­a admis exceptia lipsei calitătii procesuale a pârâtelor D.Z. şi I.S. şi în consecintă, s­a respins fată de aceste pârâte, actiunea intentată de reclamantii M.G., M.E., M.L. şi M.S.
S­a admis în parte actiunea civilă intentată de reclamantii M.G., M.E., M.L. şi M.S., în contradictoriu cu pârâtii U.O. şi U.S., B.M. şi B.G. şi în consecintă:
S­a stabilit pentru aliniamentul 5­15 din planul de amplasament şi delimitare redactat de expert ing. P.C.G. la data de 5.04.2007 şi care face parte integrantă din prezenta hotărâre, linia de hotar dintre terenul identificat cu nr. top 4998/5/1 în C.F. 13371 Baia Mare proprietatea reclamantilor M.L. şi M.S. şi terenul identificat cu nr. top 4998/6/1 şi 4998/6/2/2 din C.F.8984 Baia Mare proprietatea pârâtilor
B.G. şi B.M..
S­a respins petitul prin care s­a solicitat obligarea pârâtilor B.M. şi B.G. să demoleze constructia situată în Baia Mare, str. B., nr. 36 şi să lase în deplina proprietate şi paşnica folosintă a reclamantilor terenul cu suprafata de 376 mp.
S­a stabilit pe aliniamentul 13­12­10 din planul de amplasament şi delimitare redactat de expert ing. P.C.G. la data de 05.04.2007 şi care face parte integrantă din prezenta hotărâre linia de hotar dintre terenul identificat cu nr. top 4998/5/2 în C.F. Baia Mare, proprietatea reclamantilor M.G. şi
M.E. şi terenurile identificate în C.F. 18690 Baia Mare cu nr. top 4998/6/2/2, proprietatea pârâtilor
B.M. şi B.G.
Au fost obligati pârâtii B.M. şi B.G. să predea în deplina proprietate şi paşnica folosintă a reclamantilor M.G. şi M.E. terenul cu suprafata de 15 mp delimitat de punctele 12­14­15­13 în planul de amplasament şi delimitare încheiat de expert ing. P.C.G. la data de 5.04.2007.
Au fost obligati pârâtii U.O. şi U.S. să predea în deplina proprietate şi paşnica folosintă a reclamantilor M.G. şi M.E. terenul cu suprafata de 105 mp delimitat de punctele 10­11­14­12 în planul de amplasament şi delimitare încheiat de expert ing. P.C.G. la data de 5.04.2007, cu exceptia terenului efectiv de fundatie.
S­au respins petitele prin care s­a solicitat obligarea pârâtilor U.O. şi U.S. să demoleze fundatia constructiei şi autorizarea reclamantilor să demoleze constructia.
Au fost obligati pârâtii să le plătească reclamantilor M.L. şi M.S. cheltuieli de judecată în cuantum de 146,6 lei iar reclamantilor M.G. şi M.E. cheltuieli de judecată în cuantum de 629,6 lei.
Pentru a hotărî astfel, prima instantă a retinut că asupra terenului înscris în CF nr. 11371 Baia Mare, nr. top 4998/5/1 sunt proprietari reclamantii M.L. şi M.S., teren dobândit prin contractul de vânzare­cumpărare autentificat sub nr. 1042/2002, încheiat cu L.F. Conform acestei cărti funciare, reclamantii M.G. şi M.E., sunt proprietarii terenului în suprafată de 877 mp, identificat cu nr. top 4998/5/2, dobândit prin cumpărare de la M.O.V. şi M.M..
Succesiunea înscrierilor din cartea funciară, atestă că primul proprietar al parcelei originare cu nr. top 4998/5 cu suprafata de 2877 mp a fost H.V., al cărui drept de proprietate s­a înscris cu titlu de împroprietărire prin Reforma Agrară, mentiune urmată de înscrierea dreptului de proprietate asupra acestei parcele în favoarea lui T.M., căreia i­a fost atribuit prin titlul de proprietate nr. 6014/24, iar ulterior T.M. şi­a înstrăinat terenul pe care l­a dezmembrat în cele două parcele asupra cărora sunt proprietari actualii reclamanti.
Pârâta B.M. şi defunctul B.G., au dobândit în anul 1988 dreptul de proprietate asupra casei evidentiate pe parcela cu nr. top 4998/6 în suprafată de 2.877 mp, în baza contractului autentic de vânzare­cumpărare încheiat cu proprietarii anteriori P.D. şi A., care şi­au înscris dreptul de proprietate transmis tot cu titlu de vânzare­cumpărare în anul 1974 de către primul proprietar tabular V.G., al cărui drept de proprietate a fost înscris în baza Reformei Agrare.
