|
Posesia începută, prin extinderea
folosinţei, nu este exercitată pentru sine, sub nume de proprietar, ci o
posesie exercitată pentru altul, respectiv pentru adevăratul titular al bunului
imobil şi cu îngăduinţa acestuia, astfel că ea nu tinde la o uzurpare a
proprietăţii şi nu se poate confunda cu o posesie utilă, nefiind de natură să
ducă la dobândirea proprietăţii prin uzucapiune.
Nefondată
este şi susţinerea referitoare la intervertirea precarităţii întrucât aceasta
nu poate fi susţinută decât în limitele şi în cazurile prevăzute de art. 1858
din Codul civil, ori împrejurarea alipirii terenului ce se pretinde a fi
uzucapat de suprafaţa aferentă locuinţei închiriate sau cea a îngrădirii lui
distincte nu se încadrează în nici unul din modurile stabilite de textul de
lege menţionat pentru a putea fi considerată o dovadă a încetării precarităţii
posesiei şi un semn al începutului unei posesii utile, sub nume de proprietar,
cum în mod nefondat se susţine în recurs.
Cod civil, art. 1853
Legea
nr. 112/1995
Prin acţiunea înregistrată la 24.05.2007, reclamanta U.V. a solicitat
instanţei, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Constanţa prin Primar şi
Primarul Municipiului Constanţa, ca prin hotărâre judecătorească să constate că
a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 850 mp
situat în Constanţa, str. C.S. prin efectul prescripţiei achizitive de lungă
durată.
În motivare s-a arătat că, în baza unui contract de închiriere încheiat
cu fostul I.L.L. Constanţa la 01.08.1963, reclamanta şi defunctul soţ al
acesteia au primit în folosinţă un imobil compus din construcţie cu 2 camere şi
dependinţe şi teren aferent în suprafaţă de 850 mp, din care 67,68 mp ocupaţi
de construcţie, iar diferenţa – folosită de aceştia cu destinaţia de grădină şi
livadă.
A mai arătat reclamanta că prin contractul de vânzare-cumpărare
nr.26772/06.08.1996 a dobândit proprietatea construcţiei şi a terenului
aferent, în suprafaţă de 67,68 mp, şi a fost înscrisă cu acest imobil în evidenţele
fiscale, în timp ce diferenţa de suprafaţă de până la 850 mp - separată de
restul imobilului de strada care a fost construită în anul 1963 – este
delimitată cu gard de sârmă şi cultivată cu pomi fructiferi, viţă de vie şi
legume, fiind folosită de reclamantă în mod continuu, neîntrerupt, netulburat,
public şi sub nume de proprietar, din 1963 până în prezent.
Prin sentinţa civilă nr. 5325/19.03.2009 Judecătoria Constanţa a
respins acţiunea reclamantei ca neîntemeiată.
La pronunţarea hotărârii s-a avut în vedere că reclamanta şi defunctul
său soţ au dobândit terenul aferent locuinţei, de 67,68 mp, cu titlu de
folosinţă, în baza unui contract de închiriere încheiat în 1963, şi şi-au
extins stăpânirea asupra unei suprafeţe mai mari, de aproximativ 850 mp,
dar posesia exercitată asupra acestei
diferenţe de teren a fost afectată de viciul precarităţii - deoarece chiriaşul
este doar un detentor precar al bunului.
S-a reţinut, totodată, că această concluzie, a caracterului viciat al
posesiei, nu poate fi răsturnată de apărarea conform căreia s-a stăpânit mai
mult decât s-a închiriat, pentru că stăpânirea invocată a fost o simplă
detenţie, iar din toate aceste împrejurări rezultă că reclamanta nu a dovedit
calităţile posesiei şi stăpânirea terenului sub nume de proprietar.
