Excepţia de nelegalitate .Cercetarea excepţiei de nelegalitate, potrivit art.4 din Legea nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ
Dreptul de folosinţă deţinut de
proprietarul unei construcţii asupra terenului aferent reprezentat de curte, se
constituie ca un drept real, de natură a-l îndreptăţi pe titular la obţinerea
unei autorizaţii de construire, având ca obiect edificarea unei împrejmuiri, cu
scopul delimitării acesteia de curtea aflată în folosinţa vecinilor.
Temei de drept: Legea nr. 50/1991; Legea nr.
554/2004.
Decizia civilă nr. 231/6.02.2012
Prin sentinţa civilă nr. 1318/13.09.2011 a
Tribunalului Iaşi, s-a dispus respingerea ca nefondată a excepţiei de
nelegalitate invocată de C.C. şi C.L. în contradictoriu cu A.A., C.I. şi
Primarul Municipiului Iaşi, având ca obiect autorizaţia de construire nr.
842/2009.
A reţinut instanţa de fond că pârâţii C.I. şi A.A.
sunt, conform contractelor de vânzare- cumpărare anexate, proprietari ai unor
locuinţe situate în Iaşi, terenul în suprafaţa de 20 m.p. fiind închiriat de la
Primăria Municipiului Iaşi.
Potrivit Legii nr. 50/1991, la cerere, pârâţilor li
s-a emis autorizaţia de construcţie nr. 842/2009 de Primăria Municipiului Iaşi
având ca obiect executarea lucrărilor de construire pentru gard despărţitor
între imobile, pe teren închiriat de la DAPPP, în cuprinsul autorizaţiei
precizându-se că împrejmuirea are caracter provizoriu pe durata contractului de
închiriere şi are ca obiect curtea aferentă locuinţelor deţinute conform
contractelor de vânzare-cumpărare.
În primul rând, raportat la primul aspect al
inexistentei unui drept real asupra terenului instanţa a subliniat următoarele:
Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991 modificată:
„(1) Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei
autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei
legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren
şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea
nu dispune altfel."
Un drept real este dreptul subiectiv patrimonial pe
temeiul căruia titularul său poate să exercite anumite puteri, prerogative
asupra unui bun determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără intervenţia altei
persoane. Drepturile reale sunt: dreptul de proprietate; dreptul de superficie;
dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de servitute; dreptul de
administrare; dreptul de concesiune; dreptul de folosinţa; alte drepturi reale
recunoscute de lege;drepturile reale de garanţiilor.
În speţa de faţă proprietarii - pârâţi au dobândit
prin cumpărarea locuinţei un drept de proprietate asupra terenului aferent
locuinţei şi un drept de folosinţă asupra terenului domeniu public aferent
imobilului curte şi grădina aferentă locuinţei în suprafaţă de 20 mp fiecare, pentru
care plătesc chiria corespunzătoare, conform actelor anexate. Prin urmare, ei
au un drept real de folosinţă asupra terenului, limitele drepturilor reale
fiind mult mai largi decât cele invocate de reclamanţii din cauza de faţă.
Este adevărat că prin contractele de
vânzare-cumpărare încheiate în favoarea pârâţilor s-a atribuit în folosinţă
cumpărătorilor pe durata existenţei construcţiei, terenul aferent locuinţelor
în suprafaţă de câte 20 m.p. Din interpretarea art. 37 din Normele metodologice
şi art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, rezultă că ex lege se constituie în favoarea cumpărătorilor
dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei, materializarea
dreptului depinzând de manifestarea de voinţă a acestora în sensul arătat, prin
urmare cu atât mai mult cumpărătorii sunt îndreptăţiţi la dobândirea dreptului
de folosinţă asupra terenului respectiv.
În al doilea rând, în ce priveşte identificarea
terenului cu nr. cadastral instanţa a subliniat că potrivit Legii nr. 7/1996
cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică,
economică si juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea,
reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a
celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de
destinaţia lor şi de proprietar. Entităţile de bază ale acestui sistem sunt
parcela, construcţia şi proprietarul. Cadastrul general se organizează la
nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale: comuna, oraş, municipiu,
judeţ şi la nivelul întregii ţări.
