Acţiune în rezoluţiunea unei promisiuni de vânzare cu opţiune de cumpărare. Îndeplinirea obligaţiilor esenţiale. Caracterul nefondat al despăgubirilor solicitate în temeiul clauzei penale

Acţiune în rezoluţiunea unei promisiuni de vânzare cu opţiune de cumpărare. Îndeplinirea obligaţiilor esenţiale. Caracterul nefondat al despăgubirilor solicitate în temeiul clauzei penale

Cuprins pe materii: Drept comercial. Obligaţii

Index alfabetic: acţiune în rezoluţiune

- promisiune de vânzare cu opţiune de cumpărare

- clauză penală

- despăgubiri

C. civ., art. 969, art. 1020, art. 1021, art. 1070

O.G. nr. 9/2000

În cazul în care obligaţia esenţială dintr-o promisiune de vânzare a fost îndeplinită de către promitentul-vânzător, obiectul contractului fiind încă posibil de executat, promitenta-cumpărătoare nu are alegerea între a executa convenţia, în natură, aşa cum s-a stabilit în contract, sau a cere executarea clauzei penale.

În această situaţie nu este posibilă acordarea de despăgubiri în baza clauzei penale, care nu este de esenţa contractului, scopul principal al contractului nefiind activarea acesteia, ci transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv.

A decide altfel ar însemna ca, pe cale ocolită, să se permită o îmbogăţire fără just temei a uneia dintre părţi în dauna celeilalte pentru o aşa zisă nerespectare a unor obligaţii care nu erau de esenţa contractului, cât timp obligaţia esenţială a contractului a fost îndeplinită, iar scopul contractului poate fi dus la îndeplinire.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1681 din 18 aprilie 2013

Notă: În decizie au fost avute în vedere dispoziţiile din vechiul Cod civil

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Satu Mare, Secţia I civilă, sub nr. xx74/83/2010, reclamanta C.A. a chemat în judecată pe pârâtul I.N.L., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să se dispună rezoluţiunea convenţiei intitulată „promisiune de vânzare cu opţiune de cumpărare", încheiată la 25 mai 2007, din culpa pârâtului, precum şi obligarea pârâtului la plata sumei de 400.000 Euro, în echivalent lei, raportat la art. 4 pct. 1 din convenţie, cu titlu de despăgubiri.

Prin sentinţa civilă nr. 3515/D din 28 octombrie 2011, Tribunalul Satu Mare a admis acţiunea reclamantei C.A. împotriva pârâtului I.N.L.

A desfiinţat convenţia dintre părţi, intitulată „Promisiune de vânzare cu opţiune de cumpărare" din data de 25.05.2007, din culpa pârâtului.

A obligat pârâtul să achite reclamantei echivalentul în lei a 400.000 Euro, la data plăţii, cu titlu de despăgubiri.

A obligat pârâtul să achite reclamantei cheltuieli de judecată -15.000 lei onorariu avocat.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut următoarele:

Părţile au încheiat la data de 25.05.2007 o convenţie intitulată „Promisiune de vânzare cu opţiune de cumpărare", care are, conform art. 969 C. civ., putere de lege între părţile contractante.

Prin clauza inserată la pct. 2.1.1. promitentul-vânzător-pârât are obligaţia de a efectua demersurile necesare în vederea obţinerii titlului de proprietate asupra imobilului, cel târziu până la data de 14.06.2007.

De asemenea, prin clauza 2.1.3. promitentul-vânzător are obligaţia de a notifica beneficiarul promisiunii - reclamanta, în termen de 25 zile lucrătoare finalizarea formalităţilor de obţinere a titlului de proprietate asupra imobilului.

În baza clauzei 2.2.1. beneficiarul promisiunii are dreptul de a-şi exercita opţiunea de cumpărare a imobilului în termen de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării.

Prima instanţă a mai reţinut că pârâtul nu a făcut dovada faptului pozitiv al notificării prevăzute la pct. 2.1.3. din convenţie, ca act doveditor al finalizării demersurilor prevăzute la pct. 2.1.1. şi ca moment care determină obligaţia cumpărătorului de a-şi exprima opţiunea conform pct. 2.2.1., constatându-se, în consecinţă, că pârâtul promitent vânzător nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală prevăzută la art. 2.1.3 din Convenţie.

