Acţiune
în rezoluţiunea unei promisiuni de vânzare cu opţiune de
cumpărare. Îndeplinirea obligaţiilor esenţiale. Caracterul
nefondat al despăgubirilor solicitate în temeiul clauzei penale
Cuprins
pe materii: Drept comercial. Obligaţii
Index
alfabetic: acţiune în rezoluţiune
-
promisiune de vânzare cu opţiune de cumpărare
-
clauză penală
-
despăgubiri
C. civ., art. 969, art.
1020, art. 1021, art. 1070
O.G. nr. 9/2000
În cazul în care obligaţia
esenţială dintr-o promisiune de vânzare a fost îndeplinită de
către promitentul-vânzător, obiectul contractului fiind încă
posibil de executat, promitenta-cumpărătoare nu are alegerea între a
executa convenţia, în natură, aşa cum s-a stabilit în contract,
sau a cere executarea clauzei penale.
În această
situaţie nu este posibilă acordarea de despăgubiri în baza
clauzei penale, care nu este de esenţa contractului, scopul principal al
contractului nefiind activarea acesteia, ci transmiterea dreptului de
proprietate asupra imobilului respectiv.
A
decide altfel ar însemna ca, pe cale ocolită, să se permită o
îmbogăţire fără just temei a uneia dintre părţi
în dauna celeilalte pentru o aşa zisă nerespectare a unor
obligaţii care nu erau de esenţa contractului, cât timp
obligaţia esenţială a contractului a fost îndeplinită, iar
scopul contractului poate fi dus la îndeplinire.
Secţia
a II-a civilă, Decizia nr. 1681 din 18 aprilie 2013
Notă: În decizie au fost avute în
vedere dispoziţiile din vechiul Cod civil
Prin cererea înregistrată pe rolul
Tribunalului Satu Mare, Secţia I civilă, sub nr. xx74/83/2010,
reclamanta C.A. a chemat în judecată pe pârâtul I.N.L., solicitând
instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să se
dispună rezoluţiunea convenţiei intitulată „promisiune de
vânzare cu opţiune de cumpărare", încheiată la 25
mai 2007, din culpa pârâtului, precum şi obligarea pârâtului la plata
sumei de 400.000 Euro, în echivalent lei, raportat la art. 4 pct. 1 din
convenţie, cu titlu de despăgubiri.
Prin sentinţa civilă
nr. 3515/D din 28 octombrie 2011, Tribunalul Satu Mare a admis acţiunea
reclamantei C.A. împotriva pârâtului I.N.L.
A desfiinţat
convenţia dintre părţi, intitulată „Promisiune de vânzare
cu opţiune de cumpărare" din data de 25.05.2007, din culpa
pârâtului.
A obligat pârâtul să
achite reclamantei echivalentul în lei a 400.000
Euro, la data plăţii, cu titlu de despăgubiri.
A obligat
pârâtul să achite reclamantei cheltuieli de judecată -15.000
lei onorariu avocat.
Pentru a pronunţa
această sentinţă, prima instanţă a reţinut
următoarele:
Părţile au
încheiat la data de 25.05.2007 o convenţie intitulată „Promisiune de
vânzare cu opţiune de cumpărare", care are, conform art. 969 C. civ., putere de lege între părţile contractante.
Prin clauza inserată la
pct. 2.1.1. promitentul-vânzător-pârât are obligaţia de a efectua
demersurile necesare în vederea obţinerii titlului de proprietate asupra imobilului, cel târziu până la data de
14.06.2007.
De
asemenea, prin clauza 2.1.3. promitentul-vânzător are obligaţia de a notifica beneficiarul promisiunii - reclamanta, în
termen de 25 zile lucrătoare finalizarea
formalităţilor de obţinere a titlului de proprietate asupra
imobilului.
În baza clauzei 2.2.1.
beneficiarul promisiunii are dreptul de a-şi exercita opţiunea de
cumpărare a imobilului în termen de 15 zile lucrătoare de la primirea
notificării.
