Principiul rolului activ al
instanţei şi principiul aflării adevărului.
Art.129 al.5 Cod procedură civilă
Art.244 al.1 pct.1 Cod procedură
civilă
Instanţa de fond a încălcat
dispoziţiile art.244 al.1 pct.1 şi cele ale art.129 al.5 Cod procedură civilă,
care obligă instanţa să stăruie prin toate mijloacele legale, pentru a preveni
orice greşeală, privind aflarea adevărului, pe baza stabilirii faptelor şi prin
aplicarea corectă a legii, astfel cum s-a şi decis în practica judiciară.
În al doilea rând, trebuie
reţinut că, faţă de considerentele privind lipsa consimţământului valabil al
reclamantei la încheierea convenţiei în temeiul căreia s-a solicitat, prin
acţiunea conexată, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic
de vânzare-cumpărare şi având în vedere soluţia ce se va pronunţa, ca urmare a
admiterii acţiunii reclamantei, se impune respingerea acţiunii conexate,
formulată de pârâta-reclamantă ca neîntemeiată.
Decizia civilă nr. 15/07.03.2012
Prin acţiunea înregistrată la
data de 18.07.2008, reclamanta F.C. a chemat în judecată pe pârâta S.C. D&D
G.I. S.R.L. P., reprezentată de Ş.D., solicitând constatarea nulităţii
promisiunii de vânzare-cumpărare nr.1423/19.05.2008 încheiată de Biroul
Notarului Public Asociaţi M.B. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară
încheierii contractului, invocând lipsa de consimţământ lipsind discernământul
vânzătoarei, neseriozitatea preţului întrucât valoarea preţului oferit este
vădit disproporţionat cu valoarea bunului care face obiectul vânzării
(cauza ilicită) şi cauza imorală.
În subsidiar, s-a solicitat desfiinţarea unilaterală a convenţiei de vânzare cumpărare şi reducerea clauzei de dezicere
care prevede că în cazul în care se
răzgândeşte să restituie de 5 ori
suma achitată, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, s-a arătat că
pârâtul, în calitate de asociat al S.C. D&D G.I. S.R.L., a profitat de
starea şi posibilitatea financiară reduse ale reclamantei, influenţând pe
aceasta prin manopere dolosive
şi inducând-o în eroare să
încheiere antecontractul de vânzare
cumpărare.
În acest sens s-a arătat că
reclamanta a fost influenţată datorită
lipsei sale de experienţă, gradului de pregătire, de pârâtul-cumpărător, care
este un mod de afaceri cu 2 facultăţi.
În plus, notarul nu i-a citit actul şi nu i-a
explicat semnificaţia termenilor
şi clauzelor contractului, având obligaţia potrivit art.59 din Legea nr.36/1995
atunci când are îndoieli cu privire la
deplinătatea facultăţilor mintale
ale vreuneia dintre părţi să solicite
unui medic specialist care să ateste dacă aceasta poate să exprime un consimţământ
valabil.
În cauză, nu a fost depus un asemenea certificat, deşi în raport de
vârsta, starea vânzătoarei şi valabilitatea obiectului contractului se impunea
solicitarea unui asemenea certificat.
Cu privire la preţ s-a arătat că
acesta este derizoriu, fiind
disproporţionat în raport de valoarea
terenului şi care rezultă dintr-un raport de
evaluare ca fiind situată între 462.000 euro şi 363.660 euro. Prin
comparaţie cu un teren înstrăinat şi
mult mai îndepărtat de autostradă, şi
fără a fi într-o zonă
industrială, valoarea este mult prea mică faţă
de acesta, având preţul de 1.163.064 lei , astfel că rezultă o diferenţă de 11 miliarde lei mai mică decât preţul real.
Disproporţia dintre preţul
vânzării şi preţul real a rezultat din faptul că pârâtul-promitent-cumpărător a profitat de neştiinţa, ignoranţa şi starea
de constrângere a reclamantei-promitentă-vânzătoare, în cauză constituie o
leziune care se analizează într-o cauză
imorală şi care atrage nulitatea absolută a convenţiei.
De asemenea, promisiunea de
vânzare cumpărare are şi o cauză ilicită
sub acest aspect, întrucât s-a profitat de neştiinţa şi incapacitatea
reclamantei de a înţelege consecinţele
obligaţiei sale la restituirea de 5 ori a sumei achitate în avans, în
condiţiile în care pensia acesteia era de doar 185 lei. În plus, suma cu titlu
de avans de 50.000 lei, nu a fost
în numerar, ci s-a făcut prin transfer bancar în lei, în condiţiile în care nu
s-a menţionat în contract această
modalitate de plată.