Apelul declarat împotriva acestei sentinţe de reclamantă a fost respins
ca nefondat de Tribunalul Constanţa, prin decizia civilă nr. 471/16.10.2009, în
considerentele căreia s-au reţinut următoarele:
- reclamanta, împreună cu defunctul său soţ, au deţinut în folosinţă
suprafaţa de 67,68 mp, aferentă construcţiei cumpărată în baza contractului de
vânzare cumpărare nr. 26772/06.08.1996, iar diferenţa de 844,09 mp, pentru care
se solicită constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune, se află –
conform expertizei tehnice efectuată în cauză - în continuarea terenului
deţinut cu titlu de folosinţă.
- urmare a condiţiilor în care s-a dobândit folosinţa imobilului este
cert că reclamanta şi defunctul său soţ au cunoscut faptul că terenul asupra
căruia au exercitat posesia a fost deţinut în folosinţă, chiar şi în lipsa unui
act care să consfinţească această situaţie juridică, cu atât mai mult cu cât
acest imobil nu este înscris în evidenţele fiscale şi nu s-au achitat taxele şi
impozitele aferente lui.
- cum posesia exercitată asupra celor 67,68 mp a fost viciată, terenul
fiind atribuit în folosinţă, şi posesia extinsă asupra diferenţei de 844,09
mp a avut acelaşi caracter fiind, în
realitate, o detenţie precară pentru că reclamanta nu a dovedit că ea a
întrunit, pe lângă elementul material, şi elementul intenţional, respectiv că a
fost exercitată pentru sine, nu pentru altul.
- prin declaraţiile martorilor nu s-a făcut dovada intervertirii
posesiei din posesie precară în posesie utilă, astfel că reclamanta este un
simplu detentor precar care nu poate dobândi dreptul de proprietate prin
uzucapiune, posesia afectată de viciul precarităţii echivalând cu însăşi lipsa
posesiei.
- instanţa de fond nu a făcut confuzie între terenul primit în baza
contractului de închiriere şi cel în litigiu, iar detenţia precară nu rezultă
din alipirea acestui teren de cel atribuit în folosinţă, ci din faptul că
reclamanta a exercitat posesia lui prin simpla îngăduinţă a proprietarului,
ştiind că acest teren nu îi aparţine.
- terenul nu a fost abandonat în sfera
de dispoziţie a reclamantei, iar proprietarul acestuia nu a efectuat acte de
tulburare pentru că ştia că reclamanta nu poate pretinde un drept de
proprietate cât timp între părţi intervenise un contract de închiriere, iar
ulterior, un contract de vânzare cumpărare pentru terenul învecinat cu cel în
litigiu.
Împotriva acestei decizii a declarat
recurs reclamanta U.V. şi a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304
pct. 9 şi pct. 8, raportat la pct.7 din Codul de procedură civilă, invocând
greşita aplicare a prevederilor art. 1853 din Codul civil.
În motivare s-a arătat că soluţia de
respingere a acţiunii este consecinţa confuziei făcută de instanţe între
terenul primit de reclamantă în baza contractului de închiriere şi cel ce
constituie obiectul litigiului de faţă, care nu a fost niciodată stăpânit în
calitate de chiriaş, ci sub nume de proprietar şi pentru sine, el fiind
despărţit, de altfel, de terenul închiriat, de un drum care a fost desfiinţat
ulterior de reclamantă, ca manifestare a intervertirii precarităţii.
A susţinut recurenta că elementul
intenţional al posesiei rezultă cu certitudine din declaraţiile martorilor -
care au arătat că pe terenul în litigiu a existat o groapă de resturi menajere
pe care aceasta a îngrădit-o separat de suprafaţa primită de la primărie – şi
că instanţele au apreciat greşit momentul de la care a intrat în posesia
terenului pentru care se invocă uzucapiunea, care a fost ulterior contractului
de închiriere şi făcut cu intenţia dobândirii calităţii de proprietar, iar nu a
extinderii dreptului de chiriaş.
Nu s-a avut în vedere nici faptul că
uzucapiunea reprezintă o sancţiune împotriva vechiului proprietar şi că, în
cauză, acesta nu a reclamat vreun drept asupra terenului îngrădit de
reclamantă, distinct de cel închiriat.