Potrivit clauzei de la pct. 1.4., contractul de vânzare-cumpărare se va autentifica de către notarul public ales şi indicat de beneficiarul promisiunii. Potrivit clauzei de la pct. 1.5., beneficiarul promisiunii îl va înştiinţa pe vânzător să se prezinte la notarul public.

Pct. 2.1.6 stabileşte obligaţia promitentului vânzător de a se prezenta la notariatul ales conform art. 1.4.

Mandatarul reclamantei a adresat pârâtului, prin executor judecătoresc, o notificare în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 21.07.2008 la biroul notarului public C.M.P. din Bucureşti.

S-a reţinut că prin răspunsul dat (cu confirmare de primire) vânzătorul a învederat, pe de o parte, că nu este în măsură să pună la dispoziţia cumpărătoarei extras CF pentru autentificare, iar, pe de altă parte, că este de acord cu autentificarea contractului la data stabilită, însă la sediul oricărui birou notarial din raza judeţului Satu Mare. Acest fapt este confirmat şi prin răspunsul pârâtului la interogator.

Înscrisul notarial prin care se consemnează prezenţa mandatarului reclamantei şi lipsa pârâtului adevereşte că doar reclamanta a respectat obligaţia saprevăzută de pct. 2.2.2. din Convenţie, de a se prezenta în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

S-a mai reţinut că, atât ordinul de plată în valută, cât şi recunoaşterea pârâtului la interogator, dovedesc achitarea de către reclamantă a sumei de 100.000 euro, parte din preţ, la data încheierii convenţiei sub semnătură privată, respectiv îndeplinirea obligaţiei prevăzute la pct. 3 lit. i) din convenţie.

Prima instanţă a apreciat că probele administrate relevă neîndeplinirea unilaterală, din partea promitentului vânzător, a obligaţiei contractuale, ceea ce determină sancţionarea sa, conform clauzei 4.1. din convenţie: „în cazul în care promitentul vânzător încalcă dispoziţiile promisiunii de vânzare sau refuză să se prezinte, astfel cum este stabilit în prezenta promisiune de vânzare, la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau dacă contractul de vânzare-cumpărare nu se încheie din orice alt motiv imputabil promitentului vânzător, acesta va plăti beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu preţul imobilului.", respectiv 400.000 euro (pct. 2.1.4.)

Aceasta reprezintă o veritabilă clauză penală a convenţiei.

S-a reţinut de prima instanţă că acţiunea reclamantei este întemeiată, din perspectiva dispoziţiilor art. 1020-1021 C. civ. Condiţia rezolutorie este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea fie să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, fie să-i ceară desfiinţarea, cu daune interese.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, timbrat cu suma de 5378 lei şi timbru judiciar în valoare de 6 lei, a declarat apel pârâtul I.N.L., solicitând admiterea acestuia, modificarea sentinţei în sensul respingerii acţiunii.

Prin motivele de apel s-a invocat că de la începutul redactării promisiunii de vânzare-cumpărare, prin introducerea clauzelor, intimata a avut ca scop dobândirea frauduloasă a unui câştig substanţial prin obligarea sa la despăgubiri exagerate, de 3 ori valoarea sumei avansate. S-a încheiat actul în lipsa unui avocat, a unui martor, intimata ştiind că un titlu de proprietate nu se obţine în 15 zile.

Prin decizia civilă nr. 35 din 31 mai 2012 a Curţii de Apel Oradea, Secţia I civilă, a fost admis apelul declarat de pârât, a fost schimbată, în parte, sentinţa apelată, a fost redus cuantumul despăgubirilor stabilite în sarcina pârâtului de la 400.000 Euro la 150.000 Euro, fiind păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Între părţile în litigiu, la data de 25.05.2007 s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare cu opţiune de cumpărare potrivit căreia, apelantul-pârât intenţiona să vândă, iar intimata-reclamantă să îşi exercite opţiunea de a cumpăra terenul şi clădirile aferente, situate în comuna Pomi, înscrise în CF nr. 511, cu nr. top.1046, 1047, 1048, 1049, 1050, 1053 în suprafaţă totală de 10,3178 ha, pentru un preţ de 400.000 EURO.

