avocats.ro
jurisprudență
 
 
 
 


19. Uzucapiune. Stăpânirea unui teren prin extinderea folosintei imobilului atribuit prin contractul de închiriere încheiat cu unitatea specializată în administrarea fondului locativ de stat. Precaritatea posesiei.

 

Posesia începută, prin extinderea folosinţei, nu este exercitată pentru sine, sub nume de proprietar, ci o posesie exercitată pentru altul, respectiv pentru adevăratul titular al bunului imobil şi cu îngăduinţa acestuia, astfel că ea nu tinde la o uzurpare a proprietăţii şi nu se poate confunda cu o posesie utilă, nefiind de natură să ducă la dobândirea proprietăţii prin uzucapiune.

            Nefondată este şi susţinerea referitoare la intervertirea precarităţii întrucât aceasta nu poate fi susţinută decât în limitele şi în cazurile prevăzute de art. 1858 din Codul civil, ori împrejurarea alipirii terenului ce se pretinde a fi uzucapat de suprafaţa aferentă locuinţei închiriate sau cea a îngrădirii lui distincte nu se încadrează în nici unul din modurile stabilite de textul de lege menţionat pentru a putea fi considerată o dovadă a încetării precarităţii posesiei şi un semn al începutului unei posesii utile, sub nume de proprietar, cum în mod nefondat se susţine în recurs.

 Cod civil, art. 1853

Legea nr. 112/1995

 

Prin acţiunea înregistrată la 24.05.2007, reclamanta U.V. a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Constanţa prin Primar şi Primarul Municipiului Constanţa, ca prin hotărâre judecătorească să constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 850 mp situat în Constanţa, str. C.S. prin efectul prescripţiei achizitive de lungă durată.

În motivare s-a arătat că, în baza unui contract de închiriere încheiat cu fostul I.L.L. Constanţa la 01.08.1963, reclamanta şi defunctul soţ al acesteia au primit în folosinţă un imobil compus din construcţie cu 2 camere şi dependinţe şi teren aferent în suprafaţă de 850 mp, din care 67,68 mp ocupaţi de construcţie, iar diferenţa – folosită de aceştia cu destinaţia de grădină şi livadă.

A mai arătat reclamanta că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.26772/06.08.1996 a dobândit proprietatea construcţiei şi a terenului aferent, în suprafaţă de 67,68 mp, şi a fost înscrisă cu acest imobil în evidenţele fiscale, în timp ce diferenţa de suprafaţă de până la 850 mp - separată de restul imobilului de strada care a fost construită în anul 1963 – este delimitată cu gard de sârmă şi cultivată cu pomi fructiferi, viţă de vie şi legume, fiind folosită de reclamantă în mod continuu, neîntrerupt, netulburat, public şi sub nume de proprietar, din 1963 până în prezent.

Prin sentinţa civilă nr. 5325/19.03.2009 Judecătoria Constanţa a respins acţiunea reclamantei ca neîntemeiată.

La pronunţarea hotărârii s-a avut în vedere că reclamanta şi defunctul său soţ au dobândit terenul aferent locuinţei, de 67,68 mp, cu titlu de folosinţă, în baza unui contract de închiriere încheiat în 1963, şi şi-au extins stăpânirea asupra unei suprafeţe mai mari, de aproximativ 850 mp, dar  posesia exercitată asupra acestei diferenţe de teren a fost afectată de viciul precarităţii - deoarece chiriaşul este doar un detentor precar al bunului.

S-a reţinut, totodată, că această concluzie, a caracterului viciat al posesiei, nu poate fi răsturnată de apărarea conform căreia s-a stăpânit mai mult decât s-a închiriat, pentru că stăpânirea invocată a fost o simplă detenţie, iar din toate aceste împrejurări rezultă că reclamanta nu a dovedit calităţile posesiei şi stăpânirea terenului sub nume de proprietar.

Apelul declarat împotriva acestei sentinţe de reclamantă a fost respins ca nefondat de Tribunalul Constanţa, prin decizia civilă nr. 471/16.10.2009, în considerentele căreia s-au reţinut următoarele:

- reclamanta, împreună cu defunctul său soţ, au deţinut în folosinţă suprafaţa de 67,68 mp, aferentă construcţiei cumpărată în baza contractului de vânzare cumpărare nr. 26772/06.08.1996, iar diferenţa de 844,09 mp, pentru care se solicită constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune, se află – conform expertizei tehnice efectuată în cauză - în continuarea terenului deţinut cu titlu de folosinţă.

- urmare a condiţiilor în care s-a dobândit folosinţa imobilului este cert că reclamanta şi defunctul său soţ au cunoscut faptul că terenul asupra căruia au exercitat posesia a fost deţinut în folosinţă, chiar şi în lipsa unui act care să consfinţească această situaţie juridică, cu atât mai mult cu cât acest imobil nu este înscris în evidenţele fiscale şi nu s-au achitat taxele şi impozitele aferente lui.

