avocats.ro
jurisprudență
 
 
 
 


Principiul rolului activ al instanţei şi principiul aflării adevărului.
 
Art.129 al.5 Cod procedură civilă
Art.244 al.1 pct.1 Cod procedură civilă
 
Instanţa de fond a încălcat dispoziţiile art.244 al.1 pct.1 şi cele ale art.129 al.5 Cod procedură civilă, care obligă instanţa să stăruie prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală, privind aflarea adevărului, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, astfel cum s-a şi decis în practica judiciară.
În al doilea rând, trebuie reţinut că, faţă de considerentele privind lipsa consimţământului valabil al reclamantei la încheierea convenţiei în temeiul căreia s-a solicitat, prin acţiunea conexată, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi având în vedere soluţia ce se va pronunţa, ca urmare a admiterii acţiunii reclamantei, se impune respingerea acţiunii conexate, formulată de pârâta-reclamantă ca neîntemeiată.
 
Decizia civilă nr. 15/07.03.2012
 
Prin acţiunea înregistrată la data de 18.07.2008, reclamanta F.C. a chemat în judecată pe pârâta S.C. D&D G.I. S.R.L. P., reprezentată de Ş.D., solicitând constatarea nulităţii promisiunii de vânzare-cumpărare nr.1423/19.05.2008 încheiată de Biroul Notarului Public Asociaţi M.B. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, invocând lipsa de consimţământ lipsind discernământul vânzătoarei, neseriozitatea preţului întrucât valoarea preţului oferit este vădit  disproporţionat cu valoarea  bunului care face obiectul  vânzării  (cauza ilicită) şi cauza  imorală.
În subsidiar, s-a solicitat desfiinţarea  unilaterală a convenţiei de vânzare  cumpărare şi reducerea clauzei de dezicere care prevede că în cazul în care se  răzgândeşte să restituie de 5 ori  suma achitată, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, s-a arătat că pârâtul, în calitate de asociat al S.C. D&D G.I. S.R.L., a profitat de starea şi posibilitatea financiară reduse ale reclamantei, influenţând pe aceasta  prin manopere  dolosive  şi  inducând-o în eroare să încheiere  antecontractul de vânzare cumpărare.
În acest sens s-a arătat că reclamanta a fost  influenţată datorită lipsei sale de experienţă, gradului de pregătire, de pârâtul-cumpărător, care este un mod de afaceri  cu 2 facultăţi. În plus, notarul nu i-a citit actul şi nu i-a  explicat semnificaţia  termenilor şi clauzelor contractului, având obligaţia potrivit art.59 din Legea nr.36/1995 atunci când  are îndoieli cu privire la deplinătatea  facultăţilor mintale ale  vreuneia dintre părţi să solicite unui medic specialist care să ateste dacă aceasta poate să exprime un consimţământ valabil.
În cauză, nu a fost depus  un asemenea certificat, deşi în raport de vârsta, starea vânzătoarei şi valabilitatea obiectului contractului se impunea solicitarea unui asemenea certificat.
Cu privire la preţ s-a arătat că acesta  este derizoriu, fiind disproporţionat în raport de  valoarea terenului şi care rezultă dintr-un raport de  evaluare ca fiind situată între 462.000 euro şi 363.660 euro. Prin comparaţie cu un  teren înstrăinat şi mult mai îndepărtat de autostradă, şi  fără a fi într-o  zonă industrială, valoarea este mult prea mică faţă  de acesta, având preţul de 1.163.064 lei , astfel că  rezultă o diferenţă de 11 miliarde lei  mai mică decât preţul real.
Disproporţia dintre preţul vânzării şi preţul real a rezultat din faptul că  pârâtul-promitent-cumpărător  a profitat de neştiinţa, ignoranţa şi starea de constrângere a reclamantei-promitentă-vânzătoare, în cauză constituie o leziune care se analizează  într-o cauză imorală şi care atrage nulitatea absolută a convenţiei.
De asemenea, promisiunea de vânzare cumpărare  are şi o cauză ilicită sub acest aspect, întrucât s-a profitat de neştiinţa şi incapacitatea reclamantei de a înţelege  consecinţele obligaţiei sale la restituirea de 5 ori a sumei achitate în avans, în condiţiile în care pensia acesteia era de doar 185 lei. În plus,  suma cu titlu  de avans  de 50.000 lei, nu a fost în numerar, ci s-a făcut prin transfer bancar în lei, în condiţiile în care nu s-a menţionat  în contract această modalitate de plată.
 Prin urmare, nu se poate reţine că antecontractul a fost  încheiat după negocierea părţilor, cu bună-credinţă, întrucât nu există nici o echivalenţă a contraprestabililor,  convenţia fiind  imorală în sensul că reclamanta s-a obligat să vândă la un preţ derizoriu, iar în caz în care nu-şi îndeplineşte obligaţia contractuală să restituie 250.000 lei, în timp ce  pârâtul s-a obligat să cumpere  un teren cu 11 miliarde lei  mai puţin  decât valoare lui.