S-a convenit la pct. 1.3 ca în cazul în care beneficiarul promisiunii îşi va exercita opţiunea de cumpărare, contractul autentic să se încheie în maxim 15 zile lucrătoare de la data încheierii promisiunii, după înştiinţarea promitentului vânzător (pct. 1.5) de-a a se prezenta la sediul notarului public ales de acesta. S-a stabilit un termen de 14.06.2007, până la care promitentul-vânzător să efectueze toate demersurile necesare obţinerii titlului de proprietate, iar în 15 zile să notifice beneficiarul în acest sens. De asemenea, promitentul s-a obligat ca în momentul autentificării să nu existe datorii legate de imobil către organele fiscale sau alte persoane ori autorităţi.

La pct. 2.2.1 s-a convenit ca în 15 zile de la primirea acestei notificări, beneficiarul să îşi exercite opţiunea de a cumpăra, prin notificare, în care să fie arătat şi notariatul ales pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare, preţul convenit fiind de 400.000 EURO, din care s-a plătit, la data semnării promisiunii, suma de 100.000 de EURO.

Potrivit punctului 4.1 din această convenţie, s-a prevăzut ca în cazul în care promitentul vânzător va încălca prevederile convenite sau refuză a se prezenta la notariat, ori dacă contractul nu se încheie din orice alte motive imputabile acestuia, acesta să plătească beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu preţul imobilului - deci de 400.000 de EURO.

Din înscrisul aflat în copie la dosar de fond, numită notificare, rezultă că intimata-reclamantă i-a pus în vedere apelantului ca în data de 20.08.2007, orele 9,oo, să se prezinte la Biroul Notarilor Publici C.C.R. – V.C.M. –R.F.R. din Baia Mare, în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, conform promisiunii încheiate .

Anterior, pentru data de 21.07.2008 orele 11,oo, s-a emis o notificare, prin care i s-a pus în vedere apelantului să se prezinte în acelaşi scop la notar public C.M.P. din Bucureşti, iar potrivit încheierii de autentificare nr. 6906 din 21 iulie 2008, încheiată de acest notar, nu s-a prezentat decât intimata-reclamantă, cu un extras CF pentru autentificare.

Potrivit copiei extrasului de carte funciară nr. 19051 din 21.05.2010, imobilele în litigiu, ce-au făcut obiectul convenţiei încheiate între părţi, s-au transcris în CF nr. 1851 Pomi, iar din anul 2007, cu încheierea de întabulare nr. 51793, s-a intabulat asupra acestora dreptul de proprietate în favoarea promitentului vânzător, apelantul-pârât în cauză.

Ca răspuns la notificarea prin care intimata-reclamantă i-a solicitat apelantului de a se prezenta la 21.07.2008 orele 11,oo, la sediul notarului C.M.P. din Bucureşti, acesta, potrivit înscrisului aflat la dosar de fond, i-a comunicat că nu este în măsură a-i pune la dispoziţie extrasul de carte funciară pentru autentificare, astfel cum s-a solicitat prin notificare, dar este de acord să se prezinte la orice notar din judeţul Satu Mare, condiţionat ca în prealabil să i se prezinte proiectul contractului de vânzare-cumpărare.

Promitentul-vânzător s-a obligat ca, cel târziu până la data de 14.06.2007, să obţină titlul de proprietate, după care, în termen de 15 zile, să-l notifice pe beneficiarul promisiunii despre acest aspect, or, deşi s-a obţinut titlul de proprietate, s-a întabulat în cartea funciară, în anul 2007, apelantul-promitent-vânzător nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată, de a notifica, în 15 zile, beneficiarul.

S-a stabilit că beneficiarul alege notarul public la care părţile contractante să se prezinte pentru autentificarea contractului, fără a se indica un judeţ sau orele, or, prin răspunsul la notificarea beneficiarului, promitentul vânzător a încercat a modifica clauza contractuală precizând că va merge la orice notar din raza judeţului Satu Mare, existând, prin urmare, o culpă, o nerespectare a obligaţiilor acestuia , iar faptul că i s-au comunicat notificările reiese, implicit, din răspunsul acestuia, apărările în sensul lipsei comunicării fiind nefondate.

Chiar dacă promitentul vânzător nu şi-a onorat obligaţia asumată, de a notifica, în 15 zile de la finalizarea formalităţilor, beneficiarul, acesta şi-a manifestat dorinţa de a finaliza ceea ce s-a convenit, notificând-o în acest sens pe beneficiară, însă, fără ca la termenul şi la notarul indicat acesta să se prezinte pentru autentificare, fiind încălcate şi punctele 2.1.3, 2.1.1, 2.2.1, 2.1.6. din Convenţie.

