6. Cesiunea contractului de inchiriere. Condiţii. Lipsa acordului proprietarului locuinţei. Efecte.

            Prin derogare de la dreptul comun în materie de locaţiune (art.1418 Cod civil) chiriaşul poate subînchiria locuinţa deţinută numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar - art.26 alin.(1) din Legea nr.114/1996.

            Legea locuinţei nu prevede dispoziţii cu privire la cesionarea contractului de închiriere, situaţie în care în tăcerea legii, s-a apreciat în literatura juridică şi în jurisprudenţă că încheierea contractului de cesiune nu este interzisă, însă pentru încheierea valabilă a contractului de cesiune trebuie respectate dispoziţiile dreptului comun. Potrivit Codului civil, cesiunea contractului de locaţiune este permisă în condiţiile în care este permisă şi locaţiunea (art.1418 Cod civil). Înseamnă că,  cesiunea  contractului de închiriere poate interveni numai în condiţiile în care este permisă subînchirierea şi anume, cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar (art.26 alin.(1) din Legea nr.1996).Dacă legea specială prevede această condiţie pentru subînchiriere, cu atât mai mult ea se impune în cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decât sublocaţiunea (cesio est maius sublocatio est minus).

Art. 26 alin. 6 din Legea nr. 114/1996

Art. 1418 Cod civil

Art. 27 din Legea nr. 114/1996

Reclamanţii H.O. si H.L. au chemat în judecată pârâţii Consiliul Local al Municipiului Constanţa, Municipiul Constanţa prin Primar şi RAEDPP Constanţa pentru a se dispune obligarea pârâţilor la încheierea contractului de închiriere pentru imobilul din Constanta, strada C. nr.1.

         În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că au locuit împreună cu numita P.L.I., care a fost până la data de 18.08.2009 beneficiara contractului de închiriere al imobilului, aceasta din urmă renunţând la beneficiul contractului de închiriere în beneficiul reclamanţilor, aşa cum rezultă şi din declaraţia dată şi autentificată sub nr. 2055/2009. Reclamanţii au depus imediat cerere spre repartizarea spaţiului şi pentru încheierea contractului de închiriere, iar cu adresa nr. 1260/2009 pârâta RAEDPP Constanţa le-a comunicat faptul că dosarul este complet, motiv pentru care este necesar să revină la sediul acesteia cu actele necesare. Reclamanţii au depus actele solicitate dar cererea nu le-a fost soluţionată favorabil.      

S-a mai susţinut că Legea nr.114/1996 nu interzice predarea spaţiului deţinut de un chiriaş altui posibil beneficiar şi faţă de dispoziţia art. 1418 Cod civil, conform căruia locatarul are dreptul de a ceda contractul sau către altul dacă o asemenea facilitate nu este interzisă, apreciază că îndeplinesc toate cerinţele impuse pentru încheierea actului.

         În drept, reclamanţii s-au prevalat de  dispoziţiile art. 1418 şi art. 534 Cod civil.

         Pârâta RAEDPP Constanţa a formulat întâmpinare prin intermediul căreia a invocat excepţia lipsei calităţii procesual pasive. S-a mai susţinut că gestionează şi întreţine fondul locativ de stat ce aparţine domeniului privat al Municipiului Constanţa, îl exploatează şi îl înstrăinează în calitate de mandatar. În lipsa unei repartiţii acordate de Consiliul Local în numele Municipiului Constanţa pentru fiecare solicitant în parte, regia nu poate proceda la închirierea suprafeţelor care fac parte din domeniul privat al Municipiului Constanţa. Cesiunea contractului de închiriere nu poate avea loc fără acordul proprietarului şi aprobarea administratorului, în cazul de faţă reclamanţii au fost acţionaţi în judecată pentru a fi evacuaţi din spaţiul pe care l-au ocupat în mod abuziv.

         Prin încheierea din data de 16.02.2010 instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâtei RAEDPP Constanţa.

         Prin sentinţa civilă nr.14127/1.06.2010 Judecătoria Constanta a respins ca nefondată cererea de chemare în judecată.