La data de 12.09.2009 pârâtul a formulat întâmpinare potrivit art.115 Cod procedură civilă, prin care a solicitat respingerea  acţiunii cu motivarea că reclamanta a avut discernământ la data încheierii convenţiei, fiind  conştientă de  consecinţele acesteia, care i-a fost citită de către notar, nefiind prevăzută obligaţia de prezentare a unui certificat medical la autentificarea unui antecontract de vânzare cumpărare, în  consecinţă consimţământului acesteia nu a fost alterat de nici un viciu. De altfel, lipsa discernământului şi dolul-viciu de consimţământ se exclus reciproc datorită  incompatibilităţilor. În cauză s-a susţinut că nu s-a  făcut dovada  manoperelor dolosive pentru a fi convinsă reclamanta  să încheie  contractul de vânzare cumpărare.
Referitor la neseriozitatea preţului s-a arătat că stabilirea acestuia la suma de 550.000 lei RON pentru un teren de  3300 mp corespunde  cu  valoarea reală a acestuia, ţinând cont şi de alte acte de vânzare cumpărare încheiate pentru terenuri situate în această tarla (17), raportul de evaluare fiind  subiectiv şi încheiat pro causa. Nu se poate susţine  deci o  disproporţie vădită  între preţ şi valoarea  terenului.
Cu privire la cauza imorală  şi ilicită s-a arătat că aceasta  nu a fost dovedită,  fiind plătită suma avans  în aceeaşi zi în care s-a încheiat  convenţia reală, reclamanta fiind însoţită de notar şi de unul din fii săi, astfel că nu se poate susţine că a fost constrânsă la încheierea ei.
Referitor la constatarea desfiinţării unilaterale a convenţiei  autentificate sub nr.1423/19.05.2008 şi de reducere a clauzei de dezicere s-a arătat că, în legătură cu restituirea sumei de 230.000 RON de către  promitentul vânzător, aceasta nu  constituie  o clauză de dezicere ci  o simplă clauză penală legată de culpa acesteia în neîndeplinirea obligaţiei contractuale. De asemenea, fiind un contract, clauza penală este obligatorie între părţi, întrucât neputând reduce sau mări cuantumul acesteia, în baza principiului  libertăţii contractuale şi a disp.art.1298  Cod civil s-a mai arătat că în cauză convenţia  nu are semnificaţia  juridică a unui  contract de vânzare cumpărare, clauza fiind acceptată de părţile contractante.
Prin încheierea de şedinţă din data de 26.02.2009, tribunalul a dispus  conexarea cauzei cu nr.6923/280/2008 al Tribunalului A. la prezenta cauză  având ca obiect  acţiunea formulată de pârâta-reclamantă S.C. D&D G.I. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă F.C., prin care s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri  care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 3300 m.p., iar în subsidiar, obligarea acesteia la plata sumei de 250.000 lei, cu cheltuieli de judecată.
În  motivare s-a arătat că reclamanta-pârâtă s-a obligat să-i vândă terenul pentru care a achitat în avans  suma de 50.000 lei, urmând ca diferenţa să fie achitată la data perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, până la data de 20.07.2008. Deşi a fost  somată  prin notificare să se prezinte la notar, aceasta a refuzat, conform încheierii din 18.07.2008 şi 21.07.2008, astfel că solicită admiterea acţiunii aşa cum  a fost  formulată în principal, iar în subsidiar obligarea acesteia la plata sumei de 230.000 lei invocând disp.art.1073 şi 1077 Cod civil.
Tribunalul A., prin sentinţa civilă nr.80/20.04.2010, a admis în parte acţiunea conexată formulată de pârâta-reclamantă S.C. D&D G.I. S.R.L.  P., reprezentată prin  Ş.D. şi a fost obligată reclamanta-pârâtă F.C. la plata sumei de 100.000 lei reprezentând  dublul arvunei.
Au fost respinse excepţiile invocate de reclamanta-pârâtă, precum şi acţiunea formulată de reclamanta-pârâtă F.C., ca neîntemeiată.
Reclamanta-pârâtă a fost obligată la 1050 lei cheltuieli de judecată către pârâta-reclamantă.
Pentru a pronunţa această sentinţă tribunalul a reţinut următoarele:
Prin  convenţia încheiată între părţi şi intitulată precontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1423/19l.04.2008 de către BNP M.B. P.,  reclamanta s-a obligat să vândă pârâtei, prin asociatul unic Ş.D., terenul în suprafaţă de               3300 m.p. situat pe raza municipiului Piteşti, în schimbul sumei de 550.000 RON,  primind  ca avans din întregul preţ al vânzării suma de 50.000 RON.