Părţile au convenit la încheierea Convenţiei - punctul 4.1, ca în cazul în care promitentul vânzător va încălca prevederile convenite, să plătească beneficiarului promisiunii o despăgubire egală cu preţul imobilului, care s-a stabilit a fi de 400.000 EURO, or, din probele administrate nu reiese că această clauză ar fi una abuzivă, neexistând motive de nulitate a acesteia în sensul art. 948 C. civ. Mai mult, la data încheierii convenţiei - anul 2007, piaţa imobiliară era în ascensiune, preţurile fiind ridicate, iar începând cu finalul anului 2008, au început să scadă, astfel că, beneficiarul s-ar fi putut plânge de faptul că preţul convenit în 2007 este prea mare, la nivelul anului 2008, când s-a dorit totuşi a fi încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare, astfel că, în mod corect, cu aplicarea art. 1020-1021 C. civ., s-a reţinut nesocotirea convenţiei din partea apelantului pârât.

Art. 1066 C. civ., în vigoare la data încheierii convenţiei, prevedea faptul că, clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligaţii, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i. Nimic nu împiedica la data încheierii promisiunii de vânzare ca părţile contractante să convină asupra cuantumului despăgubirilor în cazul nerespectării clauzelor contractante, iar conform art. 1066-1072 C. civ. putea fi stabilită întinderea acestora prin acordul de voinţă al creditorului şi debitorului, intervenit înainte de producerea prejudiciului, astfel cum de altfel s-a procedat în speţă.

Clauza penală apare ca fiind o convenţie prin care părţile determină anticipat întinderea daunelor interese pe care debitorul va fi obligat să le plătească în cazul neexecutării, executării necorespunzătoare ori cu întârziere a prestaţiilor la care s-a îndatorat, sumă care nu poate fi modificată de instanţa de judecată decât potrivit art. 1070 C. civ., dacă obligaţia principală s-a executat parţial.

Din analiza promisiunii de vânzare ce a fost încheiată între părţile în litigiu reiese faptul că, practic, în sarcina promitentului vânzător au fost stabilite două obligaţii - cea de a face demersurile necesare obţinerii titlului de proprietate şi cea de notificare a promitentului cumpărător în termen de 15 zile în acest sens, or, apelantul şi-a îndeplinit prima obligaţie asumată - de a obţine titlul de proprietate pentru imobilul în litigiu. Mai mult, la notificarea iniţială, de a se prezenta la sediul notarului din Bucureşti – C.M.P., pârâtul i-a comunicat că este de acord a se prezenta la un notar din judeţul Satu Mare, însă, în prealabil să i se prezinte proiectul contractului de vânzare-cumpărare, deci, nu a refuzat, practic, încheierea actului de înstrăinare, ci doar a dorit a se prezenta la un notar din judeţul Satu Mare şi a cerut, întemeiat, a i se prezenta proiectul contractului de vânzare cumpărare, pentru a-l putea verifica anterior perfectării acestuia.

Ca atare s-a reţinut că, deşi apelantul nu şi-a onorat obligaţiile asumate, decât parţial, neputându-se vorbi de o încălcare în întregime a acestora, condiţia impusă de acesta, de a-i fi prezentat proiectul actului, nefiind una abuzivă ci una de natură a proteja interesul lui.

Potrivit art. 1070 C. civ., penalitatea poate fi împuţinată de judecător, când obligaţia a fost executată în parte, or, în speţă, apelantul şi-a îndeplinit una din obligaţiile asumate, astfel că aceste dispoziţii sunt incidente în cauză, aspect pe care, în mod greşit, prima instanţă nu l-a avut în vedere.

Ca urmare, instanţa de apel a apreciat că, raportat la aceste motive, se impune reducerea cuantumului despăgubirilor stabilite de la suma de 400.000 EURO la suma de 150.000 de EURO - din care 100.000 de EURO reprezintă avansul acordat de intimata reclamantă la data perfectării promisiunii de vânzare-cumpărare, sumă care reprezintă o reparaţie echitabilă şi de natură a acoperi prejudiciul suferit urmare a nerespectării obligaţiei asumate de apelant.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul I.N.L., aducându-i următoarele critici:

Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu greşita aplicare a dispoziţiilor legale ce reglementează încheierea şi executarea convenţiilor, recurentul-pârât susţinând că nu a încălcat condiţiile promisiunii de vânzare cu opţiune de cumpărare.