Prima
instanţă a mai reţinut că pârâtul nu a făcut dovada
faptului pozitiv al notificării prevăzute la pct. 2.1.3. din
convenţie, ca act doveditor al finalizării
demersurilor prevăzute la pct. 2.1.1. şi ca moment care
determină obligaţia cumpărătorului de a-şi
exprima opţiunea conform pct. 2.2.1., constatându-se, în
consecinţă, că pârâtul promitent vânzător nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală
prevăzută la art. 2.1.3 din Convenţie.
Potrivit clauzei de la
pct. 1.4., contractul de vânzare-cumpărare se va autentifica de către
notarul public ales şi indicat de beneficiarul promisiunii. Potrivit
clauzei de la pct. 1.5., beneficiarul promisiunii îl va înştiinţa pe
vânzător să se prezinte la notarul public.
Pct. 2.1.6
stabileşte obligaţia promitentului vânzător de a se prezenta la
notariatul ales conform art. 1.4.
Mandatarul reclamantei a
adresat pârâtului, prin executor judecătoresc,
o notificare în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare
în formă autentică la data de 21.07.2008 la biroul notarului public
C.M.P. din Bucureşti.
S-a reţinut că prin
răspunsul dat (cu confirmare de primire) vânzătorul
a învederat, pe de o parte, că nu este în măsură să
pună la dispoziţia cumpărătoarei extras CF pentru
autentificare, iar, pe de altă parte, că este de acord cu
autentificarea contractului la data stabilită, însă la sediul
oricărui birou notarial din raza judeţului Satu Mare. Acest fapt este confirmat şi prin răspunsul
pârâtului la interogator.
Înscrisul notarial prin
care se consemnează prezenţa mandatarului reclamantei şi lipsa
pârâtului adevereşte că doar reclamanta a respectat obligaţia saprevăzută de pct.
2.2.2. din Convenţie, de a se prezenta în vederea autentificării
contractului de vânzare-cumpărare.
S-a mai reţinut că,
atât ordinul de plată în valută, cât şi recunoaşterea
pârâtului la interogator, dovedesc achitarea de către reclamantă a
sumei de 100.000 euro, parte din preţ, la data încheierii convenţiei
sub semnătură privată, respectiv îndeplinirea obligaţiei
prevăzute la pct. 3 lit. i) din convenţie.
Prima instanţă a
apreciat că probele administrate relevă neîndeplinirea
unilaterală, din partea promitentului vânzător, a obligaţiei
contractuale, ceea ce determină sancţionarea sa, conform clauzei 4.1.
din convenţie: „în cazul în care promitentul vânzător încalcă dispoziţiile
promisiunii de vânzare sau refuză să se prezinte, astfel cum este
stabilit în prezenta promisiune de vânzare, la notariat în vederea încheierii
contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau
dacă contractul de vânzare-cumpărare nu se încheie din orice alt
motiv imputabil promitentului vânzător, acesta va plăti
beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu preţul
imobilului.", respectiv 400.000 euro (pct. 2.1.4.)
Aceasta reprezintă o veritabilă clauză
penală a convenţiei.
S-a
reţinut de prima
instanţă că acţiunea reclamantei este întemeiată, din
perspectiva dispoziţiilor art. 1020-1021 C. civ. Condiţia rezolutorie
este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când
una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său. Partea în
privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea fie să
silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, fie
să-i ceară desfiinţarea, cu daune interese.
Împotriva acestei
sentinţe, în termen legal, timbrat cu suma de 5378 lei şi timbru
judiciar în valoare de 6 lei, a declarat apel pârâtul I.N.L., solicitând
admiterea acestuia, modificarea sentinţei în sensul respingerii
acţiunii.
Prin motivele de apel
s-a invocat că de la începutul redactării promisiunii de
vânzare-cumpărare, prin introducerea clauzelor, intimata a avut ca scop
dobândirea frauduloasă a unui câştig substanţial prin obligarea
sa la despăgubiri exagerate, de 3 ori valoarea sumei avansate. S-a
încheiat actul în lipsa unui avocat, a unui martor, intimata ştiind
că un titlu de proprietate nu se obţine în 15 zile.
