În
cazul unei acţiuni în rezoluţiunea unui act juridic denumit de
părţi „contract de vânzare-cumpărare”, în care obligaţiile
principale specifice unui astfel de act : plata preţului şi predarea
bunurilor au fost executate, dar în care s-a prevăzut obligaţia
vânzătorului de a se prezenta la notariat pentru autentificare,
obligaţie esenţială şi de natură să conducă
la rezoluţiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare,
incidenţa Decretului nr. 167/1958 se apreciază în raport de
calificarea naturii juridice a actului dedus judecăţii.
Ca
atare, admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la
acţiune de către instanţa de fond, soluţie menţinută
de instanţa de apel, în considerarea conţinutului acestei clauze
şi a prevederilor Decretului nr. 167/1958, dar şi a calificării
actului juridic dedus judecăţii ca şi contract de
vânzare-cumpărare este greşită deoarece, conform art. 1368 C.
civ., acţiunea în rezoluţiunea vânzării este o acţiune
reală, nu personal patrimonială aflată sub incidenţa
Codului civil, nu a Decretului nr. 167/1958.
Notă:
- În prezenta decizie au fost avute în vedere dispoziţiile din vechiul Cod
civil
- Decretul nr. 167/1958,
privitor la prescripţia extinctivă, a fost abrogat prin Legea nr.
71/2011 la data de 1 octombrie 2011
Prin
sentinţa civilă nr. 5447 din 21 octombrie 2011 pronunţată
de Tribunalul Sălaj s-a admis excepţia prescripţiei dreptului
material la acţiune invocată de pârâta SC S. SRL şi s-a respins,
în consecinţă, acţiunea formulată de reclamanta SC A.I. SRL
în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL Zalău, având ca obiect
rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1 din 1 septembrie
2006, repunerea părţilor în situaţia anterioară şi
obligarea pârâtei la plata dobânzii legale cu obligarea reclamantei la plata
sumei de 3.981 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru
a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că în
cauză termenul de prescripţie pentru acţiunea cu a cărei
soluţionare a fost învestită este termenul general de
prescripţie de 3 ani prevăzut de art. 1 din Decretul nr. 167/1958,
iar acesta a început să curgă de la data de 17 septembrie 2006.
Aceasta,
deoarece, conform art. 5 din contract, vânzătorul s-a obligat să se
prezinte la notarul public pentru încheierea contractului de
vânzare-cumpărare în formă autentică în termen de 3 zile de la
achitarea integrală a preţului, la data şi ora comunicate de
către cumpărător, între părţi încheindu-se contractul
de vânzare-cumpărare nr. 1 din 1 septembrie 2006 având ca obiect două
apartamente situate în Zalău, obligaţia de plată a preţului
fiind executată, cu diferenţa din preţ plătită de
reclamantă la data de 13 septembrie 2006.
În ceea
ce priveşte scadenţa obligaţiei de prezentare la notar pentru
încheierea contractului în formă autentică, aceasta, susţine
instanţa, a fost clar determinată la momentul încheierii contractului
în art. 5, respectiv 3 zile de la data achitării preţului, care,
calculat pe zile libere potrivit art. 101 alin. (1) C. proc. civ., ultima zi,
scadenţa obligaţiei este 17 septembrie 2006.
Curtea
de Apel Cluj, Secţia a II-a civilă, prin decizia nr. 46 din 13 martie
2012, a respins apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei, ca
nefondat.
Examinând
criticile apelantei cu privire la: greşita aplicare a prevederilor
Decretului nr. 167/1958 deoarece acţiunea în rezoluţiune nu ar avea
un obiect patrimonial în înţelesul art. 1 din Decretul nr. 167/1958,
nefiind deci aplicabile prevederile art. 3 privind termenul general de
prescripţie de 3 ani; repunerea părţilor în situaţia
anterioară şi obligarea intimatei la restituirea preţului
încasat şi momentul la care un eventual termen de prescripţie a
început să curgă, data punerii în întârziere a pârâtei cu privire la
executarea prestaţiei sale, respectiv 16 februarie 2011, ca şi
neluarea în considerare a procesului-verbal de predare-primire încheiat la data
de 15 mai 2008 prin care s-a procedat la predarea, respectiv primirea
imobilului, instanţa de apel a constatat netemeinicia acestora.