Prin urmare, nu se poate reţine că
antecontractul a fost încheiat după
negocierea părţilor, cu bună-credinţă, întrucât nu există nici o echivalenţă a
contraprestabililor, convenţia fiind imorală în sensul că reclamanta s-a obligat
să vândă la un preţ derizoriu, iar în caz în care nu-şi îndeplineşte obligaţia
contractuală să restituie 250.000 lei, în timp ce pârâtul s-a obligat să cumpere un teren cu 11 miliarde lei mai puţin
decât valoare lui.
La data de 12.09.2009 pârâtul a
formulat întâmpinare potrivit art.115 Cod procedură civilă, prin care a
solicitat respingerea acţiunii cu
motivarea că reclamanta a avut discernământ la data încheierii convenţiei,
fiind conştientă de consecinţele acesteia, care i-a fost citită
de către notar, nefiind prevăzută obligaţia de prezentare a unui certificat
medical la autentificarea unui antecontract de vânzare cumpărare, în consecinţă consimţământului acesteia nu a
fost alterat de nici un viciu. De altfel, lipsa discernământului şi dolul-viciu
de consimţământ se exclus reciproc datorită incompatibilităţilor. În cauză s-a susţinut că
nu s-a făcut dovada manoperelor dolosive pentru a fi convinsă
reclamanta să încheie contractul de vânzare cumpărare.
Referitor la neseriozitatea
preţului s-a arătat că stabilirea acestuia la suma de 550.000 lei RON pentru un
teren de 3300 mp corespunde cu
valoarea reală a acestuia, ţinând cont şi de alte acte de vânzare
cumpărare încheiate pentru terenuri situate în această tarla (17), raportul de
evaluare fiind subiectiv şi încheiat pro
causa. Nu se poate susţine deci o disproporţie vădită între preţ şi valoarea terenului.
Cu privire la cauza imorală şi ilicită s-a arătat că aceasta nu a fost dovedită, fiind plătită suma avans în aceeaşi zi în care s-a încheiat convenţia reală, reclamanta fiind însoţită de
notar şi de unul din fii săi, astfel că nu se poate susţine că a fost
constrânsă la încheierea ei.
Referitor la constatarea
desfiinţării unilaterale a convenţiei
autentificate sub nr.1423/19.05.2008 şi de reducere a clauzei de
dezicere s-a arătat că, în legătură cu restituirea sumei de 230.000 RON de
către promitentul vânzător, aceasta
nu constituie o clauză de dezicere ci o simplă clauză penală legată de culpa
acesteia în neîndeplinirea obligaţiei contractuale. De asemenea, fiind un contract,
clauza penală este obligatorie între părţi, întrucât neputând reduce sau mări
cuantumul acesteia, în baza principiului
libertăţii contractuale şi a disp.art.1298 Cod civil s-a mai arătat că în cauză
convenţia nu are semnificaţia juridică a unui contract de vânzare cumpărare, clauza fiind
acceptată de părţile contractante.
Prin încheierea de şedinţă din
data de 26.02.2009, tribunalul a dispus
conexarea cauzei cu nr.6923/280/2008 al Tribunalului A. la prezenta
cauză având ca obiect acţiunea formulată de pârâta-reclamantă S.C.
D&D G.I. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă F.C., prin care s-a
solicitat pronunţarea unei hotărâri care
să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru terenul în suprafaţă de
3300 m.p.,
iar în subsidiar, obligarea acesteia la plata sumei de 250.000 lei, cu
cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că reclamanta-pârâtă s-a
obligat să-i vândă terenul pentru care a achitat în avans suma de 50.000 lei, urmând ca diferenţa să
fie achitată la data perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă
autentică, până la data de 20.07.2008. Deşi a fost somată
prin notificare să se prezinte la notar, aceasta a refuzat, conform
încheierii din 18.07.2008 şi 21.07.2008, astfel că solicită admiterea acţiunii
aşa cum a fost formulată în principal, iar în subsidiar
obligarea acesteia la plata sumei de 230.000 lei invocând disp.art.1073 şi 1077
Cod civil.
Tribunalul A., prin sentinţa
civilă nr.80/20.04.2010, a admis în parte acţiunea conexată formulată de pârâta-reclamantă
S.C. D&D G.I. S.R.L. P., reprezentată
prin Ş.D. şi a fost obligată
reclamanta-pârâtă F.C. la plata sumei de 100.000 lei reprezentând dublul arvunei.
Au fost respinse excepţiile
invocate de reclamanta-pârâtă, precum şi acţiunea formulată de
reclamanta-pârâtă F.C., ca neîntemeiată.
Reclamanta-pârâtă a fost obligată
la 1050 lei cheltuieli de judecată către pârâta-reclamantă.
