24. Legea privind  procedura insolvenţei. Cerere administrator judiciar desemnat privind anularea contractelor de vânzare-cumpărare perfectate de debitoare.

                                                    Art.80 al.1 lit.”d” şi lit.”c”, al.2 lit.”e” – Legea nr.85/2006

Decizia civilă nr. 2047/COM/24.11.2010

Dosar nr. 8793.1/118/2008

          Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa sub nr.941/118/2009, reclamanta G.I. SPRL, în calitate de administrator judiciar al debitoarei SC M.E. SRL, în insolvenţă, a solicitat judecătorului sindic, în temeiul art.80 al.1 lit. b din Legea nr.85/2006, în contradictoriu cu pârâţii D.I.M. şi SC M.E. SRL prin curator special P.I., să dispună anularea contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.561/1.04.2008, nr.562/1.04.2008 şi nr.563/1.04.2008 la BNP M.L., încheiate între SC M.E. SRL - în calitate de vânzător şi D.I.M. - în calitate de cumpărător, cu consecinţa întoarcerii în patrimoniul debitoarei a imobilelor ce au făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare, respectiv: apartamentul M2 situat în Constanţa, str. C. nr.14, in suprafaţă de 23,96 mp, identificat cu nr. cadastral 283-C1/B-UM2; apartamentul M4 situat în Năvodari, str. P. - mansardă, în suprafaţă de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 24-C1/D-UM4 şi apartamentul M2 situat în Năvodari, str. R. nr.14 - mansardă, în suprafaţă de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 297-C1/C-UM4.

În motivarea acţiunii, s-a arătat că prin sentinţa civilă nr. 1842/COM/26.06.2008, pronunţată de Tribunalului Constanţa în dosarul nr. 2542/118/2008, s-a dispus deschiderea procedurii insolvenţei faţă de debitoarea SC M.E. SRL, fiind desemnat administrator judiciar G.I. SPRL.

În urma verificării evidenţei financiar contabile a debitoarei, administratorul judiciar a constatat că la data de 1.04.2008 au  fost încheiate 3 contracte de vânzare cumpărare autentificate sub nr. 561, nr. 562 şi nr.563 la BNP M.L., prin care SC M.E. SRL, reprezentată prin asociat şi administrator C.V., a înstrăinat către pârâtul D.I.M. 3 imobile, respectiv: apartamentul M2 situat în Constanţa, str. C. nr.14, în suprafaţă de 23,96 mp, identificat cu nr. cadastral 283-C1/B-UM2 la preţul de 18.000 euro, apartamentul M4 situat în Năvodari, str. P. - mansardă, în suprafaţă de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 24-C1/D-UM4 la preţul de 16.500 euro şi apartamentul M2 situat în Năvodari, str. R. nr.14 - mansardă, în suprafaţă de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 297-C1/C-UM4 la preţul de 21.000 euro.

Din analiza documentelor predate de debitoare administratorului judiciar la intrarea în funcţie s-a constatat că preţul pentru achiziţionarea apartamentelor nu a fost plătit aşa cum se stipulează în cele trei acte de înstrăinare, plăţile nefiind evidenţiate în contabilitatea debitoarei; nu s-au emis facturi pentru încasarea preţului şi nu s-au emis chitanţe de plată, iar sumele nu se regăsesc încasate faptic în casierie.

Totodată, din analiza altor contracte de vânzare cumpărare încheiate de debitoare, în calitate de vânzător, în aceeaşi perioadă, cu terţi cumpărători având drept obiect apartamente similare reiese că preţul de vânzare este cu mult mai mic, aproape de jumătate, decât cel oferit pârâtului D.I.M., preţul pe mp fiind cu mult sub preţul de piaţă, inclusiv faţă de preţul obţinut de debitoare din alte tranzacţii.

Administratorul judiciar a exemplificat şi a anexat la dosarul cauzei alte 3 contracte de vânzare cumpărare încheiate de debitoare la data de 24.05.2007, 7.03.2008, 22.10.2007, concluzionând că actele de vânzare cumpărare în litigiu au fost încheiate în mod fraudulos, intrând sub incidenţa dispoziţiilor art.80 alin.1 lit. b şi d din Legea nr.85/2006 .

Reaua credinţă a părţilor şi intenţia lor de a sustrage imobilelor de la o eventuală urmărire de către creditori reiese din faptul că valoarea imobilelor, stabilită prin contract, este vădit inferioară preţului de piaţă al acestora  şi chiar preţului obţinut din vânzarea unor imobilele similare în acelaşi interval de timp. Totodată, între prestaţiile reciproce ale părţilor este o disproporţie vădită, în defavoarea debitoarei SC M.E. SRL, părţile urmărind să sustragă bunurile de la o eventuală executare silită, diminuând astfel dreptul de gaj general al creditorilor, iar preţul nu a fost niciodată plătit.

  În drept, au fost inovate disp. art.80 al. 1 lit. b, art.83, 77 şi 85 din Legea nr.85/2006 .