Prin decizia civilă nr. 35 din 31 mai 2012 a Curţii de Apel Oradea, Secţia I civilă, a fost admis apelul declarat de pârât,
a fost schimbată, în parte, sentinţa apelată, a fost redus
cuantumul despăgubirilor stabilite în sarcina pârâtului de la 400.000 Euro
la 150.000 Euro, fiind păstrate celelalte dispoziţii ale
sentinţei apelate.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel
a reţinut următoarele:
Între părţile în
litigiu, la data de 25.05.2007 s-a încheiat o promisiune
de vânzare-cumpărare cu opţiune de cumpărare potrivit
căreia, apelantul-pârât intenţiona să vândă, iar
intimata-reclamantă să îşi exercite opţiunea de a
cumpăra terenul şi clădirile aferente, situate în comuna
Pomi, înscrise în CF nr. 511, cu nr. top.1046,
1047, 1048, 1049, 1050, 1053 în suprafaţă totală de 10,3178 ha, pentru un preţ de 400.000 EURO.
S-a convenit la pct. 1.3
ca în cazul în care beneficiarul promisiunii îşi va exercita opţiunea
de cumpărare, contractul autentic să se încheie în maxim 15 zile
lucrătoare de la data încheierii promisiunii, după înştiinţarea promitentului
vânzător (pct. 1.5) de-a a se prezenta la sediul notarului public
ales de acesta. S-a stabilit un termen de 14.06.2007, până la care
promitentul-vânzător să efectueze toate demersurile necesare
obţinerii titlului de proprietate, iar în 15 zile să notifice beneficiarul în acest sens. De asemenea,
promitentul s-a obligat ca în momentul autentificării să nu
existe datorii legate de imobil către organele fiscale sau alte persoane
ori autorităţi.
La pct. 2.2.1 s-a convenit ca
în 15 zile de la primirea acestei notificări, beneficiarul să
îşi exercite opţiunea de a cumpăra, prin notificare, în care
să fie arătat şi notariatul ales pentru semnarea contractului de
vânzare-cumpărare, preţul convenit fiind de 400.000 EURO, din care s-a plătit, la data
semnării promisiunii, suma de 100.000 de EURO.
Potrivit punctului 4.1
din această convenţie, s-a prevăzut ca în cazul în care promitentul vânzător va
încălca prevederile convenite sau refuză a se prezenta la
notariat, ori dacă contractul nu se încheie din orice alte motive imputabile acestuia, acesta să
plătească beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu
preţul imobilului - deci de 400.000 de EURO.
Din înscrisul aflat în copie la dosar de
fond, numită notificare, rezultă
că intimata-reclamantă i-a pus în vedere apelantului ca în
data de 20.08.2007, orele 9,oo, să se prezinte la Biroul Notarilor Publici C.C.R. – V.C.M. –R.F.R.
din Baia Mare, în vederea încheierii actului autentic de
vânzare-cumpărare, conform promisiunii încheiate .
Anterior, pentru data de
21.07.2008 orele 11,oo, s-a emis o notificare, prin care i s-a pus în vedere
apelantului să se prezinte în acelaşi
scop la notar public C.M.P. din Bucureşti, iar potrivit încheierii
de autentificare nr. 6906 din 21 iulie 2008, încheiată de acest notar, nu
s-a prezentat decât
intimata-reclamantă, cu un extras CF pentru autentificare.
Potrivit
copiei extrasului de carte funciară nr. 19051 din 21.05.2010, imobilele
în litigiu, ce-au făcut obiectul convenţiei încheiate între părţi, s-au transcris în CF nr. 1851 Pomi,
iar din anul 2007, cu încheierea de întabulare nr. 51793, s-a intabulat
asupra acestora dreptul de proprietate în
favoarea promitentului vânzător, apelantul-pârât în cauză.
Ca răspuns la notificarea
prin care intimata-reclamantă i-a solicitat apelantului de a se prezenta
la 21.07.2008 orele 11,oo, la sediul notarului
C.M.P. din Bucureşti, acesta, potrivit înscrisului aflat la dosar
de fond, i-a comunicat că nu este în măsură a-i pune la
dispoziţie extrasul de carte funciară pentru autentificare, astfel cum s-a solicitat prin notificare, dar este de
acord să se prezinte la orice notar din judeţul Satu Mare,
condiţionat ca în prealabil să i se prezinte proiectul contractului
de vânzare-cumpărare.