Pentru a pronunţa această
sentinţă tribunalul a reţinut următoarele:
Prin convenţia încheiată între părţi şi intitulată
precontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1423/19l.04.2008 de către
BNP M.B. P., reclamanta s-a obligat să
vândă pârâtei, prin asociatul unic Ş.D., terenul în suprafaţă de 3300 m.p. situat pe raza
municipiului Piteşti, în schimbul sumei de 550.000 RON, primind
ca avans din întregul preţ al vânzării suma de 50.000 RON.
În cuprinsul aceleiaşi convenţii
s-a stipulat că în situaţia în care, din
vina reclamantei F.Gh.C. nu se va perfecta contractul de vânzare cumpărare în
formă autentică, aceasta se va obliga să restituie pârâtei prin reprezentantul
său asociatul unic de 5 ori suma primită ca avans, adică 250.000 RON, precum şi
orice alte sume ce vor fi achitate ulterior, iar în cazul în care din vina
pârâtei nu se va perfecta convenţia în forma autentică va pierde suma dată cu
titlu de avans, precum şi orice alte sume ce vor fi achitate ulterior.
Reclamanta a invocat faptul că la
momentul încheierii convenţiei, respectiv
a antecontractului de vânzare
cumpărare, aceasta a fost lipsită de consimţământ, lipsind
discernământul vânzătoarei promitente, invocându-se faptul că aceasta suferea
de o boală psihică, respectiv demenţă degenerativă azheimer.
Lipsa discernământului în
exprimarea voinţei relevă nu inexistenţa consimţământului, ci un simplu viciu
al acestuia, deoarece în acest caz consimţământul există.
Astfel, o condiţie esenţială
pentru valabilitatea unui contract o constituie
existenţa şi manifestarea consimţământului care trebuie să fie valabil,
printre condiţiile de valabilitate acesta trebuind să provină de la o persoană
cu discernământ, adică să aibă puterea de a aprecia, de a discerne efectele
juridice care se produc în baza manifestării sale de voinţă.
Prezenţa ori lipsa
discernământului constituie o stare de fapt care se analizează şi se stabileşte
în raport de probele administrate în cauză, în raport de momentul în care s-a
încheiat convenţia dintre părţi.
În cauză s-a dispus efectuarea
unii raport de expertiză psihiatrică în
raport de înscrisurile depuse la dosar, în principal acte medicale invocate de
către reclamantă şi avute în vedere cu ocazia întocmirii lucrării de către
Serviciul Medico-Legal A., potrivit cu care, avându-se în vedere antecedentele
sale personale patologice ce rezultă din documentele medicale prezentate de
aceasta, s-a concluzionat că la momentul
examinării reclamanta prezenta demenţă mixtă, având discernământul
abolit, fără a avea capacitatea psihică de a aprecia în mod critic conţinutul
şi consecinţele faptelor sale, însă,
întrucât în adeverinţa medicală şi în fişa medicală de consultaţie şi
eliberată la data de 06.05.2008 de către medicul din cadrul ambulatoriului de
specialitate al Spitalului C.B. nu este consemnat decât un diagnostic şi un
tratament, fără alte informaţii care să conducă la aprecierea asupra
deficitului cognitiv, s-a concluzionat de către
comisia de medici că nu se pot
pronunţa în legătură cu stadiul afecţiunii psihice la data de 19.05.2008 şi implicit
în legătură cu discernământul acesteia la momentul încheierii convenţiei.
Având în vedere că afecţiunea
psihică de care suferă în prezent
reclamanta este caracterizată de mai multe stadii al îmbătrânirii creierului,
evoluând în timp spre stadiul final al pierderii complete a discernământului,
în raport de actele medicale prezentate de reclamantă, care nu pot furniza
informaţii complete cu privire la stadiul
acestei afecţiuni la momentul încheierii convenţiei, precum şi de faptul
că discernământul unei persoane se
prezumă a exista, şi întrucât din
probatoriul administrat în cauză nu a fost răsturnată această prezumţie,
tribunalul a apreciat că această cauză
de anulabilitate a promisiunii de vânzare cumpărare nu a fost dovedită.
În considerentele acţiunii s-a
invocat şi dolul ca viciu de consimţământ,
în condiţiile în care implicit se recunoaşte existenţa unui consimţământ ce provine de la o persoană cu discernământ,
dar care este alterată în conţinutul său
intelectual, conştient.
Pentru existenţa dolului se
analizează în ce măsură se dovedeşte inducerea
în eroare a unei persoane prin mijloace viclene sau dolosive pentru o
determina să încheie un act juridic pe
care altfel nu l-ar fi încheiat în lipsa acestor mijloace.