Din cauza interdictiei de înstrăinare a terenurilor, instituite prin Legea nr. 58/974 la data când familia B. a contractat cu familia P., terenul a trecut în proprietatea statului, după ce a fost dezmembrat în prealabil în nr. top 4998/6/1 în suprafată de 100 mp şi nr. top 4998/6/2 în suprafată de 2777 mp.
Prin ordinul prefectului nr. 7019/18.08.1993, s­a constituit dreptul de proprietate asupra acestor terenuri în favoarea pârâtilor B.M. şi B.G., care şi­au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, iar în anul 2001 s­au evidentiat pe ambele parcele două corpuri de constructii casă şi anexe.
În anul 2004, parcela cu nr. top 4998/2 s­a dezmembrat cu nr. top nou 4998/6/2/1 în suprafată de 800 mp înstrăinată ulterior prin contractul de vânzare­cumpărare încheiat cu pârâtii U.O. şi U.S., care şi­au înscris dreptul de proprietate în CF nr. 18690 Baia Mare, iar asupra nr. top nou 4998/6/2/2 au rămas proprietari pârâtii B..
În cauză s­au efectuat două rapoarte de expertiză tehnică judiciară, unul de către expertul M.I. şi altul de către expertul P.C.G., pe baza acestui din urmă raport fiind stabilită linia de hotar dintre proprietătile părtilor.
Raportat la linia de hotar stabilită pe aliniamentul ce corespunde limitelor de carte funciară, fundatia edificată fără autorizatie de către pârâtii U. încalcă limitele proprietătii lor, însă nu s­a dovedit că ar fi fost de rea­credintă, ei necunoscând că s­au extins cu fundatia dincolo de limitele proprietătii lor.
Prin decizia civilă nr. 108/A din 3 aprilie 2008 a Tribunalului Maramureş, s­a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantii M.G., M.E., M.L. şi M.S., împotriva sentintei civile nr. 5791 din 23.11.2007 a Judecătoriei Baia Mare.
Au fost obligati apelantii să le plătească intimatilor U.O., U.S., B.M. şi B.G., cheltuieli de judecată în apel, în sumă de 1.000 lei.
Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut că pârâtii B. folosesc terenul de aproximativ 18 ani în limitele preluate de la vechiul proprietar P.D.. În partea sudică a terenului, în vecinătatea terenului apartinând lui M.V., între punctele 107­108 din expertiza efectuată de expertul M.I., se află un gard de beton preluat de la vechiul proprietar.
În punctul 139, se află un stâlp din beton preluat de pârâti ca şi capăt de mejdă, la momentul preluării amplasamentului.
Litigiul dintre părti se poartă pe aliniamentul 116­111­120­123, portiune pe care există un gard cu fundatie din beton, edificat de pârâti şi în continuare pe aliniamentul 123­130­136­149, portiune pe care se află amplasati tăruşi.
Între suprafata scriptică de 2877 mp şi suprafata folosită efectiv de reclamanti de 2426 mp, se constată o lipsă de 451 mp, pe care reclamantul M. o explică prin nerespectarea de către părti a mejdiei propuse de Comisia locală de aplicare a Legii nr. 18/1991.
Între suprafata totală din CF­urile pârâtilor de 2877 mp şi cea folosită efectiv, de 3467 mp, se constată un plus de 590 mp.
Suprapunând situatia din teren cu cea cuprinsă pe aerofotoplan în anul 1998, expertul a constatat că situatia din teren corespunde sub aspect de suprafată şi limită de folosintă, diferentele fiind foarte mici.
Linia de hotar dintre părti este pe aliniamentul descris de punctele 116­111­120­123­138­136­
148.
Prin decizia civilă nr. 1782 din 26 septembrie 2008 a Curtii de Apel Cluj, s­a admis recursul declarat de reclamantii M.G. şi M.E., precum şi recursul declarat de reclamantii M.L. şi M.S. împotriva deciziei civile nr. 108/A din 3 aprilie 2008 a Tribunalului Maramureş, care a fost casată şi s­a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instantă.
Pentru a decide astfel, curtea a retinut că prima instantă în mod corect a retinut starea de fapt în privinta modului de dobândire şi întinderii dreptului de proprietate al părtilor asupra parcelelor cu nr. top 4998/6 şi nr. 4998/5, însă deşi antecesorilor în drepturi ai reclamantilor, cât şi ai pârâtului B.G., dreptul de proprietate le­a fost reconstituit, respectiv constituit în temeiul Legii nr. 18/1991, nu s­a dat nicio relevantă juridică acestui aspect.