Promitentul-vânzător s-a
obligat ca, cel târziu până la data de 14.06.2007, să
obţină titlul de proprietate, după care, în termen de 15 zile, să-l notifice pe beneficiarul
promisiunii despre acest aspect, or, deşi s-a obţinut titlul
de proprietate, s-a întabulat în cartea funciară, în anul 2007,
apelantul-promitent-vânzător nu şi-a îndeplinit obligaţia
asumată, de a notifica, în 15 zile, beneficiarul.
S-a stabilit că
beneficiarul alege notarul public la care părţile contractante
să se prezinte pentru autentificarea contractului, fără a se
indica un judeţ sau orele, or, prin răspunsul la notificarea
beneficiarului, promitentul vânzător a
încercat a modifica clauza contractuală precizând că va merge
la orice notar din raza judeţului Satu Mare, existând, prin urmare,
o culpă, o nerespectare a obligaţiilor acestuia , iar faptul că
i s-au comunicat notificările reiese, implicit, din răspunsul
acestuia, apărările în sensul
lipsei comunicării fiind nefondate.
Chiar dacă
promitentul vânzător nu şi-a onorat obligaţia asumată, de a notifica, în 15 zile de la finalizarea
formalităţilor, beneficiarul, acesta şi-a manifestat
dorinţa de a finaliza ceea ce s-a convenit, notificând-o în acest sens pe
beneficiară, însă, fără ca la termenul şi la notarul
indicat acesta să se prezinte pentru autentificare, fiind încălcate
şi punctele 2.1.3, 2.1.1, 2.2.1, 2.1.6. din Convenţie.
Părţile au convenit
la încheierea Convenţiei - punctul 4.1, ca în cazul în care promitentul
vânzător va încălca prevederile convenite, să
plătească beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu
preţul imobilului, care s-a stabilit a fi de 400.000 EURO, or, din probele
administrate nu reiese că această
clauză ar fi una abuzivă, neexistând motive de nulitate a acesteia în
sensul art. 948 C. civ. Mai mult, la data încheierii convenţiei -
anul 2007, piaţa imobiliară era în ascensiune, preţurile fiind
ridicate, iar începând cu finalul anului 2008, au început să scadă,
astfel că, beneficiarul s-ar fi putut plânge de faptul că preţul
convenit în 2007 este prea mare, la nivelul anului 2008, când s-a dorit totuşi a fi încheiat contractul autentic de
vânzare-cumpărare, astfel că, în mod corect, cu aplicarea art. 1020-1021 C. civ., s-a reţinut nesocotirea convenţiei din partea apelantului pârât.
Art. 1066 C. civ., în vigoare la data încheierii convenţiei, prevedea
faptul că, clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a
da asigurare pentru executarea unei obligaţii, se leagă a da un lucru
în caz de neexecutare din parte-i. Nimic nu împiedica la data încheierii
promisiunii de vânzare ca părţile contractante să convină
asupra cuantumului despăgubirilor în
cazul nerespectării clauzelor contractante, iar conform art. 1066-1072 C. civ. putea fi stabilită întinderea acestora prin
acordul de voinţă al creditorului şi debitorului, intervenit
înainte de producerea prejudiciului, astfel cum de altfel s-a procedat în
speţă.
Clauza penală apare ca
fiind o convenţie prin care părţile determină anticipat întinderea daunelor interese pe care debitorul
va fi obligat să le plătească în cazul neexecutării,
executării necorespunzătoare ori cu întârziere a prestaţiilor la
care s-a îndatorat, sumă care nu poate fi modificată de instanţa
de judecată decât potrivit art. 1070 C. civ., dacă obligaţia principală s-a executat parţial.