Recurentul a susţinut că nu există nicio dovadă a faptului că reclamanta l-ar fi notificat la data de 8 iulie 2008, mai mult, aceasta prorogând termenul stipulat în contract.

Prin notificarea transmisă prin intermediul BEJ D.G.R. la data de 6 august 2008, susţine recurentul, acesta a demonstrat faptul că a dorit executarea contractului.

S-a mai susţinut de către recurent, că în realitate, reclamanta-intimată a avut drept scop, încă de la încheierea contractului, dobândirea frauduloasă a unui câştig substanţial prin obligarea reclamantului la plata unei despăgubiri exagerate.

în acest sens, recurentul a invocat faptul că reclamanta nu a dorit încheierea acestui contract la un notar sau în prezenţa unui avocat, adică în prezenţa unei persoane care are cunoştinţe juridice, urmărind ca pârâtul recurent să nu realizeze caracterul abuziv a unor clauze, reclamanta ştiind, încă de la început, că era imposibilă obţinerea titlului de proprietate în termen de 15 zile de la încheierea convenţiei.

Instanţa de apel nu a ţinut seama de faptul că între părţi s-a încheiat o convenţie de promisiune de vânzare-cumpărare, iar recurentul-pârât, în calitatea sa de promitent nu a refuzat vânzarea şi nu a vândut lucrul altei persoane, mai mult, acesta insistând de nenumărate ori la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, introducând, în acest sens, şi acţiune în justiţie pentru perfectarea contractului.

S-a relevat faptul că în doctrină, ca şi în practica juridică, s-a statuat faptul că doar în situaţia în care promitentul nu-şi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, iar beneficiarul nu poate cere predarea lucrului, atunci acesta din urmă poate cere daune interese.

Chiar şi în prezent, s-a arătat de către recurent, lucrul se găseşte în patrimoniul său şi nu există impedimente legale ca părţile să încheie contractul, având în vedere principiul executării în natură a obligaţiilor asumate.

în ce priveşte clauza penală la care s-a făcut referire atât de către instanţa de apel cât şi de către prima instanţă, s-a învederat faptul că aceasta se referă la situaţia în care promitentul nu va executa obligaţia principală pe care şi-a asumat-o, prin urmare, ea are caracter accesoriu, iar dacă obligaţia principală poate fi executată, clauza penală nu mai poate fi invocată.

Faptul că recurentul-pârât a arătat că, în urma notificării primite de la reclamantă, a comunicat acesteia că doreşte să încheie actul autentic la un notar de pe teritoriul judeţului Satu Mare, nu echivalează cu nerespectarea clauzei contractuale, acest lucru fiind solicitat de către recurent datorită vârstei sale înaintate şi a faptului că imobilul era situat pe raza judeţului Satu Mare.

În ce priveşte posibilitatea instanţei de judecată de a interveni în clauzele contractuale prin limitarea sau chiar înlăturarea acestora, cu referire în speţa de faţă, la clauza penală, s-a relevat faptul că, potrivit dispoziţiilor art. 1070 C. civ., instanţa poate reduce clauza penală înserată într-un contract, atunci când obligaţia principală a fost executată în parte, însă, în speţa de faţă, recurentul a susţinut că şi-a îndeplinit toate obligaţiile contractuale, astfel încât clauza penală nu se mai putea aplica.

În acest sens, a mai susţinut recurentul că această clauză penală fiind accesorie, dacă obligaţia principală se poate executa, atunci clauza penală nu se mai aplică, recurenta având doar dreptul la daune moratorii pentru întârziere la executarea, la timp, a obligaţiei.

S-a mai susţinut de către recurent că instanţa de apel trebuia să aibă în vedere, că potrivit art. 5 C. civ., nicio prevedere contractuală nu poate deroga de la ordine publică şi de la bunele moravuri, contractul neputând fi transformat, prin clauze abuzive, într-un instrument de îmbogăţire fără just temei, a unei părţi în dauna celeilalte părţi.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:

Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor legale privind încheierea şi interpretarea convenţiilor legal făcute, reglementate în Titlul III din vechiul Cod civil.

Este indubitabil faptul că între părţi a intervenit o convenţie, la data de 25 mai 2007, intitulată „promisiune de vânzare cu opţiune de cumpărare", în ce priveşte imobilul situat în comuna Pomi, judeţul Satu Mare, înscris în CF nr. 511, compus din suprafaţa totală de 10,3178 ha, pe care se află un castel, o seră, curtea castelului, un parc şi un teren de sport.

