Autorizaţie de construcţie. Legalitatea emiterii actului administrativ - autorizaţie de construcţie, în condiţiile existenţei unui litigiu privind terenul aferent construcţiei.
Condiţia legală necesară şi suficientă
privind notarea în cartea funciară a
litigiului existent la data emiterii autorizaţiei de construcţie a fost
îndeplinită, existenţa ca atare a litigiului neîmpietând asupra eliberării
autorizaţiei de construcţie . De altfel, din acest motiv este prevăzută şi responsabilitatea
autorităţii emitente (alături de solicitant)
în eliberarea autorizaţiei de construcţie în această situaţie a notării
litigiului în cartea funciară (art. 46 alin. 4 din Ordonanţa nr. 839/2009 a
MDRL Bucureşti).
Prin cererea adresată Tribunalului
Suceava – Secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal, la data de
28 iunie 2011 şi înregistrată sub nr. 7030/86/2010, aşa cum a fost completată
ulterior, reclamantul A.I. a chemat în judecată Primăria Municipiului
Fălticeni, Primarul Municipiului Fălticeni – Tofan Vasile şi Municipiul
Fălticeni – Prin Primar, solicitând
anularea Autorizaţiei de construire nr. 106 din data de 12.05.2010 emisă de
Primăria Fălticeni şi a Certificatului de urbanism nr. 88/03.03.2010 emis de
Primăria Fălticeni.
În
motivare, a arătat că Primăria Fălticeni a eliberat certificat de urbanism şi
autorizaţie de construire numiţilor
N.G., N.I. şi N.C. în vederea edificării unui imobil construcţie, de tip
duplex, în Fălticeni, strada Pietrari, nr. 2.
La
momentul emiterii acestor acte
administrative, Primăria Fălticeni a fost notificată de existenţa unui litigiu
privind revendicarea unei părţi din terenul proprietatea familiei N., precum şi
constituirea unei servituţi de trecere pentru restul de suprafaţă din
Fălticeni, strada Pietrari, nr. 2, către locul înfundat, aflat în proprietatea
acestuia.
Acest
aspect este confirmat chiar de certificatul de urbanism atacat, nr.
88/03.03.2010, care cuprinde menţiunea la Rubrica „regimul juridic” că asupra imobilului teren există un litigiu ce face
obiectul dosarului nr. 125/227/2010 al Judecătoriei Fălticeni, precizând că
litigiul iniţial era notat în Cartea Funciară încă din 15.01.2010. Consideră că
actele notariale de vânzare - cumpărare
din data de 07.01.2010 au fost întocmite fără respectarea cadrului
legal, practic acceptându-se vânzarea unui bun ce nu aparţinea vânzătorilor,
procesul verbal de vecinătate necesar pentru intabulare a fost semnat în
fals cu numele reclamantului de către vânzător, respectiv mandatarul I.V..
În
drept, a invocat art. 46 alin. (4) din Normele metodologice de aplicare a Legii
nr. 50/1991, aprobate prin Ordinul MDRL nr. 839/2009.
A
mai invocat faptul că autorizaţia de construire are la bază o documentaţie
incompletă, elaborată defectuos, care nu respectă prevederile conţinutului
cadru pentru întocmirea documentaţiei tehnice, stabilit prin anexa 1 la Legea nr. 50/1991. Astfel,
planul de situaţie nu are la bază o ridicare topo, obligatorie pentru
autorizare într-un municipiu, nu cuprinde vecinătăţile, regimul de aliniere,
frontul stradal existent, eventualele construcţii existente, procentul de
ocupare a terenului, elemente tehnice obligatorii pentru autorizarea în
intravilanul unei localităţi urbane.
În
drept, a invocat disp. art. 1 din Legea nr. 554/2004, iar în probaţiune a depus
la dosarul cauzei înscrisuri.
Intervenienţii
N.I, N.C. şi N.G. au formulat
întâmpinare prin care au invocat
excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului în promovarea
acţiunii în contencios administrativ ce vizează anularea autorizaţiei de
construcţie nr. 106/2010 şi a certificatului de urbanism nr. 88/2010,
reclamantul nu justifică existenţa vreunui drept sau interes legitim, născut şi
actual care să-i fi fost vătămat prin emiterea autorizaţiei de construcţie şi a
certificatului de urbanism, interesul invocat de el în prezenta cauză fiind
doar unul eventual, condiţionat de admiterea acţiunii în servitute aflată în
prezent pe rolul Judecătoriei Fălticeni.
Prin
sentinţa nr. 888 din 7 februarie 2011 Tribunalul
Suceava a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active şi acţiunea reclamantului ca nefondată.
Examinând
cu prioritate excepţia invocată, în conformitate cu prevederile art. 137 Cod
procedură civilă, instanţa de fond a constatat următoarele:
Reclamantul
este proprietarul unei suprafeţe de 19.700 mp teren conform titlurilor de
proprietate nr.1698/1998 şi nr.1699/1998, în dispută aflându-se o suprafaţă de
425 mp teren pe care reclamatul o revendică de la intervenienţi, situaţie în
care indiscutabil cele două fonduri se învecinează, astfel că reclamantul
justifică un interes practic, imediat, ce-i permite să pornească o acţiune
judiciară în cazul în care consideră că dreptul său ori interesul legitim a
fost vătămat prin emiterea unui act administrativ, precum în speţă autorizaţia
de construire.