Nu s­a cercetat modul în care beneficiarii reconstituirii şi constituirii dreptului de proprietate au fost puşi în posesie de Comisia municipală Baia Mare de aplicare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.
Parcelele cu nr. top 4998/6 şi 4995/5 au avut întinderi egale, iar reconstituirea dreptului de proprietate s­a făcut pentru ambele parcele în limita a câte 2877 mp.
În cauză, linia de hotar originară, trebuie raportată la momentul ulterior punerii în posesie în baza Legii nr. 18/1991, iar necercetarea pricinii sub acest aspect, echivalează cu nesolutionarea fondului.
Prin decizia civilă nr. 177/A din 21.06.2012 a Tribunalului Maramureş, s­a admis în parte apelul declarat de reclamantii M.G., M.E., M.L. şi M.S., împotriva sentintei civile nr. 5791 din 23.11.2007 a Judecătoriei Baia Mare, pe care a schimbat­o în parte, în sensul că a stabilit liniile de hotar dintre proprietătile părtilor, conform Variantei a III­a­Anexa 4A, elaborată de expertul Zlamparet Ioan în completarea la expertiză efectuată la data de 10.05.2012, care face parte din prezenta decizie, după cum urmează:
− între proprietatea reclamantilor M. şi proprietatea reclamantilor M., pe aliniamentul C­D;
− între proprietatea reclamantilor M. şi proprietatea pârâtilor U., pe aliniamentul B­62;
− între proprietatea reclamantilor M. şi proprietatea pârâtilor B., pe aliniamentul 62­C­61”
− între proprietatea reclamatilor M. şi proprietatea pârâtilor B., pe aliniamentul C­E­F­G­33.
Au fost obligati pârâtii B.G. şi B.M. să lase în deplină proprietate şi paşnică folosintă reclamantilor M., suprafata de 9 mp teren, cuprinsă în perimetrul configurat cu pct. 61­61”­C­62.
Au fost obligati pârâtii U.O. şi U.S. să le lase în deplină proprietate şi paşnică folosintă reclamantilor M. suprafata de 104 mp teren configurat cu pct. 61­62­B­67 în Anexa 4A, elaborată de expert Z. la data de 10.05.2012 şi s­au compensat cheltuielile de judecată din apel.
Pentru a decide astfel, tribunalul a retinut că prima instantă a apreciat corect starea de fapt cu privire la modul de dobândire a dreptului de proprietate al părtilor asupra parcelelor cu nr. top 4998/6 şi 4998/5. O parte din antecesorii în drepturi ai părtilor au beneficiat de reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii fondului funciar, cu exceptia familiei B., al cărei teren nu a fost cooperativizat.
Reconstituirea dreptului de proprietate nu a avut loc conform folosintei terenurilor din perioada cooperativizării, ci potrivit împroprietăririi prin Reforma Agrară cu câte 2877 mp şi a schitelor întocmite cu acea ocazie.
Fundatia construită de pârâtii U., încalcă limitele proprietătii parcelei lor cu nr. 4998/6/2, dar aceasta nu s­a făcut cu rea­credintă, întrucât nu au cunoscut că şi­au extins fundatia dincolo de limitele proprietătii lor, ci au crezut că terenul pe care este edificată fundatia, le apartine, mai ales că proprietarii terenului vecin de la acea dată nu s­au opus.
Lipsa autorizatiei de construire, nu atrage obligatia civilă de demolare a părtii de constructie, întrucât această măsură se încadrează în materia răspunderii contraventionale, în care instanta nu are decât atributii de control judecătoresc, fără a putea constata fapte de natură contraventională încadrate în dispozitiile Legii nr. 50/1991.
Totodată, nu este incident nici cazul reglementat de art. 494 alin. (3) C.civ., întrucât reclamantii proprietari ai terenului, nu invocă apropierea părtii de constructii ridicate de pârâti.
Într­adevăr, varianta cea mai oportună pentru situatia de fapt existentă în teren, este varianta III­a corespunzătoare anexei grafice 4A fila 241 dosar apel, în care distanta dintre coltul casei pct. 45 şi linia de mejdă este de 3,73 m, ceea ce permite accesul reclamantilor M. cu mijloace auto la restul proprietătii lor, fără a deranja în mod evident proprietatea lui B.G., aşa cum s­ar întâmpla în varianta I­
a.