Sub acest aspect s-a arătat că nici
Statul - în perioada în care terenurile erau supuse reglementării instituite de
prevederile Legii nr. 58/1974 - şi, ulterior, nici Municipiul Constanţa nu
şi-au exercitat atributele asupra terenului în litigiu, iar faptul că posesia
recurentei nu a fost tulburată conduce la concluzia abandonării terenului în
litigiu în sfera sa de dispoziţie, împrejurare confirmată şi de lipsa unui
contract de închiriere pentru această suprafaţă, spre deosebire de cea aferentă
locuinţei, asupra căreia a dobândit proprietatea prin contract de vânzare
cumpărare.
În susţinerea greşitei aplicări a
prezumţiei de precaritate a posesiei exercitată de recurentă asupra terenului
ce formează obiectul material al litigiului s-a invocat şi faptul alipirii lui
de suprafaţa ce a format obiectul contractului de închiriere, ca şi faptul
îngrădirii lui distincte, susţinându-se că această situaţie de fapt confirmă
convingerea recurentei că îl stăpânea pentru sine şi sub nume de proprietar,
exercitând asupra bunului toate atributele calităţii de proprietar.
S-a invocat, în probaţiune, şi
existenţa unor hotărâri judecătoreşti prin care în favoarea vecinilor
recurentei s-a constatat dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune
pentru suprafeţe de teren cu acelaşi regim juridic ca al celei din litigiu.
Analizând legalitatea hotărârii atacate
în raport cu criticile formulate instanţa reţine următoarele:
Fiind un mod de dobândire a
proprietăţii, uzucapiunea se întemeiază pe faptul posesiei imobilului pe
perioada de timp cerută de lege. Aşadar, când posesiunea unui imobil se
prelungeşte pe o anumită perioadă, în anumite condiţii impuse de lege, acest
fapt nu rămâne fără consecinţe juridice, cea mai importantă fiind aceea că, la
epuizarea termenului, această stare de fapt duce la naşterea dreptului de
proprietate asupra imobilului, în patrimoniul persoanei care a avut posesia lui
utilă.
Pentru a produce efecte juridice trebuie ca posesia să fie exercitată
în anumite condiţii, să aibă calităţile necesare care să o facă aptă să ducă la
dobândirea proprietăţii după trecerea perioadei de timp prevăzută de lege.
Potrivit art. 1846 din Codul civil, orice prescripţie este întemeiată
pe faptul posesiei, iar art. 1847 din acelaşi cod stabileşte condiţiile pe care
trebuie să le îndeplinească posesia pentru a conduce la dobândirea dreptului de
proprietate, respectiv că trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată,
publică şi sub nume de proprietar.
Exercitarea posesiei sub nume de proprietar înseamnă că posesorul
trebuie să posede animo domini, adică pentru sine şi cu intenţia de a se
comporta ca proprietar; în caz contrar, când exercitarea actelor de fapt asupra
bunului imobil se face în numele altuia, posesia are caracter precar, iar
beneficiile exercitării ei aparţin celui a cărui pretenţiune de drept se
manifestă prin intermediul detentorului de fapt. Art.1855 din Codul civil
prevede, în acest sens, că atunci când posesorul a început a poseda pentru
altul se presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacă nu este probă
contrarie.
Deşi
nu este tratată ca viciu al posesiei în Codul civil, precaritatea poate fi
considerată mai mult decât atât, şi anume ca o lipsă a însăşi posesiei,
deoarece este lipsită de "animus domini", adică de elementul
intenţional al posesiei. În concepţia Codului civil ea apare, totuşi, ca un
viciu absolut şi perpetuu al posesiei pentru că persoanele enumerate în art
1853 din cod posedă pentru altul: locatarul pentru proprietar, depozitarul pentru
depozitant, uzufructuarul pentru nudul proprietar.