Obligaţia principală care îi revenea promitentului vânzător (recurentul din cauza de faţă) era aceea de a vinde acest imobil promitentei-cumpărătoare, la preţul de 400.000 Euro, din care 100.000 Euro au fost plătiţi chiar la data semnării convenţiei.

Promitentului-vânzător îi reveneau şi alte obligaţii care erau adiacente (accesorii) obligaţiei principale, precum aceea de a obţine titlul de proprietate asupra imobilului, până la data de 14 iunie 2007, de a notifica pe promitenta-vânzătoare, în 15 zile lucrătoare de la data obţinerii titlului de proprietate, de a se prezenta la biroul notarial ales de către promitenta-vânzătoare, în scopul încheierii actului în formă autentică.

Prin hotărârea instanţei de apel s-a stabilit starea de fapt, anume aceea că promitentul-vânzător nu şi-a îndeplinit toate obligaţiile contractuale, respectiv cele privind obţinerea titlului de proprietate până la termenul stabilit şi aceea de a notifica pe promitenta-vânzătoare, în termenul stabilit, după obţinerea titlului de proprietate.

În acelaşi timp, se poate constata că nici promitenta-cumpărătoare nu şi-a respectat obligaţiile asumate prin contract, cât timp aceasta nu a răspuns solicitărilor promitentului vânzător, materializate în cererea de chemare în judecată formulată pentru a se constatata intervenită vânzarea-cumpărarea, în ce priveşte imobilul în litigiu, mai ales că, anterior, în cursul anului 2008, aceasta fusese notificată de către promitentul vânzător pentru a se prezenta la notariat în vederea încheierii contractului în formă autentică (sentinţa civilă nr. 1996/D/2010 a Tribunalului Satu Mare).

Instanţa de apel a reţinut faptul că promitentul-vânzător a respectat doar în parte convenţia încheiată între părţi şi, ca atare, apreciind că este aplicabilă clauza penală, prevăzută la pct. 4.1 din convenţie, a făcut aplicarea art. 1070 C. civ. şi a redus cuantumul despăgubirilor stabilite la suma de 150.000 Euro.

Această soluţie este greşită, din punct de vedere al fundamentării ei legale.

Aşa după cum s-a arătat mai sus, culpa pentru neîncheierea contractului în forma autentică nu aparţine numai promitentului-vânzător ci şi promitentei-cumpărătoare.

Într-adevăr, promitentul-vânzător nu a respectat unele obligaţii din promisiunea de vânzare, însă nu obligaţia esenţială a acestei convenţii, acestea referindu-se la termenul în care trebuia să obţină titlul asupra imobilului şi la termenul în care trebuia notificată promitenta-cumpărătoare despre obţinerea titlului, dar nici promitenta cumpărătoare nu şi-a manifestat opţiunea de cumpărare, după ce a fost totuşi notificată, în cursul anului 2008, de către promitentul vânzător, şi nici cu ocazia soluţionării litigiului promovat de către promitentul vânzător, tocmai în legătură cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Nerespectarea obligaţiei privind manifestarea opţiunii de cumpărare poate fi apreciată chiar din faptul introducerii cererii de chemare în judecată, în prezenta cauză.

Clauza esenţială în raport de care trebuie analizată conduita părţilor este aceea prin care se stabilea obligaţia de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului, din partea promitentului vânzător, dar şi obligaţia corelativă a promitentei cumpărătoare, de a-şi exprima opţiunea de cumpărare, în termen de 15 zile de la notificarea efectuată de către promitentul vânzător.

Ca atare, se poate constata că promitentul vânzător şi-a îndeplinit această obligaţie esenţială, chiar dacă cu încălcarea celorlalte obligaţii, referitoare la termenele în care trebuia să obţină titlul de proprietate şi să notifice pe promitenta vânzătoare, neînstrăinând bunul ce a făcut obiectul convenţiei către terţe persoane, însă, promitenta cumpărătoare nu şi-a mai respectat obligaţia de a răspunde la notificarea, deşi întârziată, a promitentului vânzător, şi nici nu şi-a manifestat opţiunea de cumpărare, deşi bunul se află, încă, în proprietatea promitentului vânzător, preferând să formuleze o acţiune în despăgubiri, întemeiată pe activarea clauzei penale din contract.