Din analiza promisiunii
de vânzare ce a fost încheiată între părţile în litigiu reiese faptul că, practic, în
sarcina promitentului vânzător au fost stabilite două
obligaţii - cea de a face demersurile necesare obţinerii titlului de proprietate şi cea de notificare
a promitentului cumpărător în termen de 15 zile în acest sens,
or, apelantul şi-a îndeplinit prima obligaţie asumată - de a
obţine titlul de proprietate pentru imobilul în litigiu. Mai mult, la notificarea iniţială, de a se prezenta
la sediul notarului din Bucureşti – C.M.P., pârâtul i-a comunicat
că este de acord a se prezenta la un notar din judeţul Satu Mare,
însă, în prealabil să i se
prezinte proiectul contractului de vânzare-cumpărare, deci, nu a refuzat,
practic, încheierea actului de înstrăinare, ci doar a dorit a se prezenta
la un notar din judeţul Satu Mare şi a cerut, întemeiat, a i se
prezenta proiectul contractului de vânzare cumpărare, pentru a-l putea
verifica anterior perfectării acestuia.
Ca atare s-a reţinut
că, deşi apelantul nu şi-a onorat obligaţiile asumate, decât parţial, neputându-se vorbi
de o încălcare în întregime a acestora, condiţia impusă de
acesta, de a-i fi prezentat proiectul actului, nefiind una abuzivă ci una
de natură a proteja interesul lui.
Potrivit art. 1070 C. civ., penalitatea poate fi împuţinată de judecător,
când obligaţia a fost executată în parte, or, în speţă,
apelantul şi-a îndeplinit una din obligaţiile asumate, astfel că
aceste dispoziţii sunt incidente în cauză, aspect pe care, în
mod greşit, prima instanţă nu l-a avut în vedere.
Ca urmare, instanţa
de apel a apreciat că, raportat la aceste motive, se impune reducerea
cuantumului despăgubirilor stabilite de la suma de 400.000 EURO la suma de
150.000 de EURO - din care 100.000 de EURO reprezintă avansul acordat de
intimata reclamantă la data perfectării promisiunii de
vânzare-cumpărare, sumă care reprezintă o reparaţie
echitabilă şi de natură a acoperi prejudiciul suferit urmare a
nerespectării obligaţiei asumate de apelant.
Împotriva acestei decizii a
declarat recurs pârâtul I.N.L., aducându-i următoarele critici:
Hotărârea instanţei
de apel a fost dată cu greşita aplicare a dispoziţiilor legale
ce reglementează încheierea şi executarea convenţiilor,
recurentul-pârât susţinând că nu a încălcat condiţiile
promisiunii de vânzare cu opţiune de cumpărare.
Recurentul a
susţinut că nu există nicio dovadă a faptului că
reclamanta l-ar fi notificat la data de 8 iulie 2008, mai mult, aceasta
prorogând termenul stipulat în contract.
Prin notificarea transmisă
prin intermediul BEJ D.G.R. la data de 6 august 2008, susţine recurentul,
acesta a demonstrat faptul că a dorit executarea contractului.
S-a mai susţinut de
către recurent, că în realitate, reclamanta-intimată a avut
drept scop, încă de la încheierea contractului, dobândirea
frauduloasă a unui câştig substanţial prin obligarea
reclamantului la plata unei despăgubiri exagerate.
în acest sens, recurentul a
invocat faptul că reclamanta nu a dorit încheierea acestui contract la un
notar sau în prezenţa unui avocat, adică în prezenţa unei
persoane care are cunoştinţe juridice, urmărind ca pârâtul
recurent să nu realizeze caracterul abuziv a unor clauze, reclamanta
ştiind, încă de la început, că era imposibilă obţinerea
titlului de proprietate în termen de 15 zile de la încheierea convenţiei.
Instanţa de apel nu
a ţinut seama de faptul că între părţi s-a încheiat o
convenţie de promisiune de vânzare-cumpărare, iar recurentul-pârât,
în calitatea sa de promitent nu a refuzat vânzarea şi nu a vândut lucrul
altei persoane, mai mult, acesta insistând de nenumărate ori la încheierea
actului autentic de vânzare-cumpărare, introducând, în acest sens, şi
acţiune în justiţie pentru perfectarea contractului.