            Prin sentinţa civilă nr.1229/18.02.2010 judecătorul sindic a admis acţiunea, în temeiul art. 80 al.1 lit.b din Legea nr. 85/2006 a dispus anularea contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.561/1.04.2008, nr.562/1.04.2008 şi nr.563/1.04.2008 la BNP M.L., încheiate între SC M.E. SRL – în calitate  de vânzător şi D.I.M. – în calitate de cumpărător şi a obligat pe pârâtul D.I.M. să restituie debitoarei SC M.E. SRL, în insolvenţă, reprezentată prin administrator judiciar G.I. SRL imobilele ce au făcut obiectul înstrăinării, respectiv: apartamentul M2 situat în Constanţa, str. C. nr. 14, în suprafaţă de 23,96 mp identificat cu nr. cadastral 283- C1/B-UM2; apartamentul M4 situat în Năvodari, str. P. – mansardă, în suprafaţă de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 24- C1/D-UM4 şi apartamentul M2 situat în Năvodari, str. R. nr.14, - mansardă, în suprafaţă de 34,39 mp, identificat cu nr. cadastral 297-C1/C-UM4 şi a dispus comunicarea hotărârii către OCPI Constanţa în vederea notării în Cartea Funciară.

         Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că în cauză sunt îndeplinite condiţiile art.80 alin.1 lit. b, c şi alin.2 lit.e  din Legea nr.85/2006.

           Astfel, intenţia tuturor părţilor implicate de a sustrage imobilele de la urmăririle silite pornite de către creditorii debitoarei reiese din faptul că apartamentele au fost înstrăinate către persoana care a coordonat activitatea de construire a mansardelor aparţinând SC M.E. SRL, valoarea imobilelor, stabilită prin contracte, este vădit inferioară preţului de piaţă al acestora şi preţului obţinut de debitoare din înstrăinări către terţi, în aceeaşi perioadă de timp, iar preţul nu a fost niciodată plătit.

Împotriva sentinţei menţionate a declarat recurs pârâtul D.I.M. care a criticat soluţia judecătorului sindic ca fiind nelegală şi netemeinică.

 A susţinut recurentul că prin hotărârea pronunţată instanţa a admis cererea, însă s-a pronunţat şi în temeiul art.80 lit.c, deşi reclamanta nu a solicitat acest lucru. Astfel, din considerentele hotărârii atacate rezultă cu certitudine faptul că instanţa a dispus anularea contractelor de vânzare cumpărare având în vedere prevederile art.80 lit.c din Legea nr.85/2006 în sensul că a constatat că există o rea credinţă a părţilor semnatare ale contractelor de vânzare cumpărare prin aceea ca au stabilit o valoarea de vânzare a acestor imobile mult sub preţul de piaţă.

Fata de aceste considerente, precizez următoarele:

 Ori, potrivit prevederilor art.80 lit.b din Legea nr.85/2006, intră în categoria operaţiunilor comerciale anulabile în cadrul procedurii insolvenţei actele juridice patrimoniale oneroase şi comutative efectuate în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii, în care debitorul execută o prestaţie de o valoare disproporţionat mai mare faţă de valoarea primită.

Actele vizate de acest text legal trebuie să fie acte cu caracter comutativ şi lezionare. Astfel, nu pot fi anulate orice acte în care disproporţia între contraprestaţii este lipsită de echivalenţă.

Din actele existente la dosarul cauzei rezultă că intimata-reclamantă a motivat existenţa unei disproporţii vădite între prestaţia vânzătoarei şi preţul primit prin aceea că a depistat alte acte de vânzare cumpărare încheiate de vânzătoare pentru imobile similare, dar având preţuri mult mai mari.

În opinia recurentului, instanţa a omis un element esenţial ce trebuia avut în vedere la momentul aprecierii preţului prin metoda comparaţiei şi anume existenţa crizei financiare care a afectat majoritatea tranzacţiilor imobiliare, fiind de notorietate că, dacă în 2007 preţurile imobilelor din România erau unele dintre cele mai ridicate din Europa de Est, odată cu instalarea crizei financiare în România, pe piaţa imobiliară, piaţă întreţinută în marea majoritate de curente speculative, a apărut panica şi rezerva de a achiziţiona alte bunuri imobile.

Astfel, preturile imobilelor la nivelul anului 2008 au fost cu 20-30% ba chiar şi cu 50% mai mici decât cele din 2007.

 Susţine recurentul că, în condiţiile în care textul legal invocat de către intimata reclamantă stipulează că nu orice disproporţie între contraprestaţii conduce la admiterea unei astfel de acţiuni, ci numai una vădită, era imperios necesară producerea în faţa instanţei a unor probe certe din care să reiasă că aceste imobile au fost tranzacţionate sub preţul pieţei, lucru ce nu s-a întâmplat (eventual consultarea unor oferte de la agenţii imobiliare sau părerea unui expert evaluator ANEVAR)

Solicită ca instanţa să aibă în vedere faptul că este vorba de apartamente provenite din mansardarea unor blocuri vechi, imobile construite cu materiale uşoare cu izolaţii termice de altă natură decât structura imobilului pe care s-au construit, imobile amplasate la ultimul etaj al blocurilor, fără lift, astfel că este cert faptul că preţul unor astfel de imobile este unul mai mic în general faţă de alte imobile cu suprafeţe similare.