Sub
aspectul fondului, instanţa a reţinut că reclamantul a revendicat în
contradictoriu cu intervenienţii
suprafaţa de 425 mp teren din parcela 2A, constituindu-se dosarul nr.
125/227/2010 al Judecătoriei Fălticeni, precum şi stabilirea unei servituţi de
trecere pe terenul situat în municipiul Fălticeni, str. Pietrari, nr. 2, către
terenul proprietatea sa ce reprezintă un loc înfundat, cerere ce formează
obiectul dosarului nr. 1026/227/2010 al Judecătoriei Fălticeni. Primul litigiu
a fost notat în CF 31533 UAT Fălticeni având ca proprietari pe N.G.,
N.I. şi N.C. prin Încheierea OCPI Suceava-BCPI Fălticeni nr.388/18.01.2010, iar
cel de-al doilea a fost notat prin Încheierea OCPI Suceava-BCPI Fălticeni nr.
2899 din 07.04.2010.
Cu
adresa înregistrată la Primăria Fălticeni
la data de 08.03.2010, reclamantul a comunicat autorităţii locale existenţa
litigiilor şi notarea lor în cartea funciară, solicitând a nu se emite nicio
autorizaţie de construire pentru terenul în cauză.
Urmare
a cererii nr. 5081 din 03.03.2010 s-a emis certificatul de urbanism nr.
88/03.03.2010 pentru imobilul situat în municipiul Fălticeni, str. Pietrari nr.
2, în vederea elaborării documentaţiei pentru emiterea autorizaţiei de
construire, făcându-se menţiune, la regimul juridic al imobilului, că există
acţiune în instanţă înregistrată sub nr. 125/227/2010 din 15.01.2010, conform
certificatului de grefă eliberat de Judecătoria Fălticeni.
Urmare
a cererii înregistrate sub nr. 10.491 din 06.05.2010, Primarul municipiului
Fălticeni a emis autorizaţia de construire nr. 106 din 12.05.2010, beneficiari
fiind NG.N.I. şi N.C., prin care aceştia au fost autorizaţi să execute lucrări
de construire locuinţă S+P+M pe terenul situat în municipiul Fălticeni, str.
Pietrari nr. 2, înscris în CF 31533 UAT Fălticeni, pe baza documentaţiei
tehnice întocmite de SC „X” SRL.
Analizând documentaţia care a stat la
baza emiterii actului administrativ contestat, prin prisma cerinţelor prevăzute
la art. 7 din legea nr. 50/1991,
instanţa a reţinut că în speţă s-a depus certificatul de urbanism,
dovada titlului asupra imobilului, extrasul de plan cadastral actualizat la zi
şi extrasul de carte funciară de informare actualizat la zi, documentaţia
tehnică cu avizele şi acordurile stabilite prin certificatul de urbanism,
dovada privind achitarea taxelor aferente certificatului de urbanism şi a
autorizaţiei de construire.
Împrejurarea
că în speţă există litigiu asupra terenului pe care intervenienţii
intenţionează să execute lucrări de construcţie şi că acesta a fost notat în
Cartea funciară nu este un impediment la emiterea autorizaţiei de construire,
câtă vreme legea nu instituie o asemenea interdicţie în mod expres şi nici nu
s-a pronunţat vreo hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă care să
confere reclamantului vreun drept asupra imobilului.
Reclamantul s-a prevalat de disp. art. 46
alin.(4) din Ordinul MDRL nr. 839/2009, potrivit cărora autoritatea
administraţiei publice locale competente, emitentă a autorizaţiei de
construire, nu este responsabilă pentru eventualele prejudicii ulterioare
cauzate de existenţa la momentul emiterii actului a unor litigii aparţinând
solicitantului, aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti, privind imobilul -
teren şi/sau construcţii -, situaţie în care responsabilitatea revine exclusiv
solicitantului, cu excepţia cazului în care litigiul a fost notat în cartea
funciară şi este evidenţiat în extrasul de carte funciară depus de solicitant.
Or,
din textul de lege invocat rezultă că autoritatea emitentă devine responsabilă,
alături de solicitant, în ipoteza în care litigiul a fost notat în Cartea
funciară, pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate unor terţi vătămaţi
prin emiterea autorizaţiei de construire.
A
interpreta altfel acest text de lege ar însemna a goli de conţinut normele
constituţionale şi comunitare ce garantează dreptul de proprietate, fiind de
neconceput ca dreptul de a dispune liber de bunul său să fie limitat sine die, până la epuizarea căilor de
atac în litigiul ce poartă asupra imobilului. De altfel, aparenţa dreptului de
proprietate al reclamantului poate fi cercetată în cadrul altor acţiuni, ce se
caracterizează prin judecarea urgentă, în care se poate solicita suspendarea
executării lucrărilor de construire, situaţie în care instanţa va aprecia în
mod concret dacă reclamantul justifică luarea acestei măsuri.