Instanţa
de apel a reţinut, raportându-se la criticile formulate, că în
speţă dreptul subiectiv pretins de reclamanta-apelantă este un
drept patrimonial, evaluabil în bani şi, prin urmare, acţiunea în
rezoluţiune are un obiect patrimonial, împrejurare faţă de care
sunt aplicabile regulile generale care reglementează prescripţia.
Că acţiunea în rezoluţiunea unui act juridic fiind o
acţiune personală prin care sunt ocrotite drepturile de
creanţă, termenul general de prescripţie este cel stabilit de
art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, adică termenul de 3 ani, care
începe să curgă de la data când s-a născut dreptul la
acţiune.
A mai
apreciat instanţa de control judiciar că nu poate fi
reţinută teza potrivit căreia doar la data de 16 februarie 2011
reclamanta-apelantă a cunoscut despre imposibilitatea perfectării
contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică întrucât
predarea-primirea imobilului ce a făcut obiectul antecontractului a avut
loc la data înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare, în art. 4
şi 7, din adresa nr. 991 din 22 ianuarie 2007 rezultând că SC A.I.
SRL era deja în posesia spaţiului la data de 21 ianuarie 2007 când s-a
solicitat băncii ipotecare BRD aprobarea pentru realizarea unei
investiţii la spaţiul ce a făcut obiectul antecontractului. Cele
două societăţi, reclamanta şi pârâta aveau la acea
dată un administrator comun, în persoana dlui C.Ş., situaţie
perpetuată până la data de 14.10.2008, critica nefiind
întemeiată.
În ce
priveşte critica repunerii părţilor în situaţia
anterioară, instanţa de apel a reţinut că aceasta este un
efect al rezoluţiunii care se produce însă numai dacă se
pronunţă rezoluţiunea contractului iar, în speţă,
sentinţa nu a dispus asupra rezoluţiunii contractului de
vânzare-cumpărare.
Împotriva
acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC A.I. SRL Zalău
solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate, respingerea
excepţiei prescripţiei dreptului
material la acţiune cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare
la prima instanţă pentru soluţionare pe fond.
Recurenta-reclamantă
şi-a subsumat criticile motivelor de recurs reglementate de art. 304 pct.
8 şi 9 C. proc. civ.
Cu
privire la primul motiv de recurs, întemeiat pe
dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a
criticat greşita interpretare a actului juridic dedus judecăţii
de instanţele judecătoreşti care l-au calificat drept contract
de vânzare-cumpărare când în realitate este vorba de un antecontract de
vânzare-cumpărare încheiat la 10 septembrie 2006, (promisiune
bilaterală de vânzare-cumpărare), în temeiul căruia promitentei-vânzătoare
îi incumbau, conform art. 5, următoarele obligaţii de a face:
a)
obligaţia de a întreprinde toate demersurile şi
formalităţile în vederea stingerii datoriilor
pentru achitarea cărora fuseseră grevate imobilele respective, cu
consecinţa radierii ipotecii,
obligaţie de rezultat în absenţa căreia obligaţia de
transmitere a proprietăţii devenea imposibil de executat;
b)
obligaţia de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor in
favoarea promitentei -
cumpărătoare prin încheierea contractului de vânzare - cumpărare
în formă autentică,
obligaţie afectată de un termen suspensiv, devenind scadentă doar din momentul în care imobilele erau libere
de orice sarcini, deoarece numai la acel
moment se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare şi se putea
transmite dreptul de proprietate.
A
conchis recurenta-reclamantă, sub acest prim motiv de nelegalitate,
că actul juridic încheiat de părţi are în realitate natura
juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, iar nu a
unui contract de vânzare-cumpărare, că folosirea improprie a
termenilor de către părţi nu trebuia să inducă
însă în eroare instanţa de judecată, aceasta având
obligaţia să dea calificarea juridică corectă raporturilor
dintre părţi.
