|
Potrivit
dispoziţiilor art. 1298 C. civ., „Dacă vinderea nu s-a executat prin
culpa uneia din părţile contractante, aceasta va pierde arvuna
dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă
partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară
executarea vinderii”.
Clauza
cu privire la nerestituirea avansului în caz de neexecutare, inclusă
într-un contract de vânzare-cumpărare, are autonomia unei clauze penale,
accesorie vânzării, convenită de ambele părţi şi ea
trebuie să-şi producă efectele în sensul neechivoc stabilit de
acestea.
Notă:
În decizie au fost avute în vedere dispoziţiile din vechiul Cod civil
Prin
sentinţa nr. 9 din 23 ianuarie 2012, Tribunalul Gorj, Secţia a II-a
civilă, a respins acţiunea principală formulată de
reclamanta-pârâtă SC S.C. SRL în contradictoriu cu pârâta SC L.S. SRL, a
admis cererea reconvenţională formulată de pârâtă şi a
constatat nulitatea absolută a clauzei prin care s-a stabilit să nu
se restituie avansul cumpărătoarei în caz de neplată a
preţului, repunând părţile în situaţia anterioară, în
sensul obligării reclamantei la restituirea sumei de 1.210.950 lei
reactualizată la data plăţii reprezentând avans achitat
vânzătoarei în anul 2007.
Făcând
aplicarea regulilor de interpretare a convenţiilor civile, instanţa
de fond a reţinut că obligaţia de plată a diferenţei
de preţ a fost asumată sub condiţia contractării unui
credit, a cărui neaccesare nu s-a datorat culpei pârâtei, ci crizei
economice.
În
acest context, prima instanţă a reţinut ca fiind lovită de
nulitate absolută clauza cu privire la reţinerea avansului de
către vânzătoare, fiind întemeiată pe o cauză ilicită,
o atare operaţiune fiind una speculativă, nefiind incidente în
speţă prevederile art. 1297 alin. (4) C. civ., sens în care cererea
reconvenţională a fost admisă, iar cererea principală
respinsă.
Curtea
de Apel Craiova, Secţia a II-a civilă, prin decizia nr. 88 din 12
iunie 2012, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei
pe care a schimbat-o în tot, în sensul constatării intervenirii pactului
comisoriu de gradul IV şi rezilierii de plin drept a contractului de
vânzare-cumpărare, cu repunerea părţilor în situaţia
anterioară în sensul revenirii imobilului în
patrimoniul vânzătoarei dar a păstrării avansului încasat de
către aceasta. Pe cale de consecinţă, cererea
reconvenţională formulată de pârâtă a fost respinsă,
fiind respins ca inadmisibil şi capătul de cerere având ca obiect
rectificarea filei CF, formulat direct în apel.
Criticile
apelantei-reclamante cu privire la greşita aplicare a prevederilor art.
966 şi urm. C. civ. şi la exonerarea pârâtei de culpa
contractuală a neplăţii diferenţei de preţ s-au
apreciat ca întemeiate de instanţa de apel.
Astfel,
în motivarea deciziei s-a arătat că în mod greşit prima
instanţă a interpretat neexecutarea obligaţiei de plată a
preţului ca datorându-se crizei economice, în realitate, pârâta fiind
aceea care a refuzat linia de finanţare pentru unele detalii tehnice,
dovada imposibilităţii obţinerii diferenţei de preţ
nefiind făcută.
Totodată,
instanţa de apel a dat eficienţă juridică pactului
comisoriu de gradul IV în a cărui prezenţă susţine că
este irelevant motivul pentru care cumpărătoarea nu a mai putut
obţine diferenţa de preţ, obligaţia cu acest obiect
stabilită prin contract fiind una de rezultat, nu una de
diligenţă.
Apreciind
ca nelegală şi interpretarea dată de prima instanţă
clauzei penale cât priveşte constatarea afectării acesteia de o
cauză nelicită dat fiind un caracter speculativ al operaţiunii,
reţinând că scopul clauzei penale este acela de evaluare a
prejudiciului pentru situaţia neexecutării obligaţiei,
instanţa de apel a admis apelul declarat de reclamantă în sensul mai
sus arătat.
În
contra acestei decizii a declarat recurs pârâta SC L.S. SRL
arătând că o consideră nelegală în raport de
dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi art. 6 CEDO privind
dreptul la un proces echitabil, solicitând modificarea acesteia în sensul
respingerii apelului declarat de reclamantă împotriva sentinţei
civile nr. 9 din 23.11.2012 a Tribunalului Gorj şi menţinerea ca
legală a acestei sentinţe.
În
dezvoltarea criticilor de nelegalitate, recurenta a invocat greşita
calificare a menţiunii din contract referitoare la păstrarea avansului
achitat de recurentă ca fiind clauză penală validă
procedând la completarea acestor menţiuni neclare contrar prevederilor
art. 983 C. civ.
A
criticat reţinerea intervenţiei unui pact comisoriu de ultim grad a
cărei existenţă ar fi presupus enunţarea condiţiilor
în care el operează, în contextul în care diferenţa de preţ urma
să fie achitată din credite bancare a căror neacordare a exclus
culpa recurentei.
A
susţinut că recurenta-intimată nu a suferit nici un prejudiciu
care să justifice păstrarea avansului, bunul vândut rămânând în
posesia sa, iar la data încheierii contractului reclamanta nu
desfăşura activitate de vânzări imobiliare care să
justifice operaţiunea speculativă de păstrare a avansului.
Recursul
nu este fondat.
Într-o
bună tradiţie jurisprudenţială comercială s-a statuat
cu valoare de principiu că operaţiunile de vânzare-cumpărare cu
privire la imobile, cum este şi cazul în speţă, chiar încheiate
între comercianţi au o natură civilă fiind supuse legii
substanţiale civile, iar nu codului comercial, în prezent abrogat.