S-a relevat faptul că în
doctrină, ca şi în practica juridică, s-a statuat faptul că
doar în situaţia în care promitentul nu-şi respectă
obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, iar beneficiarul nu
poate cere predarea lucrului, atunci acesta din urmă poate cere daune interese.
Chiar şi în prezent, s-a
arătat de către recurent, lucrul se găseşte în patrimoniul
său şi nu există impedimente legale ca părţile să
încheie contractul, având în vedere principiul executării în natură a
obligaţiilor asumate.
în ce priveşte clauza penală
la care s-a făcut referire atât de către instanţa de apel cât
şi de către prima instanţă, s-a învederat faptul că aceasta se referă la situaţia în care
promitentul nu va executa obligaţia principală pe care şi-a
asumat-o, prin urmare, ea are caracter accesoriu, iar dacă
obligaţia principală poate fi executată, clauza penală nu
mai poate fi invocată.
Faptul că recurentul-pârât
a arătat că, în urma notificării primite de la reclamantă,
a comunicat acesteia că doreşte să încheie actul autentic la un
notar de pe teritoriul judeţului Satu Mare, nu echivalează cu
nerespectarea clauzei contractuale, acest lucru fiind solicitat de către
recurent datorită vârstei sale înaintate şi a faptului că
imobilul era situat pe raza judeţului Satu Mare.
În
ce priveşte posibilitatea instanţei de judecată de a interveni
în clauzele contractuale prin limitarea sau chiar înlăturarea
acestora, cu referire în speţa de faţă, la clauza penală,
s-a relevat faptul că, potrivit dispoziţiilor art. 1070 C. civ., instanţa poate reduce clauza penală înserată
într-un contract, atunci când obligaţia principală a fost
executată în parte, însă, în speţa de faţă,
recurentul a susţinut că şi-a îndeplinit toate obligaţiile
contractuale, astfel încât clauza penală nu se mai putea aplica.
În acest sens, a mai
susţinut recurentul că această clauză penală fiind
accesorie, dacă obligaţia principală se poate executa, atunci
clauza penală nu se mai aplică,
recurenta având doar dreptul la daune moratorii pentru întârziere la
executarea, la timp, a obligaţiei.
S-a mai susţinut de
către recurent că instanţa de apel trebuia să aibă în vedere, că potrivit art. 5 C. civ., nicio prevedere contractuală nu poate deroga de la ordine publică şi
de la bunele moravuri, contractul neputând fi transformat, prin clauze abuzive,
într-un instrument de îmbogăţire
fără just temei, a unei părţi în dauna celeilalte
părţi.
Analizând
decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este fondat,
pentru următoarele considerente:
Hotărârea instanţei
de apel a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor legale privind
încheierea şi interpretarea convenţiilor legal făcute,
reglementate în Titlul III din vechiul Cod civil.
Este
indubitabil faptul că între părţi a intervenit o convenţie,
la data de 25 mai 2007, intitulată „promisiune de vânzare cu
opţiune de cumpărare", în ce priveşte imobilul situat în
comuna Pomi, judeţul Satu Mare, înscris în CF nr. 511, compus din
suprafaţa totală de 10,3178 ha, pe care se află un castel, o seră,
curtea castelului, un parc şi un teren de sport.
Obligaţia
principală care îi revenea promitentului vânzător (recurentul din
cauza de faţă) era aceea de a vinde acest imobil
promitentei-cumpărătoare, la preţul de 400.000 Euro, din care
100.000 Euro au fost plătiţi chiar la data semnării
convenţiei.
Promitentului-vânzător
îi reveneau şi alte obligaţii care erau adiacente (accesorii)
obligaţiei principale, precum aceea de a obţine titlul de proprietate
asupra imobilului, până la data de 14 iunie 2007, de a notifica pe promitenta-vânzătoare,
în 15 zile lucrătoare de la data obţinerii titlului de proprietate,
de a se prezenta la biroul notarial ales de către
promitenta-vânzătoare, în scopul încheierii actului în formă
autentică.