În ceea ce priveşte susţinerea că preţul nu s-a plătit, recurentul arată că situaţia trebuie delimitată de situaţia prevăzută de art.80 al.2 din Legea nr.85/2006, motiv ce conduce la rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărare, potrivit dreptului comun.

Referitor la aceste aspecte, consideră că apărarea este nefondată, deoarece aşa după cum însuşi notarul a consemnat în cuprinsul actelor autentice, preţul a fost plătit, plata fiind făcută prin viramente bancare, iar situaţia neîntocmirii sau neregăsirii documentelor financiar contabile aferente tranzacţiei în arhiva societăţii vânzătoare nu este imputabilă pârâtului.

Referitor la buna credinţa a părţilor contractante, arată că, potrivit art.1899 al.2 Cod civil, buna credinţă se presupune totdeauna, sarcina probei căzând asupra celui ce alege reaua credinţă. Aplicând acest principiu de drept, instanţa de fond ar fi trebuit să constate că nu era suficient ca intimata-reclamantă să afirme că părţile co-contractante au fost ambele de rea credinţă la momentul tranzacţionării, ci trebuia să producă şi probe în acest sens.

Recurentul consideră că se impune menţinerea contractelor de vânzare cumpărare prin aplicarea principiului error communis facit jus.

         În drept, au fost invocate dispoziţiile art.304/1 Cod procedură civilă.

          Intimatul lichidator judiciar, prin consilier juridic şi prin note scrise, a solicitat respingerea recursului ca nefundat, reluând apărările formulate în faţa primei instanţe.

         Analizând cauza sub aspectul motivelor invocate, Curtea constată că recursul este nefondat.

         Astfel, temeiul juridic invocat de lichidatorul judiciar pentru anularea contractelor de vânzare încheiate de debitoare cu recurentul pârât D.I.M. este art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006, potrivit cu care, „Administratorul judiciar sau, după caz, lichidatorul poate introduce la judecătorul-sindic acţiuni pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale către terţi şi pentru restituirea de către aceştia a bunurilor transmise şi a valorii altor prestaţii executate, realizate de debitor prin următoarele acte:

        b) operaţiuni comerciale în care prestaţia debitorului depăşeşte vădit pe cea primită, efectuate în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii;”.

         În cauză, reclamantul a făcut dovada că preţul stabilit în fiecare contract de vânzare cumpărare este vădit inferior preţului de piaţă, preţ practicat de altfel de acelaşi vânzător în relaţiile contractuale cu alţi cumpărători.

          Deşi recurentul a susţinut că disproporţia de preţ nu poate fi considerată vădită, calculul efectuat de lichidator a demonstrat că cele trei apartamente au fost vândute către recurent la aproape jumătate din valoarea stabilită de vânzător în alte contracte de vânzare cumpărare, contracte ce au vizat apartamente asemănătoare ca suprafaţă şi aşezare.

          Totodată, împrejurarea că preţurile stabilite în contractele de vânzare cumpărare nu au fost achitate de către cumpărător dovedeşte în mod clar că, în realitate, nu a existat o echivalenţă a prestaţiilor, situaţie ce a prejudiciat în mod grav patrimoniul societăţii, cu efect direct şi asupra posibilităţii creditorilor de satisfacere a propriilor creanţe.

           Recurentul a afirmat că plata preţului s-a făcut prin virament bancar, aspect ce rezultă din contractele autentice de vânzare cumpărare, iar neevidenţierea plăţii în contabilitatea firmei nu îi poate fi imputată. Curtea constată că notarul a menţionat în actul autentic doar faptul că părţile au declarat că preţul a fost achitat înainte de autentificarea şi semnarea contractului, fără a face referiri la modalitatea de plată sau la împrejurarea că a asistat personal la predarea banilor, ori actul autentic face dovada doar cu privire la constatările personale ale notarului şi nu cu privire la veridicitatea declaraţiilor părţilor.

          De asemenea, chiar dacă nu i se poate imputa recurentului cumpărător lipsa înscrierilor contabile ale societăţii vânzătoare, totuşi lipsa dovezilor contabile se coroborează cu lipsa oricăror dovezi din partea recurentului privind efectuarea plăţilor invocate, astfel că nu se pot aprecia ca reale susţinerile recurentului în acest sens.

          Faţă de cele arătate, Curtea consideră că actele de vânzare cumpărare sunt anulabile în condiţiile art.80 alin.1 lit. b din Legea nr.85/2006, astfel că nu se mai impune analizarea bunei sau relei credinţe a recurentului cumpărător la momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare, respectiv intenţia părţilor implicate de a sustrage bunuri de la urmărirea de către creditori sau de a le leza în orice alt fel drepturile.  De aceea, împrejurarea că prima instanţă a avut în vedere şi disp. art.80 alin.1 lit. c din legea nr.85/2006, temei ce nu a fost invocat de reclamant, nu este de natură a conduce la schimbarea soluţiei pronunţate.