Cu
privire la al doilea motiv de recurs, întemeiat pe
dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a criticat
încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 978 C. civ. şi a dispoziţiilor
art. 7 şi 8 din Decretul nr. 167/1958 privind momentul de la care începe să curgă termenul de
prescripţie şi ale art. 16 şi 17 din acelaşi act normativ privind întreruperea prescripţiei
extinctive, arătând că instanţa
de apel nu a ţinut seama de existenţa termenului suspensiv care
afecta scadenţa obligaţiei de încheiere a contractului de
vânzare-cumpărare în formă autentică,
încălcând în felul acesta dispoziţiile legale referitoare la
începerea curgerii termenului de prescripţie şi la
întreruperea ei.
Raportat
la art. 7 şi 8 din Decretul nr. 167/1958, recurenta-reclamantă a
precizat că obligaţia promitentei-vânzătoare de a transmite
dreptul de proprietate asupra imobilelor era afectată de un termen
suspensiv, obligaţia devenind scadentă numai la momentul la care
acest termen se împlinea, adică atunci când intimata-pârâtă, SC S.
SRL îşi îndeplinea obligaţia constând în radierea ipotecii şi
degrevarea imobilelor de sarcinile de care acestea erau ţinute, deoarece
numai la acel moment se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare
şi se putea transmite dreptul de proprietate, context în care termenul de 3
zile stipulat de părţi în cuprinsul art. 5 din contract pentru
îndeplinirea obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare
începea să curgă numai din momentul împlinirii termenului suspensiv.
A
arătat recurenta că voinţa comună a părţilor a
fost aceea ca plata integrală a preţului să fie doar o
condiţie necesară, dar nu şi suficientă de transfer a
dreptului de proprietate, acesta putându-se realiza în mod valabil şi
efectiv numai în condiţiile în care promitenta-vânzătoare executa
obligaţia de rezultat de care era ţinută, mai sus
menţionată, constând în degrevarea de sarcini a imobilului.
Sub
acest aspect, recurenta-reclamantă se raportează şi la
procedurile de executare silită asupra imobilelor în cauză,
arătând că actele de executare silită dovedesc culpa contractuală
a intimatei-pârâte SC S. SRL care a demonstrat o conduită neonestă
atât faţă de ea, recurenta-reclamantă, cât şi de un alt
partener contractual al său, respectiv creditoarea sa BRD - GSG. Astfel,
deşi a încasat integral preţul convenit prin antecontractul de
vânzare-cumpărare încheiat la data de 1 septembrie 2006, aceasta nu
şi-a îndeplinit propriile obligaţii contractuale asumate şi nu a
achitat creditul, cu consecinţa degrevării imobilului de sarcini,
nedepunând nicio diligenţă nici în privinţa respectării
obligaţiilor sale contractuale asumate faţă de BRD – GSG,
ajungând să fie executată silit prin vânzarea-imobilelor promise spre
cumpărare recurentei-reclamante la un preţ subapreciat.
Termenul
de prescripţie al dreptului de a solicita rezoluţiunea contractului a
început să curgă de-abia la momentul la care a expirat termenul
suspensiv, adică atunci când s-a constatat că obligaţia de
transfer a dreptului de proprietate asupra imobilelor care era afectată de
respectivul termen suspensiv a devenit imposibil de executat urmare a conduitei
culpabile a promitentei-vânzătoare care nu şi-a îndeplinit nici
măcar obligaţia de radiere a ipotecii, respectiv de la 16 februarie
2011 când promitenta - vânzătoare s-a prezentat la notar şi a
arătat că este în imposibilitatea de a transfera dreptul de
proprietate asupra imobilelor care au făcut obiectul antecontractului de
vânzare-cumpărare, întrucât nu şi-a îndeplinit obligaţia de a
pune la dispoziţia promitentei-cumpărătoare un bun liber de
orice sarcini, fapt ce ar fi presupus în prealabil achitarea creditului şi
radierea ipotecii.