Prin hotărârea
instanţei de apel s-a stabilit starea de fapt, anume aceea că
promitentul-vânzător nu şi-a îndeplinit toate obligaţiile
contractuale, respectiv cele privind obţinerea titlului de proprietate
până la termenul stabilit şi aceea de a notifica pe promitenta-vânzătoare,
în termenul stabilit, după obţinerea titlului de proprietate.
În acelaşi timp, se
poate constata că nici promitenta-cumpărătoare nu şi-a
respectat obligaţiile asumate prin contract, cât timp aceasta nu a
răspuns solicitărilor promitentului vânzător, materializate în
cererea de chemare în judecată formulată pentru a se constatata
intervenită vânzarea-cumpărarea, în ce priveşte imobilul în
litigiu, mai ales că, anterior, în cursul anului 2008, aceasta fusese
notificată de către promitentul vânzător pentru a se prezenta la
notariat în vederea încheierii contractului în formă autentică
(sentinţa civilă nr. 1996/D/2010 a Tribunalului Satu Mare).
Instanţa
de apel a
reţinut faptul că promitentul-vânzător a respectat doar în parte
convenţia încheiată între părţi şi, ca atare,
apreciind că este aplicabilă clauza penală, prevăzută
la pct. 4.1 din convenţie, a făcut aplicarea art. 1070 C. civ. şi a
redus cuantumul despăgubirilor stabilite la suma de 150.000 Euro.
Această soluţie este
greşită, din punct de vedere al fundamentării ei legale.
Aşa după cum s-a
arătat mai sus, culpa pentru neîncheierea contractului în forma
autentică nu aparţine numai promitentului-vânzător ci şi
promitentei-cumpărătoare.
Într-adevăr,
promitentul-vânzător nu a respectat unele obligaţii din promisiunea
de vânzare, însă nu obligaţia esenţială a acestei
convenţii, acestea referindu-se la termenul în care trebuia să
obţină titlul asupra imobilului şi la termenul în care trebuia
notificată promitenta-cumpărătoare despre obţinerea
titlului, dar nici promitenta cumpărătoare nu şi-a manifestat
opţiunea de cumpărare, după ce a fost totuşi
notificată, în cursul anului 2008, de către promitentul
vânzător, şi nici cu ocazia soluţionării litigiului
promovat de către promitentul vânzător, tocmai în legătură
cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică.
Nerespectarea obligaţiei
privind manifestarea opţiunii de cumpărare poate fi apreciată
chiar din faptul introducerii cererii de chemare în judecată, în prezenta
cauză.
Clauza
esenţială în raport de care trebuie analizată conduita
părţilor este aceea prin care se stabilea obligaţia de
transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului, din partea
promitentului vânzător, dar şi obligaţia corelativă a
promitentei cumpărătoare, de a-şi exprima opţiunea de cumpărare,
în termen de 15 zile de la notificarea efectuată de către promitentul
vânzător.
Ca atare, se poate
constata că promitentul vânzător şi-a îndeplinit această
obligaţie esenţială, chiar dacă cu încălcarea
celorlalte obligaţii, referitoare la termenele în care trebuia să
obţină titlul de proprietate şi să notifice pe promitenta
vânzătoare, neînstrăinând bunul ce a făcut obiectul
convenţiei către terţe persoane, însă, promitenta
cumpărătoare nu şi-a mai respectat obligaţia de a
răspunde la notificarea, deşi întârziată, a promitentului
vânzător, şi nici nu şi-a manifestat opţiunea de
cumpărare, deşi bunul se află, încă, în proprietatea
promitentului vânzător, preferând să formuleze o acţiune în
despăgubiri, întemeiată pe activarea clauzei penale din contract.
Prin urmare, problema care se
pune este aceea dacă, într-o atare situaţie, este posibilă
activarea clauzei penale, pentru neexecutarea culpabilă a contractului,
chiar cu o reducere a despăgubirilor, aşa cum a stabilit instanţa
de apel, sau trebuie constatat că, de fapt, obligaţia
esenţială a contractului a fost îndeplinită de către
promitentul vânzător, obiectul contractului fiind încă posibil de
executat, iar promitenta cumpărătoare nu are alegerea între a executa
convenţia, în natură, aşa cum s-a stabilit în contract sau a
cere executarea clauzei penale.
