avocats.ro
jurisprudență
 
 
 
 


Excepţia de nelegalitate .Cercetarea excepţiei de nelegalitate, potrivit art.4 din Legea nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ

Dreptul de folosinţă deţinut de proprietarul unei construcţii asupra terenului aferent reprezentat de curte, se constituie ca un drept real, de natură a-l îndreptăţi pe titular la obţinerea unei autorizaţii de construire, având ca obiect edificarea unei împrejmuiri, cu scopul delimitării acesteia de curtea aflată în folosinţa vecinilor.

Temei de drept: Legea nr. 50/1991; Legea nr. 554/2004.
 
 
Decizia civilă nr. 231/6.02.2012
 

Prin sentinţa civilă nr. 1318/13.09.2011 a Tribunalului Iaşi, s-a dispus respingerea ca nefondată a excepţiei de nelegalitate invocată de C.C. şi C.L. în contradictoriu cu A.A., C.I. şi Primarul Municipiului Iaşi, având ca obiect autorizaţia de construire nr. 842/2009.

A reţinut instanţa de fond că pârâţii C.I. şi A.A. sunt, conform contractelor de vânzare- cumpărare anexate, proprietari ai unor locuinţe situate în Iaşi, terenul în suprafaţa de 20 m.p. fiind închiriat de la Primăria Municipiului Iaşi.

Potrivit Legii nr. 50/1991, la cerere, pârâţilor li s-a emis autorizaţia de construcţie nr. 842/2009 de Primăria Municipiului Iaşi având ca obiect executarea lucrărilor de construire pentru gard despărţitor între imobile, pe teren închiriat de la DAPPP, în cuprinsul autorizaţiei precizându-se că împrejmuirea are caracter provizoriu pe durata contractului de închiriere şi are ca obiect curtea aferentă locuinţelor deţinute conform contractelor de vânzare-cumpărare.

În primul rând, raportat la primul aspect al inexistentei unui drept real asupra terenului instanţa a subliniat următoarele:

Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991 modificată: „(1) Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel."

Un drept real este dreptul subiectiv patrimonial pe temeiul căruia titularul său poate să exercite anumite puteri, prerogative asupra unui bun determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără intervenţia altei persoane. Drepturile reale sunt: dreptul de proprietate; dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de servitute; dreptul de administrare; dreptul de concesiune; dreptul de folosinţa; alte drepturi reale recunoscute de lege;drepturile reale de garanţiilor.

În speţa de faţă proprietarii - pârâţi au dobândit prin cumpărarea locuinţei un drept de proprietate asupra terenului aferent locuinţei şi un drept de folosinţă asupra terenului domeniu public aferent imobilului curte şi grădina aferentă locuinţei în suprafaţă de 20 mp fiecare, pentru care plătesc chiria corespunzătoare, conform actelor anexate. Prin urmare, ei au un drept real de folosinţă asupra terenului, limitele drepturilor reale fiind mult mai largi decât cele invocate de reclamanţii din cauza de faţă.

Este adevărat că prin contractele de vânzare-cumpărare încheiate în favoarea pârâţilor s-a atribuit în folosinţă cumpărătorilor pe durata existenţei construcţiei, terenul aferent locuinţelor în suprafaţă de câte 20 m.p. Din interpretarea art. 37 din Normele metodologice şi art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, rezultă că ex lege se constituie în favoarea cumpărătorilor dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei, materializarea dreptului depinzând de manifestarea de voinţă a acestora în sensul arătat, prin urmare cu atât mai mult cumpărătorii sunt îndreptăţiţi la dobândirea dreptului de folosinţă asupra terenului respectiv.

În al doilea rând, în ce priveşte identificarea terenului cu nr. cadastral instanţa a subliniat că potrivit Legii nr. 7/1996 cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică si juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar. Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcţia şi proprietarul. Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale: comuna, oraş, municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.