În cauză s-a susţinut că, plecând
de la nivelul de pregătire şi cultură al reclamantei, precum şi al vârstei
înaintate, aceasta a fost influenţată de asociatul unic al pârâtei pentru
încheierea antecontractului, deşi în cauză nu s-a făcut nici o dovadă în acest
sens, invocându-se doar prezumţii
legate de starea şi pregătirea reclamantei, care nu au fost însă primite
de către instanţă.
Declaraţia martorului audiat în
cauză, respectiv D.M. (fila 316), relevă
faptul că reclamanta însoţită de persoane apropiate a purtat o discuţie cu asociatul unic al pârâtei în faţa biroului
notarial din str.J., aceasta manifestându-şi nemulţumirea faţă de susţinerile
acestuia legate de faptul că va face orice să păstreze terenul. Nu rezultă însă
modul în care s-ar fi exercitat manopere dolosive sau viclene asupra acesteia
înainte sau concomitent cu încheierea convenţiei, ci discuţiile la care a
asistat martorul vizează o epocă ulterioară încheierii
convenţiei.
Cu privire la cel de-al doilea
motiv ce vizează neseriozitatea preţului,
invocându-se de către reclamantă disproporţia vădită între valoarea
preţului oferit şi valoarea bunului care face obiectul vânzării, tribunalul a
reţinut că potrivit art.1303 Cod civil preţul vânzării trebuie să fie serios,
această condiţie fiind determinată de necesitatea asigurării unui echilibru
patrimonial între prestaţiile părţilor contractante, în speţă seriozitatea preţului depinde de existenţa
unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile contractante şi
valoarea reală a bunului vândut, părţile fiind însă libere să determine valoarea bunurilor, şi deci preţul
lui care poate fi astfel superior, ori inferior valorii reale a bunului.
Pentru existenţa elementului
esenţial al preţului serios, astfel cum este prevăzut de art.1295 Cod civil,
trebuie analizat dacă, astfel cum a fost stabilit prin convenţia părţilor,
acesta este un preţ corespunzător valorii bunului vândut, adică un preţ care să
nu fie derizoriu, atât de disproporţionat cu valoarea bunului, încât să nu
existe preţ.
Aşa cum rezultă din conţinutul
convenţiei, promisiunea de vânzare s-a realizat în schimbul unui preţ de 550.000
RON pentru suprafaţa de 3300 m.p., terenul fiind
evaluat conform raportului de expertiză tehnică întocmit de expert inginer D.V., potrivit cu care, valoarea
terenului la data încheierii
contractului stabilită prin metoda
comparaţiei prin bonitare este de 1.340.071 lei. Chiar dacă preţul stabilit prin antecontract este inferior
acesteia, totuşi trebuie avut în vedere că nu se poate reţine disproporţia
vădită care să atragă inexistenţa preţului, ci doar, eventual, existenţa unui preţ lezionar pentru promitentul-vânzător, pe care acesta a
înţeles să-l stabilească de comun acord cu promitentul-cumpărător, ştiut fiind
că diferenţa dintre preţul de vânzare şi valoare creează ceea ce se numeşte
leziunea, care însă nu poate fi invocată ca motiv de nulitate a convenţiei de
către reclamantă, întrucât potrivit
art.1165 Cod civil, acţiunea în resciziune a convenţiei pentru leziune nu este
admisă contractanţilor majori.
De altfel, trebuie avut în vedere că la dosarul cauzei s-au depus mai multe
contracte de vânzare cumpărare încheiate de către pârâta-reclamantă cu terţe
persoane pentru terenuri situate în aceeaşi tarla 17 în care se află şi terenul în litigiu, iar preţul de vânzare se încadrează în limitele
aproximative cu cele avute în vedere în cadrul antecontractului de vânzare
cumpărare.
Raportul de evaluare invocat de
reclamantă şi efectuat
extrajudiciar, care atestă o
diferenţă de 11 miliarde lei ROL, diferenţă între preţ şi valoarea bunului, nu a fost avut în vedere de către instanţă,
întrucât a fost întocmit la solicitarea
reclamantei, fără a se respecta principiul contradictorialităţii şi fără a justifica preţul real al pieţei pentru
terenurile din zonă şi care este
determinat de raportul dintre cerere şi
ofertă.
Cu privire la invocarea
existenţei unei cauze imorale licite, tribunalul a reţinut că potrivit art.966
Cod civil, obligaţia fără cauză sau
fondată pe o cauză falsă sau ilicită nu poate avea nici un efect, iar conform art.967 Cod civil,
convenţia este valabilă cu toate că, cauza
nu este expresă, fiind prezumată până la dovada contrară.
În cauza de faţă se impune a se
analiza voinţa reală a părţilor, respectiv scopul imediat, motivul pentru care
acestea au încheiat promisiunea de vânzare cumpărare şi anume intenţia de a vinde şi existenţa
contraprestaţiei, respectiv a preţului.