Îndeplinind condiţiile legale şi anexând actele
necesare, pârâţii au procedat la înscrierea imobilelor dobândite în
proprietate, în cartea funciară, procedând şi la înscrierea terenului avut în
folosinţă. Prin urmare, condiţia identificării terenului prin număr cadastral a
fost îndeplinită, nelegalitatea autorizaţiei emise nesubzistând nici sub acest
aspect.
În al treilea rând, a sesizat instanţa că pârâţii,
beneficiari ai autorizaţiei, au îndeplinit toate cerinţele legale referitoare
la actele necesare eliberării actului şi anume: s-au respectat prevederile
certificatului de urbanism nr. 5371/2007, s-a obţinut acordul societăţii de
salubritate, s-a întocmit proiectul tehnic, s-a obţinut avizul de la direcţia
pentru cultură, culte şi patrimoniu cultural, acordul proprietarului
Municipiului Iaşi.
În ceea ce priveşte solicitarea proprietarului de
efectuare a gardului despărţitor pe vechiul amplasament, aceasta trebuie
privită prin prisma tuturor actelor existente la dosar, inclusiv a celor din
dosarul de fond care atestă inexistenţa unui act oficial prin care să se poată
stabili vechea delimitare, şi de aici imposibilitatea de raportare a
respectării sau nu a solicitării pârâtei Municipiului Iaşi.
În acest context, instanţa a subliniat faptul că
inexistenta schiţei la care se face referire în certificatul de urbanism şi
care trebuia respectată pentru împrejmuirea proprietarii, nu afectează
valabilitatea autorizaţiei emise, neatrăgând caracterul nelegal al acesteia,
aceasta cu atât mai mult cu cât se indica ridicarea gardului despărţitor
trebuie făcuta conform autorizaţiei cu respectarea amplasamentului iniţial
conform acordului DAPPP nr. 14758/2008 si proiectului vizat spre neschimbare.
În al patrulea rând, din analiza autorizaţiei a
cărei nelegalitate se invocă, nu se poate concluziona autorizarea împrejmuirii
unei suprafeţe mai mari decât cea dată în folosinţă şi închiriată, efectuarea
în concret de către pârâţi a unei împrejmuiri mai mari decât cea din actul
invocat excedând cauza de faţă, ea fiind posterioară emiterii actului şi
neavând relevanţă în ce priveşte valabilitatea emiterii lui.
Faţă de cele reţinute, tribunalul, constatând că
autorizaţia de construcţie a fost emisă cu respectarea cerinţelor Legii 50/1991
actualizată şi modificată, a respins excepţia de nelegalitate invocată.
Curtea de apel a respins cererea de recurs formulată
în cauză de reclamanţi, pentru considerentele expuse mai departe.
Eronat au apreciat recurenţii natura dreptului de
folosinţă exercitat de intimaţi asupra unui teren închiriat, ca fiind aceea a
unui drept de creanţă, definit ca îndrituirea creditorului unui raport juridic
de obligaţie, de a pretinde debitorului îndeplinirea obligaţiei corelative de a
da, a face sau a nu face ceva, şi caracterizat ca drept relativ, opozabil doar
debitorului, determinat şi care nu conferă un drept de preferinţă, ci doar un
drept de gaj general asupra patrimoniului debitorului.
Or, dreptul real este definit ca acel drept
subiectiv patrimonial şi absolut, în temeiul căruia titularul poate să-şi
exercite atributele asupra unui bun determinat, în mod direct şi nemijlocit,
fără a fi necesară intervenţia altei persoane, exercitându-se între o persoană,
ca subiect activ al dreptului real, şi toate celelalte subiecte pasive
nedeterminate, ţinute de obligaţia de a nu face nimic de natură să stânjenească
exercitarea lui de către subiectul activ.
Este aşadar în mod indubitabil faptul că exercitarea
de chiriaş a prerogativelor asupra bunului închiriat, conferite prin convenţia
de închiriere a unui teren în raport cu terţii, implică toate prerogativele
decurgând dintr-un drept real, astfel cum au fost evocate anterior, fapt
prevăzut expres în doctrină, atunci când a inclus în enumerarea expresă a
drepturilor reale atât dreptul de uz, cât şi pe cel de folosinţă.