A
mai precizat recurenta-reclamantă că în speţă, oricum
termenul de prescripţie nu s-a împlinit nici măcar raportat la data
de 17 septembrie 2006 întrucât au fost săvârşite acte întreruptive de
prescripţie constând în recunoaşteri din partea pârâtei, în
cauză fiind astfel incidente dispoziţiile art. 16 lit. a) şi
art. 17 ale Decretului nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă.
Intimata-pârâtă
SC S. SRL Zalău a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului
ca nefondat şi menţinerea deciziei atacate, detaliind situaţia
de fapt şi arătând că reclamanta a avut
cunoştinţă de existenţa ipotecii, contractul de credit cu
banca fiind semnat de administratorul ei C.Ş., că termenul de
prescripţie este împlinit în raport de data menţionată în
antecontractul de vânzare-cumpărare.
Recursul
este fondat pentru considerentele care urmează.
Examinând
motivele formulate, Înalta Curte a apreciat ca întemeiate criticile cu privire la
interpretarea actului juridic dedus judecăţii în susţinerea
motivului întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. şi,
pe cale de consecinţă, şi motivul întemeiat pe dispoziţiile
art. 304 pct. 9 C. proc. civ., iar în contextul soluţionării litigiului
pe excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi
incidenţa art. 304 pct. 5 C. proc. civ.
Reclamanta-recurentă
a învestit instanţa de fond cu o acţiune în rezoluţiunea
contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la 1
septembrie 2006 şi, pe cale de consecinţă, cu repunerea
părţilor în situaţia anterioară în sensul restituirii
prestaţiilor efectuate.
Instanţa de fond a respins acţiunea în rezoluţiunea contractului
de vânzare-cumpărare ca prescrisă în raport de obligaţia
convenită prin clauza 5 din contract, subsecvent admiterii ca
întemeiată a excepţiei cu acest obiect invocată de pârâtă
prin întâmpinare.
Prin întâmpinarea formulată, pârâta a calificat actul dedus
judecăţii ca antecontract de vânzare-cumpărare, calificare în
raport de care a invocat şi excepţia prescripţiei, iar
instanţa, deşi a apreciat ca întemeiată această
excepţie pentru considerentele pe care intimata-pârâtă le-a invocat,
a menţinut şi reţinut în motivarea hotărârii calificarea
actului juridic de contract de vânzare-cumpărare cu a cărei
rezoluţiune a fost învestită de reclamantă, calificare asupra
căreia reclamanta, ulterior învestirii nu a revenit în sensul
modificării acţiunii şi nici nu a adus alte precizări,
poziţia fiind păstrată şi prin apelul declarat.
Respingând apelul reclamantei, instanţa de apel în considerentele deciziei
sale foloseşte atât sintagma de contract de vânzare-cumpărare cât
şi de antecontract de vânzare-cumpărare, aceasta din urmă pentru
justificarea legalităţii sentinţei.
În
atare situaţie, cum incidenţa Decretului nr. 167/1958 s-a apreciat în
raport de clauza din actul juridic denumit de părţi ”contract de
vânzare-cumpărare”, din art. 5, privind obligaţia vânzătorului
de a se prezenta la notariat pentru autentificare, esenţială şi
de natură să conducă la rezoluţiunea unui antecontract de
vânzare-cumpărare, acţiunea în rezoluţiunea unui antecontract de
vânzare-cumpărare fiind o acţiune patrimonială
prescriptibilă extinctiv, sub incidenţa Decretului 167/1958, dar care
a fost aplicată unui contract de vânzare-cumpărare, astfel cum
rezultă din considerentele hotărârilor, în care obligaţiile
principale: plata preţului şi predarea bunurilor au fost executate,
acţiunea în rezoluţiunea unui contract de vânzare-cumpărare
imobile fiind o acţiune reală, sub incidenţa Codului civil,
Înalta Curte a apreciat că se impune, pentru înlăturarea
inconsecvenţelor logice şi juridice, casarea ambelor hotărâri cu
trimiterea cauzei la prima instanţă.