         Prima instanţă a reţinut în considerentele hotărârii că prin contractul de închiriere nr. 2455/2008 numita P.L.I. a închiriat imobilul din Constanta, strada C., nr. 1. Prin declaraţia autentificată sub nr. 2055/18.08.2009 aceasta a arătat că renunţă la beneficiul contractului de închiriere înregistrat sub nr. 2455A/2008 încheiat cu RAEDPP Constanţa şi nu va mai solicita alt spaţiu din fondul locativ de stat cu data de 18.08.2009 şi că este de acord să predea spaţiul familiei H.O. si H.L. Aceasta nu constituie o cesiune a contractului de închiriere. Cesiunea constituie o vânzare-cumpărare a dreptului de folosinţă, iar pentru a fi opozabilă faţă de terţi (inclusiv locatorului) ea trebuie sa fie notificată locatorului sau acceptată de el printr-un act autentic, conform art. 1393 Cod civil. În cauză, declaraţia aut sub nr. 2055/2009 nu constituie un contract de vânzare-cumpărare neîndeplinind condiţiile prevăzute de art. 1391 şi urm. Cod civil şi nici nu a fost acceptată de locator prin act autentic sau notificată acestuia. Deşi art. 1418 Cod civil  permite cesiunea contractului de locaţiune de către locatar, aceasta este permisă numai în condiţiile în care poate interveni şi sublocaţiunea.      

Or, din contractul de închiriere (art.19) rezultă ca chiriaşul poate subînchiria locuinţa deţinută numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar. Prin urmare şi cesiunea se poate face numai în aceleaşi condiţii ca şi subînchirierea. În cauză, instanţa a constatat ca nu s-a obţinut acordul prealabil al locatorului pentru ca titularul contractului de închiriere să cesioneze dreptul său de folosinţă.

         Împotriva acestei soluţii au declarat iniţial recurs reclamanţii care au criticat sentinţa instanţei de fond sub aspectul netemeiniciei.

         Au susţinut recurenţii că in mod greşit instanţa de fond a apreciat că nu îndeplinesc cerinţele pentru repartizarea unei locuinţe sociale, fără a preciza care sunt în fapt condiţiile neîndeplinite

         În apărare pârâta RAEDPP Constanţa  a formulat întâmpinare prin intermediul căreia a arătat că se impune respingerea recursului, hotărârea instanţei de fond fiind apreciată ca temeinică si legală.

         Procedând la soluţionarea cauzei instanţa a calificat cale de atac ca fiind apel, în raport de obiectul neevaluabil al cererii de chemare în judecată.

         Prin decizia civilă nr.574 din 2.12.2010 Tribunalul Constanţa a respins ca nefondat apelul reclamanţilor, aceştia fiind obligaţi la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorarii de avocat către RAEDPP Constanţa – 100 lei şi către Municipiul Constanţa – 372 lei.

         Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că în cauză nu a operat o cesiune valabilă a contractului de închiriere de la titularul său P.L.I. către reclamanţii H.O. şi H.L., această cesiune a contractului de închiriere nefiind aprobată în prealabil de proprietarul spaţiului locativ.

         S-a mai reţinut că pentru spaţiul în litigiu nu a existat o repartiţie în beneficiul reclamanţilor, şi aceştia nu au făcut dovada că se înscriu în criticile prevăzute de lege pentru acordarea repartiţiei şi închirierii unei locuinţe sociale.

         Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs reclamanţii H.O. şi H.L. care au criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct.9 Cod pr.civilă.

          Recurenţii reclamanţi au susţinut că hotărârea Tribunalului Constanţa a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art.27 coroborat cu art.43 din Legea nr.114/1996, instanţa de apel apreciind în mod eronat că reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi la încheierea contractului de închiriere cu privire la imobilul situat în Constanţa, strada C. nr.1, deşi titulara contractului de închiriere a renunţat la contractul său în beneficiul reclamanţilor, iar aceştia au locuit în spaţiul în litigiu alături de cedenta P.L.I.