- cum posesia exercitată asupra celor 67,68 mp a fost viciată, terenul fiind atribuit în folosinţă, şi posesia extinsă asupra diferenţei de 844,09 mp  a avut acelaşi caracter fiind, în realitate, o detenţie precară pentru că reclamanta nu a dovedit că ea a întrunit, pe lângă elementul material, şi elementul intenţional, respectiv că a fost exercitată pentru sine, nu pentru altul. 

- prin declaraţiile martorilor nu s-a făcut dovada intervertirii posesiei din posesie precară în posesie utilă, astfel că reclamanta este un simplu detentor precar care nu poate dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, posesia afectată de viciul precarităţii echivalând cu însăşi lipsa posesiei.

- instanţa de fond nu a făcut confuzie între terenul primit în baza contractului de închiriere şi cel în litigiu, iar detenţia precară nu rezultă din alipirea acestui teren de cel atribuit în folosinţă, ci din faptul că reclamanta a exercitat posesia lui prin simpla îngăduinţă a proprietarului, ştiind că acest teren nu îi aparţine.

         - terenul nu a fost abandonat în sfera de dispoziţie a reclamantei, iar proprietarul acestuia nu a efectuat acte de tulburare pentru că ştia că reclamanta nu poate pretinde un drept de proprietate cât timp între părţi intervenise un contract de închiriere, iar ulterior, un contract de vânzare cumpărare pentru terenul învecinat cu cel în litigiu.

         Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta U.V. şi a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct. 9 şi pct. 8, raportat la pct.7 din Codul de procedură civilă, invocând greşita aplicare a prevederilor art. 1853 din Codul civil.

         În motivare s-a arătat că soluţia de respingere a acţiunii este consecinţa confuziei făcută de instanţe între terenul primit de reclamantă în baza contractului de închiriere şi cel ce constituie obiectul litigiului de faţă, care nu a fost niciodată stăpânit în calitate de chiriaş, ci sub nume de proprietar şi pentru sine, el fiind despărţit, de altfel, de terenul închiriat, de un drum care a fost desfiinţat ulterior de reclamantă, ca manifestare a intervertirii precarităţii.

         A susţinut recurenta că elementul intenţional al posesiei rezultă cu certitudine din declaraţiile martorilor - care au arătat că pe terenul în litigiu a existat o groapă de resturi menajere pe care aceasta a îngrădit-o separat de suprafaţa primită de la primărie – şi că instanţele au apreciat greşit momentul de la care a intrat în posesia terenului pentru care se invocă uzucapiunea, care a fost ulterior contractului de închiriere şi făcut cu intenţia dobândirii calităţii de proprietar, iar nu a extinderii dreptului de chiriaş.

         Nu s-a avut în vedere nici faptul că uzucapiunea reprezintă o sancţiune împotriva vechiului proprietar şi că, în cauză, acesta nu a reclamat vreun drept asupra terenului îngrădit de reclamantă, distinct de cel închiriat.

         Sub acest aspect s-a arătat că nici Statul - în perioada în care terenurile erau supuse reglementării instituite de prevederile Legii nr. 58/1974 - şi, ulterior, nici Municipiul Constanţa nu şi-au exercitat atributele asupra terenului în litigiu, iar faptul că posesia recurentei nu a fost tulburată conduce la concluzia abandonării terenului în litigiu în sfera sa de dispoziţie, împrejurare confirmată şi de lipsa unui contract de închiriere pentru această suprafaţă, spre deosebire de cea aferentă locuinţei, asupra căreia a dobândit proprietatea prin contract de vânzare cumpărare.

         În susţinerea greşitei aplicări a prezumţiei de precaritate a posesiei exercitată de recurentă asupra terenului ce formează obiectul material al litigiului s-a invocat şi faptul alipirii lui de suprafaţa ce a format obiectul contractului de închiriere, ca şi faptul îngrădirii lui distincte, susţinându-se că această situaţie de fapt confirmă convingerea recurentei că îl stăpânea pentru sine şi sub nume de proprietar, exercitând asupra bunului toate atributele calităţii de proprietar.

         S-a invocat, în probaţiune, şi existenţa unor hotărâri judecătoreşti prin care în favoarea vecinilor recurentei s-a constatat dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune pentru suprafeţe de teren cu acelaşi regim juridic ca al celei din litigiu.

         Analizând legalitatea hotărârii atacate în raport cu criticile formulate instanţa reţine următoarele:

         Fiind un mod de dobândire a proprietăţii, uzucapiunea se întemeiază pe faptul posesiei imobilului pe perioada de timp cerută de lege. Aşadar, când posesiunea unui imobil se prelungeşte pe o anumită perioadă, în anumite condiţii impuse de lege, acest fapt nu rămâne fără consecinţe juridice, cea mai importantă fiind aceea că, la epuizarea termenului, această stare de fapt duce la naşterea dreptului de proprietate asupra imobilului, în patrimoniul persoanei care a avut posesia lui utilă.

Pentru a produce efecte juridice trebuie ca posesia să fie exercitată în anumite condiţii, să aibă calităţile necesare care să o facă aptă să ducă la dobândirea proprietăţii după trecerea perioadei de timp prevăzută de lege.

Potrivit art. 1846 din Codul civil, orice prescripţie este întemeiată pe faptul posesiei, iar art. 1847 din acelaşi cod stabileşte condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească posesia pentru a conduce la dobândirea dreptului de proprietate, respectiv că trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.