Împotriva acestei decizii, au declarat recurs reclamantii M.G. şi M.E., solicitând modificarea ei în parte, în sensul admiterii în totalitate a apelului declarat de reclamantii M. în contra sentintei şi în consecintă, admiterea în totalitate a actiunii introductive de instantă şi obligarea pârâtilor U.O. şi Ugorcsog Ştefan să îşi ridice/demoleze constructia/fundatia edificată fără autorizatie, respectând aliniamentul 61­62­B­67 din anexa nr.4A întocmită de expertul Z.I., în termen de 30 de zile de la rămânerea irevocabilă a hotărârii, iar în caz contrar, să fie autorizati reclamantii­recurenti să demoleze constructia pârâtilor până la aliniamentul dintre proprietăti, pe cheltuiala pârâtilor, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, reclamantii au sustinut că decizia instantei de apel este corectă în ceea ce priveşte stabilirea liniei despărtitoare dintre proprietătile părtilor pe baza raportului de expertiză efectuat de expertul Z.I., dar nu şi în ceea ce priveşte respingerea capătului de cerere privind ridicarea părtii de fundatie construite de pârâti pe terenul proprietatea reclamantilor.
Instanta de apel şi­a motivat solutia sub acest aspect, pe faptul că pârâtii ar fi fost de bună­credintă, iar reclamantii nu s­au opus edificării fundatiei, ignorând probele din care a rezultat că pârâtii au fost avertizati să nu ridice constructia, întrucât au intrat pe terenul reclamantilor.
Instanta de apel nu a sesizat că fundatia este nelegal construită, fără acordul vecinilor care era obligatoriu şi fără autorizatie de construire, certificatul de urbanism mentinând loc de autorizatie de construire.
Frontul la stradă al ambelor parcele ale părtilor este de aproximativ 12,5 m, iar în situatia în care s­ar mentine fundatia edificată în parte pe terenul reclamantilor, în mod automat frontul la stradă al parcelei reclamantilor s­ar reduce şi în plus, tot ei ar mai trebuie să respecte şi distanta legală dintre constructii.
Reclamantii şi­au cumpărat terenul pentru a­şi construi pe el o casă, ceea ce nu s­ar putea realiza în situatia îngustării fâşiei lor de teren. Reclamantii le­au cerut pârâtilor printr­o adresă să sisteze lucrările, ceea ce nu au făcut.
Decizia instantei de apel este şi contradictorie, prin aceea că îi obligă pe pârâti să le lase reclamantilor în proprietate şi folosintă suprafata de 104 mp, iar pe de altă parte portiunea de fundatie ce se regăseşte pe cei 104 mp va rămâne în continuare tot în proprietatea pârâtilor.
Linia despărtitoare dintre proprietătile părtilor a fost corect stabilită în ceea ce îi priveşte pe reclamantii M., astfel că apare de neînteles cum îşi vor putea ridica în continuare pârâtii constructia, în conditiile în care este amplasată pe terenul reclamantilor, fiindcă nu vor putea respecta niciodată servitutea de vedere sau picătura streşinii.
Intimatii U.O., U.S. şi B.G. prin întâmpinare, au solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurentilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea întâmpinării, intimatii au sustinut că sunt nefondate criticile aduse de recurenti deciziei tribunalului, deoarece terenul familiei B. era delimitat cu garduri şi a nu a fost cooperativizat.
Pârâtii au obtinut certificatul de urbanism nr. 1677 din 10.09.2004, dar eliberarea autorizatiei de construire a fost tergiversată, întrucât trebuia scos terenul din categoria de folosintă arabil şi trecut în intravilan.
La data edificării constructiei, recurentii nu erau proprietarii terenului învecinat, pe care l­au cumpărat la data de 23.02.2005, preluarea făcându­se de aceştia în limita de folosintă a vechilor proprietari, de aceea nu a fost necesar acordul lor.
Examinând recursul, curtea retine următoarele:
Reclamantii­recurenti M.G. şi M.E., sunt proprietarii terenului în suprafată de 877 mp situat în Baia Mare, str. B., înscris în CF nr. 11678 Baia Mare, nr. top 4998/5/2, iar pârâtii­intimati U.O. şi U.S. sunt proprietarii terenului în suprafată de 800 mp situat în Baia Mare, str. B., înscris în CF nr. 18690 Baia Mare, nr. top 4998/6/2/1.