Concluzia instanţei
de recurs este tocmai aceasta din urmă, deoarece interpretarea clauzelor
oricăror convenţii trebuie făcută astfel încât
convenţia respectivă să-şi producă efectele, conform
scopului urmărit la încheierea contractului, or, părţile au
urmărit să vândă, respectiv să cumpere imobilul ce face
obiectul litigiului, acest lucru fiind încă posibil, nefiind admisibil ca,
din moment ce obligaţia principală a fost îndeplinită, scopul
contractului fiind, încă, posibil de îndeplinit chiar în acest moment,
să se poată solicita despăgubiri în baza unei alte clauze, fie
ea şi penală, care nu este de esenţa contractului, scopul
principal al contractului nefiind activarea clauzei penale, ci transmiterea
dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv.
A decide altfel, ar
însemna ca, pe cale ocolită, să se permită o
îmbogăţire fără just temei, a uneia dintre părţi,
în dauna celeilalte, pentru o aşa zisă nerespectare a unor
obligaţii, care nu erau de esenţa contractului, cât timp
obligaţia esenţială a contractului a fost îndeplinită, iar
scopul contractului poate fi dus la îndeplinire.
Ca atare, instanţa
de recurs a reţinut că ambele părţi nu şi-au
respectat, în totalitate, obligaţiile contractuale asumate, promitentul vânzător nu a obţinut în termenul
prevăzut titlul de proprietate şi nici nu a notificat pe
promitenta cumpărătoare în legătură cu obţinerea
titlului, în termenul contractual prevăzut, dar nici promitenta
cumpărătoare nu a răspuns, în termenul contractual, la
notificarea, deşi întârziată, a promitentului vânzător,
nemanifestându-şi opţiunea de cumpărare în termenul contractual,
astfel încât rezolutiunea contractului trebuie dispusă din vina ambilor.
Prin urmare, clauza penală
prevăzută de art. 4.1 din convenţie, nu poate să producă efecte, cererea în despăgubiri,
întemeiate, pe această clauză penală, urmând a fi
respinsă.
Totuşi, promitenta
cumpărătoare a achitat, în avans, o parte din preţul convenit,
respectiv 100.000 Euro, astfel încât se impune, ca efect al rezoluţiunii
contractului, restituirea acestei sume către reclamantă.
Deşi reclamanta nu a
solicitat plata unor daune moratorii, dat fiind faptul că promitentul
vânzător a avut la dispoziţie această sumă încă de la
data de 25 mai 2007, această sumă producând fructe civile, constând
în dobânzi, recurentul-pârât fiind de acord cu plata dobânzii legale, calculate
la această sumă, în temeiul dispoziţiilor O.G. nr. 9/2000,
pârâtul va fi obligat şi la plata dobânzii legale calculată la suma de
100.000 Euro, începând cu data de 25 mai
2007 şi până la plata efectivă.
Având în vedere cele de
mai sus, în baza art. 312 alin. (1) şi (3), raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., la art. 969 şi urm. C.
civ., la art. 1020-1021 C. civ. şi la dispoziţiile O.G. nr.
9/2000, Înalta Curte a admis recursul declarat împotriva deciziei nr. 35/A/31
mai 2012 a Curţii de Apel Oradea,
Secţia I civilă, a modificat decizia recurată, a admis apelul
pârâtului declarat împotriva sentinţei civile nr. 3515 din 28 octombrie
2011 a Tribunalului Satu Mare, a admis, în parte, acţiunea formulată de
reclamanta C.A., a
dispus rezolutiunea convenţiei încheiată între părţi,
intitulată „promisiune de vânzare cu opţiune de cumpărare"
din data de 25 mai 2007 şi, în consecinţă, a obligat pe pârât la
plata sumei de 100.000 Euro, reprezentând avans achitat, în echivalent lei la data plăţii, precum
şi la dobânda legală aferentă acestei sume începând cu
data de 25 mai 2007, până la plata efectivă către
reclamantă. De asemenea, a respins capătul de cerere privind
despăgubirile. |