Îndeplinind condiţiile legale şi anexând actele necesare, pârâţii au procedat la înscrierea imobilelor dobândite în proprietate, în cartea funciară, procedând şi la înscrierea terenului avut în folosinţă. Prin urmare, condiţia identificării terenului prin număr cadastral a fost îndeplinită, nelegalitatea autorizaţiei emise nesubzistând nici sub acest aspect.

În al treilea rând, a sesizat instanţa că pârâţii, beneficiari ai autorizaţiei, au îndeplinit toate cerinţele legale referitoare la actele necesare eliberării actului şi anume: s-au respectat prevederile certificatului de urbanism nr. 5371/2007, s-a obţinut acordul societăţii de salubritate, s-a întocmit proiectul tehnic, s-a obţinut avizul de la direcţia pentru cultură, culte şi patrimoniu cultural, acordul proprietarului Municipiului Iaşi.

În ceea ce priveşte solicitarea proprietarului de efectuare a gardului despărţitor pe vechiul amplasament, aceasta trebuie privită prin prisma tuturor actelor existente la dosar, inclusiv a celor din dosarul de fond care atestă inexistenţa unui act oficial prin care să se poată stabili vechea delimitare, şi de aici imposibilitatea de raportare a respectării sau nu a solicitării pârâtei Municipiului Iaşi.

În acest context, instanţa a subliniat faptul că inexistenta schiţei la care se face referire în certificatul de urbanism şi care trebuia respectată pentru împrejmuirea proprietarii, nu afectează valabilitatea autorizaţiei emise, neatrăgând caracterul nelegal al acesteia, aceasta cu atât mai mult cu cât se indica ridicarea gardului despărţitor trebuie făcuta conform autorizaţiei cu respectarea amplasamentului iniţial conform acordului DAPPP nr. 14758/2008 si proiectului vizat spre neschimbare.

În al patrulea rând, din analiza autorizaţiei a cărei nelegalitate se invocă, nu se poate concluziona autorizarea împrejmuirii unei suprafeţe mai mari decât cea dată în folosinţă şi închiriată, efectuarea în concret de către pârâţi a unei împrejmuiri mai mari decât cea din actul invocat excedând cauza de faţă, ea fiind posterioară emiterii actului şi neavând relevanţă în ce priveşte valabilitatea emiterii lui.

Faţă de cele reţinute, tribunalul, constatând că autorizaţia de construcţie a fost emisă cu respectarea cerinţelor Legii 50/1991 actualizată şi modificată, a respins excepţia de nelegalitate invocată.

Curtea de apel a respins cererea de recurs formulată în cauză de reclamanţi, pentru considerentele expuse mai departe.

Eronat au apreciat recurenţii natura dreptului de folosinţă exercitat de intimaţi asupra unui teren închiriat, ca fiind aceea a unui drept de creanţă, definit ca îndrituirea creditorului unui raport juridic de obligaţie, de a pretinde debitorului îndeplinirea obligaţiei corelative de a da, a face sau a nu face ceva, şi caracterizat ca drept relativ, opozabil doar debitorului, determinat şi care nu conferă un drept de preferinţă, ci doar un drept de gaj general asupra patrimoniului debitorului.

Or, dreptul real este definit ca acel drept subiectiv patrimonial şi absolut, în temeiul căruia titularul poate să-şi exercite atributele asupra unui bun determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără a fi necesară intervenţia altei persoane, exercitându-se între o persoană, ca subiect activ al dreptului real, şi toate celelalte subiecte pasive nedeterminate, ţinute de obligaţia de a nu face nimic de natură să stânjenească exercitarea lui de către subiectul activ.

Este aşadar în mod indubitabil faptul că exercitarea de chiriaş a prerogativelor asupra bunului închiriat, conferite prin convenţia de închiriere a unui teren în raport cu terţii, implică toate prerogativele decurgând dintr-un drept real, astfel cum au fost evocate anterior, fapt prevăzut expres în doctrină, atunci când a inclus în enumerarea expresă a drepturilor reale atât dreptul de uz, cât şi pe cel de folosinţă.

