avocats.ro
jurisprudență
 
 
 
 


32. Legea nr. 10/2001. Notificare formulată pentru restituirea în natură a terenului liber. Acordarea imobilului în compensare unei terţe persoane, urmată de înstrăinarea lui succesivă. Invocarea bunei-credinţe a terţilor dobânditori.

 

            În procedura Legii nr. 10/2001, terţii subdobânditori nu se pot apăra prin mijlocirea bunei-credinţe şi invocarea aparenţei în drept a titlului societăţii, câtă vreme notificarea nu trebuia să fie dublată de măsuri suplimentare de opozabilitate (notarea litigiului în registrele de publicitate, notificarea directă a terţilor de către persoana îndreptăţită etc.), simpla ei înregistrare atrăgând interdicţia încheierii oricărui act juridic translativ de drepturi asupra imobilului vizat.

 

Art. 20, alin. 1, art. 21  din Legea nr. 10/2001

 

Prin sentinţa civilă nr. 3480/9.06.2011 a Tribunalului Constanţa a fost admisă în parte acţiunea reclamanţilor G.A., G.E., V.(G.)E. şi G.R. în contradictoriu cu pârâţii PRIMARUL MUNICIPIULUI CONSTANŢA, S.C. H.D.G. S.A. BUCUREŞTI, P.M., P.C., D.G.C. şi D.R.L., astfel cum a fost precizată.

S-a constatat nulitatea absolută parţială a Dispoziţiei nr.3332/09.12.2003 emise de pârâtul Primarul Municipiului Constanţa în favoarea pârâtei S.C. H.D.G. S.A. Bucureşti, în ceea ce priveşte atribuirea în compensare a suprafeţei de teren de 418, 68 mp. din suprafaţa totală de 525,00 mp. situată la intersecţia str. M. cu str. C. (identificat conform expertizei).

A fost respinsă ca nefondată cererea reclamanţilor de constatare a nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004 la BNP M.I. şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5520/02.10.2007.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că prin notificarea formulată conform Legii 10/2001 şi înregistrată la BEJ R.A. sub nr.103/14.06.2001, reclamanţii - în calitate de moştenitori ai defuncţilor G.I. şi G.M. - au solicitat Primăriei Municipiului Constanţa restituirea imobilului din Constanţa, str. M. nr.20A, colţ cu str. C. nr.30 (fost str. M. nr.20, colţ cu str. ICB nr.30).

În absenţa oricărui răspuns dat notificării, s-au adresat ulterior Tribunalului Constanţa cu cerere de soluţionare pe fond a notificării (dosarul civil nr.1410/118/2008, a cărui judecată a fost suspendată prin încheierea din 23.11.2009 în temeiul art.244 alin.1 pct.1 Cod proc.civ, până la soluţionarea irevocabilă a prezentei cauze).

S-a avut în vedere că Dispoziţia nr.3323/09.12.2003 emisă de Primarul Municipiului Constanţa în soluţionarea notificării nr.105830/07.08.2001 a admis cererea formulată de S.C. H.D.G. S.A. Bucureşti (cesionar de drepturi litigioase în baza contractelor încheiate cu moştenitorii fostului proprietar al imobilului-teren în suprafaţă de 100.000 mp. situat în Constanţa, Parcul Tăbăcăriei), atribuindu-se acestei societăţi, în compensare, suprafaţa de teren de 133.696,9 mp. situată în intravilanul Municipiului Constanţa, în care este inclus şi lotul în suprafaţă de 525 mp. situat la intersecţia străzilor M. şi C.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1402/27.04.2004 la BNP M.I., S.C. H.D.G. S.A. a transmis numiţilor P.C. şi P.M. dreptul de proprietate asupra terenului în discuţie; la rândul lor, pârâţii P. au vândut acelaşi teren pârâţilor D.R.L. şi D.G.C., prin contractul de vânzare-cumpărare autentif. sub nr.5520/02.10.2007.

Instanţa s-a raportat la expertiza efectuată în cauză de expert S.M., în sensul că terenul de 525 mp. sus-menţionat se suprapune parţial, în limitele a 418,68 mp. delimitaţi de expert prin punctele ABC1D1, cu terenul din Constanţa, str. M.B. nr.20 colţ cu str. C. nr.27, reprezentând lotul 1, careul 142 în planul cadastral din 1936, preluat de stat în baza Decretului nr.92/1950 şi revendicat de reclamanţi în procedura Legii nr.10/2001.