         Se apreciază că în condiţiile în care Legea nr.114/1996 nu prevede dispoziţii referitoare la cesionarea contractului de închiriere se aplică dreptul comun - art. 1418 alin.(2) Cod civil, care prevede că interzicerea cesiunii nu se prezumă, ci trebuie să rezulte dintr-o stipulaţie specială.

         Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport criticile recurenţilor reclamanţi, Curtea a constatat că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

         Prin derogare de la dreptul comun în materie de locaţiune (art.1418 Cod civil) chiriaşul poate subînchiria locuinţa deţinută numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar - art.26 alin.(1) din Legea nr.114/1996.

         Legea locuinţei nu prevede dispoziţii cu privire la cesionarea contractului de închiriere, situaţie în care în tăcerea legii, s-a apreciat în literatura juridică şi în jurisprudenţă că încheierea contractului de cesiune nu este interzisă, însă pentru încheierea valabilă a contractului de cesiune trebuie respectate dispoziţiile dreptului comun. Potrivit Codului civil, cesiunea contractului de locaţiune este permisă în condiţiile în care este permisă şi locaţiunea (art.1418 Cod civil). Înseamnă că,  cesiunea  contractului de închiriere poate interveni numai în condiţiile în care este permisă subînchirierea şi anume, cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar (art.26 alin.(1) din Legea nr.1996).Dacă legea specială prevede această condiţie pentru subînchiriere, cu atât mai mult ea se impune în cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decât sublocaţiunea (cesio est maius sublocatio est minus).

         În plus, dacă locuinţa în cauză a fost închiriată cedentului cu aprobarea autorităţii (locuinţă din fondul locativ de stat) – cum e cazul în speţă, în lumina art.33 din Legea nr.114/1996, cesiunea va fi şi ea condiţionată de avizul autorităţii (consiliul local). Această condiţie prevăzută pentru schimbul de locuinţe se impune şi în materia cesiunii, deoarece schimbul se analizează tot ca o cesiune (dublă).

         În speţă se reţine că prin contractul de închiriere nr.2455A/1.09.2008 încheiat între P.L.I. şi RAEDPP Constanţa – administratorul fondului de locuinţe al Municipiului Constanţa, părţile au convenit în mod expres că titularul contractului de închiriere poate subînchiria locuinţa deţinută ”numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar” (art.19).

         În raport de dispoziţiile art.1418 Cod civil şi de convenţia părţilor, în mod judicios au reţinut instanţele de fond şi de apel că declaraţia autentificată sub nr.2055/2009 coroborată cu acordul reclamanţilor nu constituie temei legal pentru cesionarea locaţiunii cu privire la imobilul din Constanţa, strada C. nr.1, această convenţie nefiind aprobată în prealabil de proprietarul spaţiului închiriat – pârâtul Municipiul Constanţa.

         Pe de altă parte se reţine că reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi la încheierea contractului de închiriere pentru spaţiul în litigiu nici în temeiul dispoziţiilor art.27 lit.(c) din Legea nr.114/1996, aceştia neîntrunind condiţiile cumulative impuse de legiuitor.

         Conform acestor dispoziţii legale, în cazul părăsirii locuinţei de către chiriaşul titular de contract, închirierea continuă, la cerere, în beneficiul altor persoane care au avut acelaşi domiciliu cu titularul cel puţin un an şi care au fost înscrise în contractul de închiriere.

         În speţă de constată că reclamanţii, deşi au locuit împreună cu titulara contractului de închiriere P.L.I. în imobilul din Constanţa, strada C. nr.1, aceştia nu au fost menţionaţi în contractul de închiriere alături de titular, situaţie în care nu pot invoca o continuare a locaţiunii şi nu sunt îndreptăţite la încheierea unui contract de închiriere în temeiul art.27 lit.(c) din legea nr.114/1996.

         Pentru considerentele mai sus expuse, în temeiul art.312 Cod pr.civilă se va respinge recursul reclamanţilor ca nefondat.

         În baza art.274 Cod pr. civilă obligă recurenţii  reclamanţi la 372 lei cheltuieli de judecată către intimaţii Consiliul Local Constanţa şi Municipiul Constanţa.

            Decizia civilă nr. 226/C/25.05.2011

Dosar nr. 34430/212/2009