Ca
atare,
validitatea clauzei contractuale pe care părţile au inserat-o
în contract trebuie analizată din perspectiva dispoziţiilor legii
civile care reglementează contractul de vânzare-cumpărare sub acest
aspect la momentul încheierii lui, iar nu a dreptului comun al
obligaţiilor, respectiv a prevederilor art. 1069 C. civ., ea având o
reglementare şi o identitate proprie: clauză de arvună, prin
art. 1297-1298 C. civ., iar nu a unei clauze penale comune.
Ca
atare,
în speţa de faţă cât priveşte clauza
contractuală privind reţinerea avansului/arvunei, de către
vânzător devin incidente prevederile suscitate ale art. 1297 şi 1298 C.
civ. Art. 1297 C. civ. reglementează limitativ cazurile în care arvuna,
avansul, nu se
reţine ci va fi restituit cumpărătorului, acestea vizând printre
ele şi executarea vânzării ori o cauză care exclude culpa
cumpărătorului.
Art. 1298 C. civ. dispune, însă, că, „Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din
părţile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va
întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în
culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii”,
precum în speţa de faţă.
Prin
urmare, calificarea dată de prima instanţă şi invocată
de recurentă drept critică în recurs în sensul
nevalidităţii clauzei de arvună atrasă de caracterul
speculativ al operaţiunii este contrară chiar dispoziţiei legale
care o reglementează, ştiut fiind că nulitatea unui act
sancţionează nerespectarea legii la momentul încheierii lui, iar nu
respectarea acesteia.
Clauza
cu privire la nerestituirea avansului în caz de neexecutare are, aşadar,
şi o bază legală, nu numai convenţională, iar o atare
clauză inclusă în contractul de vânzare-cumpărare are autonomia
unei clauze penale, accesorie vânzării, convenită de ambele
părţi şi ea trebuie să-şi producă efectele în
sensul neechivoc stabilit de acestea.
Susţinerea
recurentei cu privire la condiţionarea plăţii restului de
preţ de contractarea unui credit bancar nu poate fi nici ea primită,
deoarece menţiunea în cuprinsul contractului în sensul că plata
diferenţei de preţ se face în termen de 120 zile de la autentificarea
contractului de vânzare-cumpărare, „în urma contractării unui
credit bancar”, constituie o precizare, iar nu reglementarea unei
condiţii rezolutorii, obligaţia restituirii diferenţei de
preţ fiind afectată numai de termen, nu şi de condiţia
contractării vreunui credit, astfel cum rezultă clar din clauza
pactului comisoriu: „ Noi, părţile contractante, convenim ca, în
cazul în care societatea vânzătoare nu va primi integral preţul
bunului în termen de 120 zile de la data autentificării contractului de
vânzare-cumpărare, prezentul contract să se considere desfiinţat
de plin drept, fără somaţie şi fără punere în
întârziere a cumpărătoarei, promitenta cumpărătoare urmând
a pierde partea din preţ deja achitată, iar SC S.C. SRL va reintra în
posesie de plin drept a imobilelor ce fac obiectul prezentului contract”.
În
cauză este de necontestat că recurenta-pârâtă, în calitate de
cumpărătoare, nu şi-a executat obligaţia de plată a
diferenţei de preţ, de 1.954.014,3 Euro din 2.300.000 Euro, în
termenul convenit, culpa sa contractuală fiind astfel prezumată
conform art. 1365 C. civ., aşa încât, în mod legal şi corect
instanţa de apel a dat eficienţă pactului comisoriu de ultim
grad şi clauzei de arvună, mai sus citată, deoarece, în
aplicarea dispoziţiilor art. 970 C. civ., convenţiile legal
făcute trebuie executate cu bună-credinţă, ele obligând nu
numai la ceea ce este expres în ele dar la toate urmările ce echitatea,
obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa.
Este de
observat în acest sens că, prin întâmpinarea depusă la instanţa
de fond, pârâta-recurentă a fost de acord cu capătul de cerere
principală privind rezoluţiunea vânzării conform pactului
comisoriu, solicitând prin concluziile scrise, neechivoc, să fie
admisă reconvenţionala, dar şi acţiunea principală,
arătând că nu este ţinută de plata cheltuielilor de
judecată conform art. 275 C. proc. civ.: „…fiind de acord cu
rezoluţiunea contractului de la primul termen de judecată şi
nefiind puşi în întârziere anterior formulării acţiunii”, acţiunea
fiind promovată la 22 decembrie 2010, contractul autentificat la 28
decembrie 2007, iar obligaţia plăţii diferenţei de
preţ fiind scadentă la 120 de zile de la autentificare, aşa
încât, sentinţa tribunalului este evident nelegală prin neadmitere,
măcar în parte, a cererii principale, respingerea ei nefiind, de altfel,
motivată prin sentinţa apelată.
Ca
atare,
solicitarea recurentei de menţinere a sentinţei ca legală
nu poate fi primită. Nu poate fi primită nici critica privind decizia
instanţei de apel din perspectiva încălcării prevederilor art. 983 C.
civ., clauza pactului comisoriu care include şi clauza de avans/arvună
fiind corect
interpretate prin decizia atacată conform considerentelor mai sus
expuse.
Înalta
Curte,
constatând în raport de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi
art. 6 CEDO, texte în care recurenta şi-a încadrat critica de
nelegalitate, cu precizarea că încălcarea de convenţionalitate
nu a fost în concret dezvoltată, că instanţa de apel a
pronunţat o decizie legală, a respins recursul declarat ca nefondat.
|