Că disp. art.21 alin.5 din Legea nr.10/2001 (introdus prin Legea nr.247/2005), dar şi la cele ale art. 20 al. 1 din lege (anterior modificării aduse prin actul normativ din 2005) prevăd sancţiunea nulităţii – în forma iniţială, implicit, iar ulterior, explicit – pentru toate actele juridice patrimoniale create până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare. Că prin aceste prevederi s-a urmărit, astfel cum rezultă şi din pct. 20.1 al Normelor Metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001, aprobate prin H.G. nr.498/2003, indisponibilizarea imobilelor restituibile şi suspendarea oricăror proceduri legale de înstrăinare către alte persoane decât cele îndreptăţite în temeiul legii speciale, până la soluţionarea notificării.

Instanţa a apreciat că în cazul atribuirii în compensare (echivalentă ca efecte juridice noţiunii de „înstrăinare”), nulitatea nu priveşte nerespectarea condiţiilor legale pentru acordarea măsurilor reparatorii prin echivalent în această modalitate, ci se fundamentează pe faptul că bunul face obiectul unei cereri de restituire în natură formulate de moştenitorii pretinsului fost proprietar.

Ori, în situaţia în care, mai înainte de soluţionarea notificării reclamanţilor, primarul a emis o dispoziţie de atribuire în compensare a unei părţi din terenul notificat, măsura este lovită de nulitate prin prisma impedimentului legal sus-citat, fără a prezenta vreo relevanţă dacă societatea pârâtă era sau nu îndrituită la măsuri reparatorii în temeiul Legii nr.10/2001.

Pentru aceste considerente a fost considerată întemeiată cererea în  constatarea nulităţii absolute parţiale a Dispoziţiei de Primar nr.3332/2003, cât priveşte suprafaţa de 418, 68 mp. din totalul de 525,00 mp.

Instanţa de fond a respins însă ca neîntemeiate capetele de cerere privind constatarea nulităţii absolute parţiale, pentru aceeaşi suprafaţă, a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1402/27.04.2004 şi respectiv sub nr.5520/02.10.2007, ca acte subsecvente actului nul. S-a arătat că deşi de principiu, anularea titlului de proprietate al transmiţătorului cu titlu oneros al unui bun este de natură să atragă şi caducitatea actului în privinţa terţului achizitor (ca efect al principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis), în cazul în care acesta din urmă este de bună-credinţă poate păstra bunul, soluţia justificându-se pe raţiuni de etică şi utilitate socială.

S-a pornit de la teza bunei credinţe, care se prezumă în raport de art. 1899 cod civil şi s-a arătat că în speţă nu s-au administrat probe din care să rezulte că pârâţii P. au acţionat în fraudarea drepturilor reclamanţilor, fiind astfel de rea credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004, pentru a se reţine cauza ilicită şi, deci, nulitatea acestuia.

Judecătorul fondului a avut în vedere că înstrăinarea a fost perfectată în baza certificatului fiscal nr.48760/27.04.2004 emis de Consiliul Local Constanţa-SPITVBL şi a extrasului de carte funciară eliberat de B.C.F. /Judecătoria Constanţa, precum şi a declaraţiei cumpărătorului în sensul că a verificat personal existenţa titlului de proprietate al societăţii vânzătoare, asigurându-se că terenul nu este scos din circuitul civil şi nu este grevat de sarcini sau procese. Că în aceste condiţii nu li se poate reproşa pârâţilor cumpărători că nu au manifestat  prudenţă şi diligenţă la data încheierii actului a cărui nulitate se invocă şi că nu s-au informat asupra situaţiei juridice a imobilului. S-a avut în vedere şi că nu au fost administrate dovezi că, anterior încheierii contractului, pârâţii ar fi fost înştiinţaţi despre intenţia reclamanţilor de redobândire a imobilului şi despre demersurile făcute în acest sens.

Prin urmare, a conchis judecătorul, din moment ce societatea vânzătoare figura ca proprietar în evidenţele fiscale, iar verificările în registrele de publicitate imobiliară nu au relevat existenţa unor litigii sau a unor eventuale sarcini care să greveze terenul înstrăinat, se poate reţine că pârâţii P. au contractat fără a avea cunoştinţă despre notificarea reclamanţilor şi având reprezentarea adevăratului proprietar în persoana SC H.D.