Exercitarea posesiei sub nume de proprietar înseamnă că posesorul trebuie să posede animo domini, adică pentru sine şi cu intenţia de a se comporta ca proprietar; în caz contrar, când exercitarea actelor de fapt asupra bunului imobil se face în numele altuia, posesia are caracter precar, iar beneficiile exercitării ei aparţin celui a cărui pretenţiune de drept se manifestă prin intermediul detentorului de fapt. Art.1855 din Codul civil prevede, în acest sens, că atunci când posesorul a început a poseda pentru altul se presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacă nu este probă contrarie.

         Deşi nu este tratată ca viciu al posesiei în Codul civil, precaritatea poate fi considerată mai mult decât atât, şi anume ca o lipsă a însăşi posesiei, deoarece este lipsită de "animus domini", adică de elementul intenţional al posesiei. În concepţia Codului civil ea apare, totuşi, ca un viciu absolut şi perpetuu al posesiei pentru că persoanele enumerate în art 1853 din cod posedă pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.

         În speţă, se constată că reclamanta a luat în stăpânire terenul în litigiu prin extinderea folosinţei imobilului atribuit prin contractul de închiriere încheiat cu fostul I.L.L. Constanţa în 1963, care a avut ca obiect o locuinţă - cumpărată ulterior conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 26772/1996 - şi teren aferent de 67,68 mp, respectiv prin exercitarea unor acte de folosinţă şi asupra unei suprafeţe de aproximativ 800 mp, excedentară celei aferentă locuinţei închiriate.

Posesia astfel începută, prin extinderea folosinţei, nu este exercitată pentru sine, sub nume de proprietar, ci o posesie exercitată pentru altul, respectiv pentru adevăratul titular al bunului imobil şi cu îngăduinţa acestuia, astfel că ea nu tinde la o uzurpare a proprietăţii şi nu se poate confunda cu o posesie utilă, nefiind de natură să ducă la dobândirea proprietăţii prin uzucapiune.

În practica instanţei supreme s-a apreciat că proba posesiei se va putea face, în ceea ce priveşte dreptul de proprietate, prin plata impozitelor şi a celorlalte taxe referitoare la imobil, prin înscrierea acestuia la secţia financiară, prin efectuarea unor acte de dispoziţie asupra lui.

În cauză, din chiar considerentele cererii de chemare în judecată, ca şi din adresele eliberate de Primăria municipiului Constanţa, rezultă că reclamanta nu este înscrisă în evidenţele fiscale ale localităţii cu terenul pentru care se invocă uzucapiunea şi nu a achitat impozite şi taxe decât pentru imobilul care a făcut obiectul contractului de închiriere.

         Prin urmare, chiar dacă din declaraţiile martorilor rezultă că reclamanta a avut în posesie şi o altă suprafaţă de teren decât cea atribuită în folosinţă prin contract de închiriere, aceste probatorii nu demonstrează decât simpla stăpânire în fapt a imobilului în litigiu, nu şi exercitarea ei sub nume de proprietar, iar din acest punct de vedere este lipsită de relevanţă atât susţinerea conform căreia folosinţa acestei suprafeţe a fost exercitată ulterior încheierii contractului de închiriere referitor la locuinţă şi la terenul aferent ei – aspect care nici nu a fost confirmat probator, de altfel, pentru că martorul B.I., fratele reclamantei, a arătat că terenul ce face obiectul litigiului este stăpânit de reclamantă din 1963, deci din anul încheierii titlului locativ menţionat anterior – şi nici lipsa oricărei tulburări din partea autorităţilor administrative deoarece simpla îngăduinţă a proprietarului nu este de natură a consolida efectul achizitiv al posesiei afectată de viciul precarităţii.

         Nefondată este şi susţinerea referitoare la intervertirea precarităţii întrucât aceasta nu poate fi susţinută decât în limitele şi în cazurile prevăzute de art. 1858 din Codul civil, ori împrejurarea alipirii terenului ce se pretinde a fi uzucapat de suprafaţa aferentă locuinţei închiriate sau cea a îngrădirii lui distincte nu se încadrează în nici unul din modurile stabilite de textul de lege menţionat pentru a putea fi considerată o dovadă a încetării precarităţii posesiei şi un semn al începutului unei posesii utile, sub nume de proprietar, cum în mod nefondat se susţine în recurs.

         Din considerentele ce preced rezultă că reclamanta a avut calitatea de detentor precar al terenului în litigiu, în sensul art. 1853 alin. 2 din Codul civil, şi că nu a exercitat o posesie utilă asupra acestuia, aptă să conducă la dobândirea proprietăţii.

Prin urmare, cum instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale menţionate anterior, în temeiul art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, recursul va fi respins ca nefondat.

         În temeiul art. 274 alin. 1 din acelaşi cod, recurenta va fi obligată la 357 lei cheltuieli de judecată către intimaţi.

Decizia civilă nr. 247/C/18.05.2010

Dosar nr. 8135/212/2007

Judecător redactor Irina Bondoc