Linia despărtitoare dintre proprietătile părtilor, a fost stabilită pe aliniamentul B­62 din varianta a III­a, anexă grafică 4A, la raportul de expertiză efectuat de expertul Z.I. fila 241 dosar apel, cu putere de lucru judecat, întrucât niciuna dintre părti nu au atacat decizia tribunalului sub acest aspect.
În această situatie, pârâtii U.O. şi U.S., sunt obligati să le lase reclamantilor în deplină proprietate şi paşnică folosintă, suprafata de 104 mp, configurată în patrulaterul 61­62­B­67 din aceeaşi variantă a raportului de expertiză.
Din cei 104 mp pe care pârâtii sunt obligati să îi lase în deplină proprietate şi paşnică folosintă reclamantilor, conform liniei despărtitoare stabilite cu putere de lucru judecat, suprafata de 7,36 mp, reprezentând un patrulater cu lungimea de 14,88 m şi lătimea la un capăt de 47 cm, iar la celălalt capăt de 52 cm, este ocupat de o parte a fundatiei edificate de pârâti.
Reclamantilor nu li s­a dat în schimb suprafata de 7,36 mp teren în altă parte, dar a fost mentinută şi fundatia construită de pârâti partial pe terenul reclamantilor.
În această situatie, decizia tribunalului nu poate fi pusă în executare, deoarece pârâtii sunt obligati să le predea reclamantilor suprafata totală de 104 mp teren, în care este inclusă şi suprafata de 7,36 mp de sub fundatia pârâtilor, cu privire la care nu s­a dispus demolarea ei pe portiunea de 7,36 mp, astfel încât să le poată fi eliberat şi predat acest teren.
Mentinerea fundatiei pârâtilor partial pe terenul reclamantilor şi construirea casei de către pârâti pe conturul fundatiei actuale, face imposibilă recuperarea integrală a terenului de 104 mp de către reclamanti de la pârâti, pe baza deciziei instantei de apel.
Înşişi intimatii recunosc că au construit fundatia fără să aibă autorizatie de construire, doar în temeiul certificatului de urbanism nr. 1677 din 10.09.2004, întrucât pentru eliberarea autorizatiei de construire era necesar ca în prealabil terenul să fie scos din categoria de folosintă „arabil” şi trecut în intravilan.
Aşadar, reclamantii au construit fundatia fără să respecte dispozitiile imperative ale Legii nr. 50/1991.
Este adevărat ceea ce arată tribunalul, că instanta nu are atributii de constatare a contraventiilor la Legea nr. 50/1991 şi de stabilire a sanctiunilor corespunzătoare, dar instanta nici nu a fost învestită cu o astfel de cerere, ci cu demolarea părtii din fundatia construită nelegal.
Câtă vreme pârâtii nu au procedat la o delimitare topografică a terenului lor pe care intentionau să construiască, de proprietatea vecină, când terenul lor nu se afla în intravilan şi avea categoria de folosintă de teren arabil, iar nu de teren destinat construirii, motiv pentru care organul administrativ nici nu le­a eliberat autorizatia de construire , în mod cert au fost de rea­credintă, de aceea în spetă sunt incidente dispozitiile art. 494 alin. (2) coroborat cu art. 480 din Codul civil în vigoare la data introducerii actiunii.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. (1) şi (3) C.pr.civ., se va admite recursul reclamantilor împotriva deciziei tribunalului, care va fi modificată în sensul că se va admite în totalitate apelul declarat de reclamanti împotriva sentintei judecătoriei şi în consecintă, vor fi obligati pârâtii U.O. şi U.S. să ridice portiunea de 7,36 mp din fundatia construită pe terenul reclamantilor­recurenti, respectiv acea parte care depăşeşte aliniamentul dintre proprietăti stabilit cu putere de lucru judecat între punctele B­62 din varianta a III­a, anexa grafică 4A la raportul de expertiză efectuat de expertul Z.I. fila 241 dosar apel, precum şi la fila 18 dosar recurs, în termen de 30 de zile de la pronuntarea deciziei, 9 ianuarie 2013, iar în caz de refuz, vor fi autorizati reclamantii­recurenti să demoleze partea din fundatie construită de pârâtii­intimati pe terenul reclamantului M.G. şi M.E., pe cheltuiala pârâtilor U.O. şi U.S..
În temeiul art. 274 C.pr.civ., intimatii U.O. şi U.S. vor fi obligati să le plătească recurentilor
M.G. şi M.E., cheltuieli de judecată în recurs, în sumă de 1004 lei.