Au fost reţinute aceleaşi argumente referitoare la buna credinţă a dobânditorilor cu titlu oneros D.R.L. şi D.G.C.

         Împotriva acestei hotărâri au formulat apel, în termen legal, atât reclamanţii G.E., V.(G.)E. şi G.R., cât şi pârâtul PRIMARUL MUNICIPIULUI CONSTANŢA, criticile vizând schimbarea soluţiei pronunţate fiind însă depuse doar de către apelanţii reclamanţi.

         În motivele de apel prezentate la 19.10.2011, reclamanţii au arătat că hotărârea primei instanţe este netemeinică şi nelegală cât priveşte respingerea cererii în constatarea nulităţii absolute parţiale a contractelor de vânzare-cumpărare menţionate, ca o greşită aplicare a principiului anulării actelor juridice subsecvente ca efect al anulării actului principal.

         S-a solicitat să se constate că instanţa de fond nu a observat că dreptul transmiţătorului provine de la un non dominus (statul), care şi-a construit calitatea de proprietar pe baza unei preluări nelegale a bunului litigios, în temeiul unui act normativ care contravenea legilor de la acea vreme în materia dreptului de proprietate.

         S-a susţinut că buna-credinţă a subdobânditorului trebuie probată, atunci când este vorba despre bunuri preluate de stat fără titlu valabil, omisiunea acestuia de a verifica dacă transmiţătorul dreptului era un verus dominus constituindu-se într-o gravă neglijenţă şi, implicit, în rea-credinţă. Buna-credinţă nu creează, prin ea însăşi, dobândirea dreptului de proprietate.

         Apelanţii reclamanţi au solicitat totodată să se constate că intimaţii pârâţi persoane fizice nu au avut o conduită lipsită de orice culpă sau îndoială, pentru a se stabili că au fost de bună credinţă, pentru că ei cunoşteau că acest teren acordat în compensare societăţii H.D.G. S.A. fusese preluat în mod abuziv de către stat, ei urmând să aibă un dubiu cu privire la legalitatea titlului statului.

         În lipsa unor măsuri de prudenţă şi diligenţă, intimaţii pârâţi şi-au asumat toate consecinţele, iar încheierea acestor contracte de vânzare-cumpărare a constituit un abuz de drept, care trebuie reprimat.

         Analizând criticile astfel formulate, Curtea va reţine că apelul reclamanţilor este fondat.

         Astfel, ceea ce s-a pus în discuţie în raport de disp. art. 295 alin. 1 Cod proc. civilă este aplicarea directă în prezentul litigiu a principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, care reflectă ca regulă situaţia juridică a actului subsecvent celui constatat nul.

         În doctrină s-a arătat că principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial se prezintă ca o consecinţă firească în plan juridic a celorlalte două principii care guvernează nulitatea actului, anume, retroactivitatea (ceea ce înseamnă că orice act nul repune părţile în situaţia anterioară încheierii lui) şi respectiv, a celui definit prin adagiul nemo dat quod non habet (ceea ce arată că nimeni nu poate transmite valabil ceea ce nu are/deţine).

         În speţă, instanţa de fond a analizat corect – intrând în puterea lucrului judecat prin neapelare – aspectul încălcării art. 20 alin. 1 din lege, care a reglementat ,,indisponibilizarea’’ bunului imobil indicat în notificare.

În mod judicios a arătat astfel instanţa de fond că legiuitorul – deşi nu a indicat explicit prin lege, ci doar prin pct. 20.1 din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 198/2003 (intrate în vigoare înainte de emiterea dispoziţiei 3323/9.12.2003 a Primarului mun. Constanţa) – a urmărit cu claritate scopul menţinerii situaţiei juridice a imobilului existente la data apariţiei legii reparatorii şi evitarea eventualelor acte juridice translative de proprietate care ar pune în imposibilitate persoana îndreptăţită să mai obţină vreodată măsura prevalentă a restituirii în natură.

Art. 9 alin. 1 din lege (în forma existentă la data notificării depuse de apelanţii reclamanţi) dispunea în sensul că ,,Imobilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire şi libere de orice sarcini’’.