Cu rea-credinţă însă, recurenţii încearcă să facă o distincţie ce nu există de fapt, între un drept de folosinţă aferent unui drept de proprietate privată, şi cel corespunzător unui drept de proprietate publică, deşi prerogativele dreptului de folosinţă sunt în principiu aceleaşi, putând fi individualizate eventual în mod concret prin convenţia părţilor, dar cu respectarea condiţiilor esenţiale de existenţă ale dreptului.

Şi pentru că în argumentare s-a făcut trimitere la prevederile Noului Cod civil - art. 874, este de remarcat că noua reglementare în materie civilă, prevede în Titlul VI „Proprietate publică", la art. 861 „Caracterele dreptului de proprietate publică", şi faptul că „bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosinţă şi pot fi concesionate ori închiriate", ipoteză ce se regăseşte în speţă, din moment ce închirierea presupune în fapt folosinţa de chiriaş a bunului proprietate publică.

Fiind aşadar îndeplinită condiţia prevăzută de art. 1 din Legea nr. 50/1991, respectiv că solicitantul autorizaţiei de construire să deţină un „drept real" asupra terenului a cărui împrejmuire a solicitat-o, Curtea a reţinut că în fapt, ambele suprafeţe de teren, reprezentând curţile imobilelor construite, se află în proprietatea publică a Municipiului Iaşi, fiind administrate de D.A.P.P.P. Ia şi, deci tot autoritatea administrativă locală, iar reprezentantul acesteia, - primarul municipiului - a emis şi actul administrativ pretins nelegal, respectiv autorizaţia de construire a unui gard de delimitare a două suprafeţe de teren (gard provizoriu, aflat aşadar tot pe domeniul public), împrejmuire ce a devenit necesară din moment ce imobilele construite fuseseră înstrăinate de aceeaşi autoritate, unor proprietari diferiţi, în aplicarea Legii nr. 112/1995.

Or, autoritatea publică locală ce se constituie ca proprietar al ambelor suprafeţe de teren, şi şi-a dat acordul prin structurile sale, ce au emis certificatul de urbanism nr. 5266/2008 şi respectiv autorizaţia de construire nr. 842/2009, pentru a se opera delimitarea curţilor aferente celor două imobile construite, (deţinute în folosinţă pe durata construcţiilor de proprietari diferiţi), cu individualizarea în concret a suprafeţelor celor două curţi, respectiv 40 m.p. deţinuţi de intimaţi, iar diferenţa să rămână în folosinţa recurenţilor, respectiv 49 m.p.

În condiţiile în care acest deziderat al delimitării era unul util, în cauză nu prezintă relevanţă faptul că anterior edificării acestui gard provizoriu ar mai fi existat sau nu unul pe acelaşi traseu, ori dacă proprietarul a întocmit sau nu carte funciară pentru terenul aflat în domeniul public, cum au pretins recurenţii, prevederile invocate din Legea nr. 50/1991 având în vedere ipoteza în care solicitantul autorităţii este proprietarul terenului, iar construcţia este una definitivă, situaţie ce nu se regăseşte în cauză.

Aşadar, autorizaţia nr. 842/2009 fiind emisă cu respectarea condiţiilor legale, revine instanţei de fond din dosarul nr. 11697/245/2010, să verifice dacă în fapt prevederile autorizaţiei au fost sau nu respectate de intimaţi la edificarea gardului provizoriu autorizat, sub aspectul suprafeţei ce trebuia îngrădită şi a amplasamentului acestuia, raportat clădirilor existente pe teren la momentul autorizării.

Pentru aceste considerente, Curtea a menţinut ca legală şi temeinică sentinţa civilă nr. 1318/2011 a Tribunalului Iaşi, respingând ca nefondată cererea de recurs promovată de reclamanţi.