În cauză nu s-a făcut dovada că obiectivul
urmărit de părţi prin încheierea
convenţiei este altul decât cel legat de promisiunea înstrăinării imobilului
teren în schimbul promisiunii plăţii unui preţ, ca şi contraprestaţie, aceasta
fiind în concordanţă cu prevederile legale imperative, ordinii publice sau
regulile de convieţuire socială, cerinţa
cauzei de a fi morală fiind o componentă a cerinţei cauzei de a fi licită.
Este cert faptul că părţile au urmărit fiecare obţinerea unei
contraprestaţii, respectiv promitenta
vânzătoare preţul imobilului, iar promitentul cumpărător transferul dreptului
de proprietate în patrimoniul său, în cauză nefăcându-se dovada că prin
încheierea acestei convenţii s-a urmărit eludarea aplicării unei norme legale imperative.
În legătură cu capătul de cerere
subsidiar, tribunalul a reţinut că, clauza stipulată în legătură cu restituirea
de 5 ori a sumei achitată de către promitenta vânzătoare, în cazule în care se
va răzgândi să încheie actul de vânzare cumpărare în formă autentică, este neîntemeiată, întrucât aceasta nu
reprezintă o clauză de dezicere.
Prin clauza menţionată nu s-a
stipulat că ambele părţi au consimţit
că pot reveni asupra acordului de
voinţă dat de a încheia contractul în formă autentică cu toate consecinţele ce
decurg din aceasta, convenţia putând fi desfiinţată în mod unilateral în baza acestei clauze, în realitate
consemnându-se în promisiunea de vânzare cumpărare ca avansul va fi restituit
în condiţiile în care nu se va perfecta contractul de vânzare cumpărare
din vina promitentei vânzătoare, implicând astfel noţiunea de culpă în
neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, aspect ce este străin de clauza de
dezicere.
Pentru considerentele arătate,
tribunalul a respins acţiunea formulată de reclamantă, analizând în continuare
restituirea sumei cu titlu de avans şi cuantumul acesteia în cadrul
considerentelor ce vor fi avute în vedere cu ocazia analizei acţiunii conexate
formulate de pârâta-reclamantă.
Cu privire la acţiunea conexată,
tribunalul a reţinut, referitor la capătul de cerere principal, că se va porni
de la faptul că în cauză nu s-a făcut dovada de către pârâta-reclamantă că şi-a
îndeplinit obligaţia de a achita în
integralitate preţul sau să facă dovada
că este gata să-l achite, cu alte cuvinte cel care solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act
autentic de vânzare cumpărare să-şi fi executat obligaţia legată de plata preţului vânzării, în condiţiile în
care promitentul vânzător a refuzat să-şi execute obligaţia corelativă.
S-a reţinut astfel, că
pârâta-reclamantă a făcut dovada doar a achitării avansului de 50.00 RON, fără
a face dovada că a plătit şi restul preţului vânzării, iar în cazul în care
promitentul vânzător a refuzat primirea acestuia s-a consemnat suma respectivă
la o unitate bancară la dispoziţia
promitentului vânzător.
În cauză s-a constatat
neîndeplinirea acestei condiţii, astfel că tribunalul a respins cererea privind
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare
cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 3300 mp.
În cazul în care nu se poate pronunţa o astfel
de hotărâre, partea care se face vinovată de neîndeplinirea obligaţiei
contractuale va putea datora despăgubiri
(daune interese), iar în cazul în care părţile au determinat întinderea
obligaţiei de despăgubiri prin însăşi precontractul încheiat, promitentul va
pierde avansul, iar beneficiarul va restitui dublul sumei, urmând ca instanţa
să oblige partea în culpă, potrivit acestei clauze, conform art.1298 Cod civil. Nu se poate
reţine că stabilirea unei clauze de restituire de 5 ori a avansului de către
promitenta-vânzătoare care nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală are
valoarea unei clauze penale, întrucât din modul de redactare nu rezultă că
părţile au înţeles ca înainte de producerea unui prejudiciu, să se cuantifice
daune pe care debitoarea ar fi trebuit să le plătească în caz de neexecutare,
executare parţială ori cu întârziere a obligaţiilor ce-i revin.
În speţă, pârâta-reclamantă nu a
invocat în nici un moment producerea unui prejudiciu care să justifice
calificarea acestei clauze ca fiind o clauză penală.
Potrivit art.1066 Cod civil,
clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru
executarea unei obligaţii, se leagă de a da un lucru în caz de neexecutare din
parte-i, iar conform art.1069 al.1 Cod civil, clauza penală este o compensaţie
a daunelor interese, ce creditorul suferă din neexecutarea obligaţiei
principale.