         În acest sens este şi interpretarea dată în literatura juridică şi în jurisprudenţa constantă a instanţelor în legătură cu sfera de aplicare a art. 46 din Legea nr. 10/2001 (în forma anterioară republicării), în sensul că ea vizează exclusiv actele juridice de înstrăinare încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii şi nicidecum cele făcute după acest moment.

         Pornind corect de la această premisă, instanţa de fond s-a îndepărtat însă ulterior, în analiza valabilităţii actelor juridice subsecvente, de la regula generală aplicabilă în materia nulităţii actelor juridice, opinând că faţă de buna-credinţă a terţilor intimaţi persoane fizice nu se poate reţine şi nulitatea absolută parţială a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate succesiv.

         Din acest punct de vedere, instanţa urmează a reţine că respectarea unui alt principiu de drept, cel al asigurării securităţii raporturilor juridice şi al circuitului civil, nu îşi găseşte relevanţa decât în analiza drepturilor obţinute de terţul subdobânditor asupra unui bun deţinut cu bună credinţă, în considerarea statului transmiţător ca fiind verus dominus şi pe aparenţa în drept fondată pe titlul notoriu al statului, precum şi pe credinţa comună şi invincibilă a dreptului acestuia asupra bunului în discuţie.

         Doar în aceste condiţii s-a pus problema creării unui dubiu terţului subdobânditor, prin actele sau faptele publice şi neechivoce ale fostului titular al dreptului în legătură cu imobilul în cauză, fondate pe dreptul său anterior celui exhibat de stat; astfel fiind, notificat asupra procedurilor administrative sau jurisdicţionale iniţiate de cel din urmă în vederea obţinerii retrocedării bunului imobil, terţul nu se va mai putea apăra prin invocarea bunei credinţe sau a valabilităţii titlului statului, pentru a clama la rândul său excepţia de la regula resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.

         Este fără dubiu faptul că cerinţa notificării asupra procedurilor administrative sau jurisdicţionale este pe deplin îndeplinită în speţă, câtă vreme legea specială pretinde, ca o cerinţă prealabilă a acestei ,,indisponibilizări’’, doar notificarea entităţii deţinătoare în condiţiile art. 21 din Legea nr. 10/2001, prin executorul judecătoresc.

         Aşadar, câtă vreme notificarea adresată Municipiului Constanţa viza fără echivoc o măsură reparatorie de restituire în natură, unitatea deţinătoare nu putea, cum corect a stabilit şi tribunalul, să acorde măsuri reparatorii în echivalent pentru acelaşi imobil unei terţe persoane,  fără a încălca scopul explicit al legii – emiţând un act lovit de nulitate cât priveşte suprafaţa notificată.

         În egală măsură, terţii subdobânditori nu se pot apăra prin mijlocirea bunei credinţe şi invocarea aparenţei în drept a titlului societăţii, câtă vreme notificarea nu trebuia să fie dublată, conform legii, de măsuri suplimentare de opozabilitate (notarea litigiului în registrele de publicitate, notificarea directă a terţilor de către persoana îndreptăţită etc.), simpla ei înregistrare atrăgând interdicţia încheierii oricărui act juridic translativ de drepturi asupra imobilului vizat.

În raport de toate aceste considerente care ţin de corecta interpretare şi aplicare a legii, instanţa de apel va avea în vedere că în speţă urmau a fi admise şi pretenţiile legate de constatarea nulităţii absolute parţiale (anume, pentru suprafaţa identificată conform expertizei că s-ar suprapune peste imobilul din notificare – 418,68 mp) a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între pârâţi.

În ce priveşte apelul declarat de apelantul pârât PRIMARUL MUNICIPIULUI CONSTANŢA, Curtea va reţine că nu sunt argumente pentru care să se admită în raport de disp. art. 292 al. 2 cod proc. civilă vreuna din criticile invocate de această parte cu ocazia judecăţii în fond.

Astfel fiind, pentru temeiul dat de art. 296 cod proc.civilă şi ca o consecinţă a admiterii apelului reclamanţilor, se va schimba în parte hotărârea apelată, în sensul constatării nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1402/27.04.2004, încheiat între pârâţii S.C. H.D.G. S.A. şi P.M. şi P.C., respectiv a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5520/02.10.2007, încheiat între pârâţii P.M., P.C., D.G.C. şi D.R.L., pentru suprafaţa de 418,68 m.p. identificată prin expertiză.

            Decizia civilă nr. 438/C/23.11.2011

Judecător redactor Mihaela Ganea