În speţă, se constată că reclamanta a
luat în stăpânire terenul în litigiu prin extinderea folosinţei imobilului
atribuit prin contractul de închiriere încheiat cu fostul I.L.L. Constanţa în
1963, care a avut ca obiect o locuinţă - cumpărată ulterior conform
contractului de vânzare-cumpărare nr. 26772/1996 - şi teren aferent de 67,68
mp, respectiv prin exercitarea unor acte de folosinţă şi asupra unei suprafeţe
de aproximativ 800 mp, excedentară celei aferentă locuinţei închiriate.
Posesia astfel începută, prin extinderea folosinţei, nu este exercitată
pentru sine, sub nume de proprietar, ci o posesie exercitată pentru altul,
respectiv pentru adevăratul titular al bunului imobil şi cu îngăduinţa acestuia,
astfel că ea nu tinde la o uzurpare a proprietăţii şi nu se poate confunda cu o
posesie utilă, nefiind de natură să ducă la dobândirea proprietăţii prin
uzucapiune.
În practica instanţei supreme s-a apreciat că proba posesiei se va
putea face, în ceea ce priveşte dreptul de proprietate, prin plata impozitelor
şi a celorlalte taxe referitoare la imobil, prin înscrierea acestuia la secţia
financiară, prin efectuarea unor acte de dispoziţie asupra lui.
În cauză, din chiar considerentele cererii de chemare în judecată, ca
şi din adresele eliberate de Primăria municipiului Constanţa, rezultă că
reclamanta nu este înscrisă în evidenţele fiscale ale localităţii cu terenul
pentru care se invocă uzucapiunea şi nu a achitat impozite şi taxe decât pentru
imobilul care a făcut obiectul contractului de închiriere.
Prin urmare, chiar dacă din
declaraţiile martorilor rezultă că reclamanta a avut în posesie şi o altă
suprafaţă de teren decât cea atribuită în folosinţă prin contract de
închiriere, aceste probatorii nu demonstrează decât simpla stăpânire în fapt a
imobilului în litigiu, nu şi exercitarea ei sub nume de proprietar, iar din
acest punct de vedere este lipsită de relevanţă atât susţinerea conform căreia
folosinţa acestei suprafeţe a fost exercitată ulterior încheierii contractului
de închiriere referitor la locuinţă şi la terenul aferent ei – aspect care nici
nu a fost confirmat probator, de altfel, pentru că martorul B.I., fratele
reclamantei, a arătat că terenul ce face obiectul litigiului este stăpânit de reclamantă
din 1963, deci din anul încheierii titlului locativ menţionat anterior – şi
nici lipsa oricărei tulburări din partea autorităţilor administrative deoarece simpla
îngăduinţă a proprietarului nu este de natură a consolida efectul achizitiv al
posesiei afectată de viciul precarităţii.
Nefondată este şi susţinerea
referitoare la intervertirea precarităţii întrucât
aceasta nu poate fi susţinută decât în limitele şi în cazurile prevăzute de
art. 1858 din Codul civil, ori împrejurarea alipirii terenului ce se pretinde a
fi uzucapat de suprafaţa aferentă locuinţei închiriate sau cea a îngrădirii lui
distincte nu se încadrează în nici unul din modurile stabilite de textul de
lege menţionat pentru a putea fi considerată o dovadă a încetării precarităţii
posesiei şi un semn al începutului unei posesii utile, sub nume de proprietar,
cum în mod nefondat se susţine în recurs.
Din considerentele
ce preced rezultă că reclamanta a avut calitatea de detentor precar al
terenului în litigiu, în sensul art. 1853 alin. 2 din Codul civil, şi că nu a
exercitat o posesie utilă asupra acestuia, aptă să conducă la dobândirea
proprietăţii.
Prin urmare, cum instanţa de apel a făcut
o corectă aplicare a prevederilor legale menţionate anterior, în temeiul art. 312
alin. 1 din Codul de procedură civilă, recursul va fi respins ca nefondat.
În temeiul art. 274
alin. 1 din acelaşi cod, recurenta va fi obligată la 357 lei cheltuieli de
judecată către intimaţi.
Decizia
civilă nr. 247/C/18.05.2010
Dosar
nr. 8135/212/2007
Judecător redactor Irina Bondoc | 