Reclamanta,
atât prin acţiunea formulată cât şi prin motivele de apel, a
calificat actul dedus judecăţii drept contract de
vânzare-cumpărare a cărui rezoluţiune o solicită sub motiv
că nu a operat transferul proprietăţii.
Contractul
pe care părţile l-au încheiat sub semnătură privată este
denumit tot contract de vânzare-cumpărare, iar obiectul
înstrăinării îl formează 2 apartamente asupra cărora
există, conform extraselor de carte funciară, proprietatea
exclusivă, individuală a vânzătorului. Cu privire la aceste
imobile, pentru validitatea înstrăinării, la data încheierii actului,
1 septembrie 2006, nu era necesară forma autentică, ci numai acordul
de voinţă, fiind de observat că în art. 1 părţile
referă la irevocabilitatea vânzării, iar în art. 4 la exercitarea
dezmembrămintelor dreptului de proprietate până la data
intabulării dreptului de proprietate, perspectivă din care
obligaţiile specifice contractului de vânzare-cumpărare: plata
preţului şi predarea bunului au fost executate.
Ca
atare, admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la
acţiune de către instanţa de fond, soluţie
menţinută de instanţa de apel, în considerarea conţinutului
clauzei art. 5 şi a prevederilor Decretului 167/1958, dar şi a
calificării actului juridic dedus judecăţii ca şi contract
de vânzare-cumpărare este greşită deoarece, conform art. 1368 C.
civ., acţiunea în rezoluţiunea vânzării este o acţiune
reală, nu personal patrimonială aflată sub incidenţa
codului civil, nu a Decretului nr. 167/1958.
Dacă
se stabileşte, pe baza clarificărilor necesare în raport de art. 129
C. proc. civ., faţă de susţinerea reclamantei prin acţiune
cu privire la transferul proprietăţii, că intenţia
părţilor, indiferent de denumirea literală a contractului
şi a calităţii părţilor contractante şi
faţă de poziţia pârâtei-intimate din întâmpinare prin care
aceasta califică actul juridic ca antecontract, că voinţa
părţilor a fost în sensul ca efectivitatea drepturilor şi
obligaţiilor specifice contractului de vânzare-cumpărare să se
producă cu data autentificării înscrisului sub semnătură
privată, instanţa a fost învestită cu rezoluţiunea
unui antecontract de vânzare-cumpărare.
În
această ultimă ipoteză, clauza art. 5 are greutatea unei clauze
esenţiale aptă să conducă la rezoluţiunea actului
juridic, dar dreptul de prescripţie al acţiunii în rezoluţiunea
antecontractului de vânzare-cumpărare nu se stabileşte în raport de
conţinutul acestei clauze, ci în raport de calificarea acţiunii
faţă de natura dreptului dedus judecăţii, iar acţiunea
în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare imobile, în
speţă, este o acţiune personală prescriptibilă în
termenul de 3 ani prevăzut de Decretul nr. 167/1958, nu este nici o
acţiune reală şi nici mixtă întrucât reclamanta nu tinde la
valorificarea unui drept real.
Cât
priveşte cursul prescripţiei, acesta a început să curgă,
conform art. 7 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958 de la data încheierii
raportului de drept, respectiv de la data încheierii antecontractului, 1
septembrie 2006, data şi ora prezentării ”vânzătorului” la
notariat fiind la latitudinea ”cumpărătorului”, respectiv a
reclamantei.
În
rejudecare, în această variantă de calificare a actului juridic,
judecătorii fondului urmează a verifica temeinicia cazurilor de
întrerupere a cursului prescripţiei la care recurenta-reclamantă face
referire.
Faţă
de cele ce preced, Înalta Curte, apreciind în raport de art. 304 pct. 5, 8
şi 9 C. proc. civ. în care se încadrează criticile formulate,
recursul declarat de reclamantă ca fondat, l-a admis, a casat
hotărârile pronunţate în cauză şi a trimis cauza
instanţei de fond pentru soluţionare.