Prin urmare, problema care se pune este aceea dacă, într-o atare situaţie, este posibilă activarea clauzei penale, pentru neexecutarea culpabilă a contractului, chiar cu o reducere a despăgubirilor, aşa cum a stabilit instanţa de apel, sau trebuie constatat că, de fapt, obligaţia esenţială a contractului a fost îndeplinită de către promitentul vânzător, obiectul contractului fiind încă posibil de executat, iar promitenta cumpărătoare nu are alegerea între a executa convenţia, în natură, aşa cum s-a stabilit în contract sau a cere executarea clauzei penale.

Concluzia instanţei de recurs este tocmai aceasta din urmă, deoarece interpretarea clauzelor oricăror convenţii trebuie făcută astfel încât convenţia respectivă să-şi producă efectele, conform scopului urmărit la încheierea contractului, or, părţile au urmărit să vândă, respectiv să cumpere imobilul ce face obiectul litigiului, acest lucru fiind încă posibil, nefiind admisibil ca, din moment ce obligaţia principală a fost îndeplinită, scopul contractului fiind, încă, posibil de îndeplinit chiar în acest moment, să se poată solicita despăgubiri în baza unei alte clauze, fie ea şi penală, care nu este de esenţa contractului, scopul principal al contractului nefiind activarea clauzei penale, ci transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv.

A decide altfel, ar însemna ca, pe cale ocolită, să se permită o îmbogăţire fără just temei, a uneia dintre părţi, în dauna celeilalte, pentru o aşa zisă nerespectare a unor obligaţii, care nu erau de esenţa contractului, cât timp obligaţia esenţială a contractului a fost îndeplinită, iar scopul contractului poate fi dus la îndeplinire.

Ca atare, instanţa de recurs a reţinut că ambele părţi nu şi-au respectat, în totalitate, obligaţiile contractuale asumate, promitentul vânzător nu a obţinut în termenul prevăzut titlul de proprietate şi nici nu a notificat pe promitenta cumpărătoare în legătură cu obţinerea titlului, în termenul contractual prevăzut, dar nici promitenta cumpărătoare nu a răspuns, în termenul contractual, la notificarea, deşi întârziată, a promitentului vânzător, nemanifestându-şi opţiunea de cumpărare în termenul contractual, astfel încât rezolutiunea contractului trebuie dispusă din vina ambilor.

Prin urmare, clauza penală prevăzută de art. 4.1 din convenţie, nu poate să producă efecte, cererea în despăgubiri, întemeiate, pe această clauză penală, urmând a fi respinsă.

Totuşi, promitenta cumpărătoare a achitat, în avans, o parte din preţul convenit, respectiv 100.000 Euro, astfel încât se impune, ca efect al rezoluţiunii contractului, restituirea acestei sume către reclamantă.

Deşi reclamanta nu a solicitat plata unor daune moratorii, dat fiind faptul că promitentul vânzător a avut la dispoziţie această sumă încă de la data de 25 mai 2007, această sumă producând fructe civile, constând în dobânzi, recurentul-pârât fiind de acord cu plata dobânzii legale, calculate la această sumă, în temeiul dispoziţiilor O.G. nr. 9/2000, pârâtul va fi obligat şi la plata dobânzii legale calculată la suma de 100.000 Euro, începând cu data de 25 mai 2007 şi până la plata efectivă.

Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) şi (3), raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., la art. 969 şi urm. C. civ., la art. 1020-1021 C. civ. şi la dispoziţiile O.G. nr. 9/2000, Înalta Curte a admis recursul declarat împotriva deciziei nr. 35/A/31 mai 2012 a Curţii de Apel Oradea, Secţia I civilă, a modificat decizia recurată, a admis apelul pârâtului declarat împotriva sentinţei civile nr. 3515 din 28 octombrie 2011 a Tribunalului Satu Mare, a admis, în parte, acţiunea formulată de reclamanta C.A., a dispus rezolutiunea convenţiei încheiată între părţi, intitulată „promisiune de vânzare cu opţiune de cumpărare" din data de 25 mai 2007 şi, în consecinţă, a obligat pe pârât la plata sumei de 100.000 Euro, reprezentând avans achitat, în echivalent lei la data plăţii, precum şi la dobânda legală aferentă acestei sume începând cu data de 25 mai 2007, până la plata efectivă către reclamantă. De asemenea, a respins capătul de cerere privind despăgubirile.