Cu rea-credinţă însă, recurenţii încearcă să facă o
distincţie ce nu există de fapt, între un drept de folosinţă aferent unui drept
de proprietate privată, şi cel corespunzător unui drept de proprietate publică,
deşi prerogativele dreptului de folosinţă sunt în principiu aceleaşi, putând fi
individualizate eventual în mod concret prin convenţia părţilor, dar cu
respectarea condiţiilor esenţiale de existenţă ale dreptului.
Şi pentru că în argumentare s-a făcut trimitere la
prevederile Noului Cod civil - art. 874, este de remarcat că noua reglementare
în materie civilă, prevede în Titlul VI „Proprietate publică", la art. 861
„Caracterele dreptului de proprietate publică", şi faptul că „bunurile
proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosinţă şi pot fi
concesionate ori închiriate", ipoteză ce se regăseşte în speţă, din moment
ce închirierea presupune în fapt folosinţa de chiriaş a bunului proprietate
publică.
Fiind aşadar îndeplinită condiţia prevăzută de art.
1 din Legea nr. 50/1991, respectiv că solicitantul autorizaţiei de construire
să deţină un „drept real" asupra terenului a cărui împrejmuire a
solicitat-o, Curtea a reţinut că în fapt, ambele suprafeţe de teren,
reprezentând curţile imobilelor construite, se află în proprietatea publică a
Municipiului Iaşi, fiind administrate de D.A.P.P.P. Ia şi, deci tot autoritatea
administrativă locală, iar reprezentantul acesteia, - primarul municipiului - a
emis şi actul administrativ pretins nelegal, respectiv autorizaţia de
construire a unui gard de delimitare a două suprafeţe de teren (gard
provizoriu, aflat aşadar tot pe domeniul public), împrejmuire ce a devenit
necesară din moment ce imobilele construite fuseseră înstrăinate de aceeaşi
autoritate, unor proprietari diferiţi, în aplicarea Legii nr. 112/1995.
Or, autoritatea publică locală ce se constituie ca
proprietar al ambelor suprafeţe de teren, şi şi-a dat acordul prin structurile
sale, ce au emis certificatul de urbanism nr. 5266/2008 şi respectiv autorizaţia
de construire nr. 842/2009, pentru a se opera delimitarea curţilor aferente
celor două imobile construite, (deţinute în folosinţă pe durata construcţiilor
de proprietari diferiţi), cu individualizarea în concret a suprafeţelor celor
două curţi, respectiv 40 m.p. deţinuţi de intimaţi, iar diferenţa să rămână în
folosinţa recurenţilor, respectiv 49 m.p.
În condiţiile în care acest deziderat al delimitării
era unul util, în cauză nu prezintă relevanţă faptul că anterior edificării
acestui gard provizoriu ar mai fi existat sau nu unul pe acelaşi traseu, ori
dacă proprietarul a întocmit sau nu carte funciară pentru terenul aflat în
domeniul public, cum au pretins recurenţii, prevederile invocate din Legea nr.
50/1991 având în vedere ipoteza în care solicitantul autorităţii este
proprietarul terenului, iar construcţia este una definitivă, situaţie ce nu se
regăseşte în cauză.
Aşadar, autorizaţia nr. 842/2009 fiind emisă cu
respectarea condiţiilor legale, revine instanţei de fond din dosarul nr.
11697/245/2010, să verifice dacă în fapt prevederile autorizaţiei au fost sau
nu respectate de intimaţi la edificarea gardului provizoriu autorizat, sub
aspectul suprafeţei ce trebuia îngrădită şi a amplasamentului acestuia,
raportat clădirilor existente pe teren la momentul autorizării.
Pentru aceste considerente, Curtea a menţinut ca
legală şi temeinică sentinţa civilă nr. 1318/2011 a Tribunalului Iaşi,
respingând ca nefondată cererea de recurs promovată de reclamanţi. |