În
ce priveşte întocmirea defectuoasă a planului de situaţie, instanţa a apreciat
că nerespectarea conţinutului cadru pentru întocmirea documentaţiei aferente
autorizaţiei de construire atrage sancţiuni disciplinare, civile ori penale,
după caz, în sarcina arhitectului şi proiectantului general, în acest cadru
procesual fiind imposibil a se decela, în lipsa unei expertize tehnice de
specialitate, dacă planul de situaţie exprimă sau nu realitatea din teren.
Prin
decizia
nr.360/26.01.2012, recursul reclamantului a fost respins, ca nefondat, Curtea
de Apel Suceava – Secţia a II-a Civilă, de Contencios Administrativ şi Fiscal
reţinând următoarele:
În
motivarea recursului, reclamantul a invocat nelegalitatea şi netemeinicia
sentinţei atacate, reiterând în parte aceleaşi motive pe care şi-a întemeiat
acţiunea la prima instanţă. Astfel, reclamantul a invocat excepţia
inadmisibilităţii de către instanţă, a dispoziţiilor Legii 50/1991 sub aspectul
completărilor aduse prin Ordonanţa MDRL nr.839/2009, neluate în considerare la
pronunţarea soluţiei a celor 3 adrese emise de organele administrative diferite
care au interpretat corect dispoziţiile Legii nr.50/1991 încălcând prevederile
Ordonanţei de Urgenţă care stabilea obligativitatea depunerii unei declaraţii
notariale în sensul neafectării de vreun litigiu a terenurilor pentru care se
solicită eliberarea autorizaţiei de construcţie . S-a învederat instanţei, că procesul verbal de
punere în posesie din noiembrie 2009 ce a stat la baza intabulării
suprafeţei de 0,09 ha teren nu a fost
semnat de el, ceea ce duce la nulitatea intabulării ca atare ca şi a
contractului de vânzare – cumpărare din 7.01.2010; a precizat reclamantul că
planul de situaţie întocmit nu are un suport topografic, că autorizaţiile şi
acordurile de la furnizarea de apă, canal, energie electrică, gaze, organele
sanitare şi protecţia mediului nu sunt legale, în situaţie în care prin
Certificatul de urbanism 83/2010 se preciza
existenţa unui litigiu .
În
instanţa de recurs pârâtele-intimate au solicitat, prin întâmpinare,
respingerea recursului reclamantului, ca nefondat , depunând în copie,
expertiza tehnică efectuată de expertul C.D.
În
cauză, a formulat cerere de intervenţie
în interesul reclamantului – recurent Filiala Nord – Est a Ordinului
Arhitecţilor din România, cerere a cărei admitere în principiu a fost respinsă
de instanţă prin încheierea de dezbateri din 19.01.2012, ce face parte
integrantă din prezenta decizie .
Curtea a reţinut că,
pentru suprafaţa de 425 m.p.
teren pe care reclamantul o revendică de la intervenienţi în dosarul nr.
125/227/2001 a Judecătoriei Fălticeni şi pentru existenţa acţiunii în
stabilirea în folosul său a unei servituţi de trecere peste terenul proprietate
situat în municipiul Fălticeni, str. Pietrari nr.2, ce face obiectul dosarului
nr.1026/227/2010 al Judecătoriei Fălticeni, au fost notate litigii în cartea funciară, prin încheieri
ale Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Suceava – Biroul Cadastru
şi Publicitate Imobiliară Fălticeni nr.388 din 18.01.2010 şi respectiv
nr.2899/7.04.2010 .
Ca
atare, condiţia legală necesară şi
suficientă privind notarea în cartea
funciară a litigiului existent la data
emiterii autorizaţiei de construcţie a fost îndeplinită, existenţa ca atare a
litigiului neîmpietând asupra eliberării autorizaţiei de construcţie. De
altfel, din acest motiv este prevăzută
şi responsabilitatea autorităţii emitente (alături de solicitant) în eliberarea autorizaţiei de construcţie în
această situaţie a notării litigiului în cartea funciară (art. 46 alin. 4 din
Ordonanţa nr. 839/2009 a MDRL Bucureşti).
Cât
priveşte criticile aduse de recurent planului de situaţie, avizelor şi
acordurilor provenind de la diferite autorităţi, acestea nu pot fi analizate
prin acest cadru procesual, dat fiind lipsa caracterului lor de acte
administrative prin ele însele a priori
de actul administrativ căruia i se circumscriu, reprezentat în cauză de
autorizaţia de construcţie ce face obiectul cauzei.
Cum
pe de altă parte, în litigiile notate nu s-a pronunţat o hotărâre
judecătorească irevocabilă, Curtea a reţinut că în mod corect dispoziţiile
legale speciale în materie au fost aplicate la pronunţarea sentinţei recurate.