Rezultă aşadar că, potrivit
legii, clauza penală este o modalitate de evaluare convenţională a
daunelor-interese, executarea ei fiind posibilă numai atunci când sunt
întrunite condiţiile acordării acestor daune, ceea ce în cauză nu s-a realizat.
Pentru aceste considerente, în
temeiul art.1298 Cod civil a fost admisă în parte acţiunea conexată formulată
de pârâta-reclamantă S.C. D&D G.I. S.R.L. P., reprezentată prin Ş.D. şi obligată
reclamanta-pârâtă F.C. la plata sumei de 100.000 lei reprezentând dublul arvunei.
Referitor la excepţiile invocate
de reclamanta-pârâtă prin întâmpinarea formulată la 25.09.2008 în acţiunea
conexată, tribunalul a reţinut că asupra excepţiei de necompetenţă materială a
Judecătoriei P. în soluţionarea cauzei s-a pronunţat instanţa prin sentinţa
civilă nr.6325/28.10.2008, iar cu privire la excepţia de inadmisibilitate s-a
apreciat că aceasta, aşa cum a fost fundamentată, reprezintă, în esenţă, o
apărare care a fost deja analizată în considerentele expuse anterior.
Împotriva acestei sentinţe a
formulat apel, în termen legal, reclamanta-pârâtă F.C. criticând-o pentru
nelegalitate şi netemeinicie arătând, în esenţă, următoarele:
- în mod greşit a fost conexat
dosarul nr.6923/280/2008, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, la dosarul nr.2584/109/2008,
având ca obiect acţiune în anulare a antecontractului de vânzare cumpărare,
fiind vorba de două dosare cu acţiuni total diferite, ceea ce impunea
suspendarea acţiunii prin care se solicita pronunţarea unei hotărâri care să
ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare până la soluţionarea acţiunii în
anularea antecontractului de vânzare cumpărare;
- în mod greşit a fost respinsă
acţiunea reclamantei şi nu s-a reţinut lipsa discernământului reclamantei la
semnarea antecontractului de vânzare cumpărare, instanţa de fond însuşindu-şi
greşit concluziile expertizei medico-legale efectuată la L.M.L. A., prin care s-a
concluzionat că, deşi la momentul expertizei reclamanta nu avea discernământ,
nu se poate aprecia dacă la data semnării antecontractului de vânzare cumpărare
a avut sau nu discernământ, deci nu se pronunţă pe acest aspect;
- în mod greşit s-au respins
obiecţiunile formulate de reclamantă la acest raport de expertiză şi de
asemenea, în mod greşit s-a respins cererea de efectuare a unei noi expertize
medico-legale la
Institutul Naţional de Medicină Legală „M.M.” B., faţă de
actele medicale din care rezultă că la momentul încheierii antecontractului
reclamanta suferea de sindromul Alzheimer, astfel că nu putea avea
discernământ;
- în mod greşit s-a respins
acţiunea reclamantei şi nu s-a reţinut preţul neserios la încheierea
antecontractului, cauză ce atrage nulitatea absolută a convenţiei, având în
vedere diferenţa de 790.000 lei, între preţul din antecontract de 550.000 lei
şi preţul din expertiza judiciară de evaluare de 1.340.071 lei, disproporţia de
valoare fiind vădită, astfel că preţul din antecontractul de vânzare cumpărare
este neserios, fiind încălcate dispoziţiile art.1303 Cod civil, situaţie ce atrage
nulitatea antecontractului încheiat între părţi;
- în mod greşit a fost admisă în
parte acţiunea conexată, fiind obligată reclamanta la plata sumei de 100.000
lei, reprezentând dublul arvunei, în condiţiile în care pârâta-reclamantă nu a
făcut dovada îndeplinirii condiţiei de plată a preţului, aceasta plătind doar
avansul, nu şi diferenţa de preţ pe care trebuia să o consemneze la C.E.C. sau într-un cont pe
numele şi la dispoziţia promitentei-vânzătoare, respectiv reclamanta-pârâtă;
- dacă pârâta-reclamantă nu şi-a
manifestat obligaţiile contractuale, excepţia de neexecutare a contractului
ridicată de reclamanta-pârâtă era întemeiată, astfel că acţiunea conexată
trebuia respinsă ca nefondată;
- în mod greşit s-a respins
cererea reclamantei-pârâte de a obliga pe pârâta-reclamantă să timbreze la
valoarea din expertiza de evaluare.
În consecinţă, reclamanta-pârâtă
a solicitat, în prealabil, pentru dovedirea motivelor de apel, proba cu
expertiză medicală psihiatrică la
Institutul de Medicină Legală „M.M.” B., iar ca urmare a
admiterii apelului, schimbarea sentinţei apelate în sensul admiterii acţiunii
sale, având ca obiect constatarea nulităţii antecontractului de vânzare
cumpărare şi respingerea în tot a acţiunii conexate, formulată de
pârâta-reclamantă.
Prin încheierea din data de
10.11.2010 s-a încuviinţat proba cu o nouă expertiză la Institutul de Medicină
Legală „M.M.” B., care va răspunde următoarelor obiective stabilite de
instanţă: dacă la momentul încheierii promisiunii de vânzare cumpărare,
respectiv la 19.05.2008, F.C. avea discernământ în raport cu afecţiunea
medicală invocată – sindromul Alzheimer, care era stadiul afecţiunii, starea
fizică şi psihică a acesteia la acel moment şi dacă aceasta a fost în
imposibilitate de a-şi reprezenta actele şi consecinţele faptelor sale, la
momentul încheierii convenţiei (19.05.2008).
S-a dispus înaintarea
înscrisurilor medicale şi extraselor din tratatele de specialitate-psihiatrie
depuse la dosar şi s-a admis expert consilier pentru apelanta-reclamantă.
Ulterior, la cererea Institutului
Naţional de Medicină Legală „M.M.”
Bucureşti s-a dispus, prin încheierea din 23.02.2011, înaintarea
întregului dosar la
Institutul Naţional de Medicină Legală „M.M.” B. în vederea efectuării expertizei.
Prin Raportul de Nouă Expertiză
medico-legală psihiatrică, înaintat la dosar la data de 04.11.2011, de Institutul
Naţional de Medicină Legală „M. M.” B.,
s-a concluzionat că, la data de 19.05.2008, reclamanta prezenta „Demenţă în
boala Alzheimer tip mixt (şi vasculară), formă moderat/severă, confirmată
clinic, psihologic şi imagistic, HTA st.II, insuficienţă circulatorie cerebrală
vertebro-bazilară, Angiopatie retiniană hipertensivă st.II, Fractură EDR
antebraţ drept-veche de 7 zile, Cataractă operată (Cod OMS: F 00.2, G 30.8, Z 04.6).
Susnumita nu avea capacitate psihică de a acţiona în propriul beneficiu, de a
aprecia critic asupra conţinutului şi consecinţelor social-juridice ce pot
decurge din actul semnat, neavând capacitate psihică de exerciţiu (sintagmă
similară celei de discernământ abolit, uzitată în cauze penale).
Acest Raport de Nouă Expertiză
medico-legală psihiatrică Nr.A6/645/11/18.10.2011 a fost avizat de Comisia de
Avizare şi Control de pe lângă Institutul Naţional de Medicină Legală
„M.M.” B.
La cererea pârâtei-reclamante
s-au înaintat cele două lucrări de expertiză medico-legale efectuate în cauză
Comisiei Superioare Medico-Legale ce funcţionează pe lângă Institutul Naţional
de Medicină Legală „M.M.” spre avizare
şi verificare, iar prin Avizul nr.E2/645/11/2.11.2011, Comisia Superioară,
examinând materialul înaintat, a aprobat Raportul de Nouă Expertiză
medico-legală psihiatrică nr.A6/645/11/18.10.2011 efectuat de Institutul
Naţional de Medicină Legală „M.M.” B.
Apelul este fondat.
Referitor la acţiunea ce formează
obiectul dosarului nr.2584/109/2008, prin care reclamanta a solicitat
constatarea nulităţii promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub
nr.1423/19.05.2008 de Biroul Notarilor Publici Asociaţi „M.B.” trebuie reţinut
că, faţă de concluziile Raportului de nouă expertiză medico-legală psihiatrică
privind pe F.C., avizat de Comisia Superioară de Medicină Legală, s-a stabilit
că, pacienta F.C., prezenta la data încheierii antecontractului de vânzare
cumpărare, respectiv 19.05.2008 „Demenţă în boala Alzheimer tip mixt (şi
vasculară), formă moderat/severă, confirmată clinic, psihologic şi imagistic,
HTA st.II, insuficienţă circulatorie cerebrală vertebro-bazilară, Angiopatie
retiniană hipertensivă st.II, Fractură EDR antebraţ drept-veche de 7 zile,
Cataractă operată (Cod OMS: F 00.2, G 30.8, Z 04.6). Susnumita nu avea
capacitate psihică de a acţiona în propriul beneficiu, de a aprecia critic
asupra conţinutului şi consecinţelor social-juridice ce pot decurge din actul
semnat, neavând capacitate psihică de exerciţiu (sintagmă similară celei de
discernământ abolit, uzitată în cauze penale).
Faţă de concluziile Raportului de
nouă expertiză medico-legală psihiatrică, considerentele reţinute de prima
instanţă doar pe baza probelor administrate la fond, nu corespund realităţii.
Potrivit art.948 Cod civil, între
condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt şi acelea privind
capacitatea de a contracta şi consimţământul valabil al părţilor ce se obligă.
Ori, astfel cum rezultă din
actele dosarului şi în special din concluziile Raportului de nouă expertiză
medico-legală psihiatrică, reclamanta nu avea discernământ la momentul
încheierii convenţiei în litigiu, neavând capacitatea de a aprecia asupra
conţinutului şi consecinţelor ce decurg din actul semnat.
Fiind vorba de un act juridic
bilateral, consimţământul părţilor trebuie să existe la momentul încheierii
actului şi să fie dat de o persoană cu discernământ, iar în lipsa
consimţământului lipseşte însăşi manifestarea de voinţă făcută în scopul de a
produce efecte juridice.
În lipsa voinţei juridice de a
contracta, încheierea actului juridic în litigiu încalcă principiile autonomiei
de voinţă şi principiul voinţei reale a părţilor.
Faţă de aceste considerente
privind lipsa discernământului reclamantei, stare de fapt dovedită cu probele
administrate în cauză, se constată că însăşi condiţia esenţială a existenţei
consimţământului valabil al reclamantei a lipsit la momentul încheierii
antecontractului de vânzare-cumpărare, situaţie ce conduce la nulitatea convenţiei,
impunându-se admiterea acţiunii reclamantei şi repunerea părţilor în situaţia
anterioară.
Faţă de soluţia ce se va pronunţa
ca urmare a neîndeplinirii cerinţelor esenţiale de validitate ale convenţiei,
respectiv pentru lipsa consimţământului valabil al reclamantei la încheierea
convenţiei, analiza celorlalte critici formulate prin apel şi susţinute prin
concluziile orale puse în cauză nu se mai impune.
Referitor la acţiunea ce formează
obiectul dosarului nr.6923/280/2008, conexat la dosarul nr.2584/109/2008, prin
care pârâta-reclamantă a solicitat, în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă
F.C., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare pentru terenul de 3300 m.p., iar în subsidiar, obligarea la plata
sumei de 250.000 lei, trebuie reţinut, în primul rând, că cele două cauze nu
puteau fi soluţionate împreună, impunându-se suspendarea celei de-a doua
acţiuni, până la soluţionarea acţiunii în constatarea nulităţii
antecontractului de vânzare-cumpărare.
Procedând în alt mod, instanţa de
fond a încălcat dispoziţiile art.244 al.1 pct.1 şi cele ale art.129 al.5 Cod
procedură civilă, care obligă instanţa să stăruie prin toate mijloacele legale,
pentru a preveni orice greşeală, privind aflarea adevărului, pe baza stabilirii
faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, astfel cum s-a şi decis în practica
judiciară.
În al doilea rând, trebuie
reţinut că, faţă de considerentele privind lipsa consimţământului valabil al
reclamantei la încheierea convenţiei în temeiul căreia s-a solicitat, prin
acţiunea conexată, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic
de vânzare-cumpărare şi având în vedere soluţia ce se va pronunţa, ca urmare a
admiterii acţiunii reclamantei, se impune respingerea acţiunii conexate,
formulată de pârâta-reclamantă ca neîntemeiată.
Referitor la cererea
pârâtei-reclamante de reducere a cuantumului cheltuielilor de judecată
solicitate de reclamanta-pârâtă, trebuie reţinut că, aceasta se impune a fi
admisă, faţă de disp. art.274 al.3 Cod procedură civilă şi având în vedere
valoarea pricinii şi munca îndeplinită de avocaţi, în sensul reducerii doar a
cheltuielilor cu onorariul de avocat în apel, de la 119.000 lei la 25.000 lei,
reprezentând puţin peste dublul cheltuielilor cu onorariul de avocat la fond (11.900
lei), obligând pârâta-reclamantă la toate celelalte cheltuieli de judecată
solicitate de reclamantă prin notele scrise depuse la dosar la data de
29.02.2012.
În consecinţă, curtea, în baza
art.296 Cod procedură civilă, a admis apelul reclamantei-pârâte F.C. şi a
schimbat sentinţa, în sensul că a fost
admisă acţiunea reclamantei şi anulată promisiunea de vânzare-cumpărare
nr.1423/19.05.2008, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii
contractului.
A fost respinsă acţiunea
conexată, formulată de pârâta-reclamantă S.C. D&D G.I. S.R.L. P.
În baza art.274 al.1 şi 3 Cod procedură civilă, a
fost admisă cererea pârâtei de reducere a cuantumului cheltuielilor de judecată
şi a fost obligată pârâta, la cererea reclamantei, la 43.925,34 lei cheltuieli de
judecată la fond şi în apel.