În cuprinsul aceleiaşi convenţii s-a  stipulat că în situaţia în care, din vina reclamantei F.Gh.C. nu se va perfecta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, aceasta se va obliga să restituie pârâtei prin reprezentantul său asociatul unic de 5 ori suma primită ca avans, adică 250.000 RON, precum şi orice alte sume ce vor fi achitate ulterior, iar în cazul în care din vina pârâtei nu se va perfecta convenţia în forma autentică va pierde suma dată cu titlu de avans, precum şi orice alte sume ce vor fi achitate ulterior.
Reclamanta a invocat faptul că la momentul încheierii convenţiei, respectiv  a antecontractului de vânzare  cumpărare, aceasta a fost lipsită de consimţământ, lipsind discernământul vânzătoarei promitente, invocându-se faptul că aceasta suferea de o boală psihică, respectiv demenţă degenerativă  azheimer.
Lipsa discernământului în exprimarea voinţei relevă nu inexistenţa consimţământului, ci un simplu viciu al acestuia, deoarece în acest caz consimţământul există.
Astfel, o condiţie esenţială pentru valabilitatea unui contract o constituie  existenţa şi manifestarea consimţământului care trebuie să fie valabil, printre condiţiile de valabilitate acesta trebuind să provină de la o persoană cu discernământ, adică să aibă puterea de a aprecia, de a discerne efectele juridice care se produc în baza manifestării sale de voinţă.
Prezenţa ori lipsa discernământului constituie o stare de fapt care se analizează şi se stabileşte în raport de probele administrate în cauză, în raport de momentul în care s-a încheiat  convenţia  dintre părţi.
În cauză s-a dispus efectuarea unii raport de expertiză psihiatrică  în raport de înscrisurile depuse la dosar, în principal acte medicale invocate de către reclamantă şi avute în vedere cu ocazia întocmirii lucrării de către Serviciul Medico-Legal A., potrivit cu care, avându-se în vedere antecedentele sale personale patologice ce rezultă din documentele medicale prezentate de aceasta, s-a concluzionat că la momentul  examinării reclamanta prezenta demenţă mixtă, având discernământul abolit, fără a avea capacitatea psihică de a aprecia în mod critic conţinutul şi consecinţele faptelor sale, însă,  întrucât în adeverinţa medicală şi în fişa medicală de consultaţie şi eliberată la data de 06.05.2008 de către medicul din cadrul ambulatoriului de specialitate al Spitalului C.B. nu este consemnat decât un diagnostic şi un tratament, fără alte informaţii care să conducă la aprecierea asupra deficitului cognitiv, s-a concluzionat de către  comisia  de medici că nu se pot pronunţa în legătură cu stadiul afecţiunii psihice la data de 19.05.2008 şi implicit în legătură cu discernământul acesteia la momentul încheierii convenţiei.
Având în vedere că afecţiunea psihică  de care suferă în prezent reclamanta este caracterizată de mai multe stadii al îmbătrânirii creierului, evoluând în timp spre stadiul final al pierderii complete a discernământului, în raport de actele medicale prezentate de reclamantă, care nu pot furniza informaţii complete cu privire la stadiul  acestei afecţiuni la momentul încheierii convenţiei, precum şi de faptul că  discernământul unei persoane se prezumă a exista, şi întrucât din  probatoriul administrat în cauză nu a fost răsturnată această prezumţie, tribunalul  a apreciat că această cauză de anulabilitate a promisiunii de vânzare cumpărare nu a fost dovedită.
În considerentele acţiunii s-a invocat şi dolul ca viciu de consimţământ,  în condiţiile în care implicit se recunoaşte  existenţa unui consimţământ  ce provine de la o persoană cu discernământ, dar care este alterată  în conţinutul său intelectual, conştient.
Pentru existenţa dolului se analizează în ce măsură se dovedeşte inducerea  în eroare a unei persoane prin mijloace viclene sau dolosive pentru o determina să încheie un act juridic  pe care altfel nu l-ar fi încheiat în lipsa acestor mijloace.
În cauză s-a susţinut că, plecând de la nivelul de pregătire şi cultură al reclamantei, precum şi al vârstei înaintate, aceasta a fost influenţată de asociatul unic al pârâtei pentru încheierea antecontractului, deşi în cauză nu s-a făcut nici o dovadă în acest sens, invocându-se  doar  prezumţii  legate de starea şi pregătirea reclamantei, care nu au fost însă primite de către instanţă.
Declaraţia martorului audiat în cauză, respectiv D.M. (fila 316),  relevă faptul că reclamanta însoţită de persoane apropiate a purtat o discuţie  cu asociatul unic al pârâtei în faţa biroului notarial din str.J., aceasta manifestându-şi nemulţumirea faţă de susţinerile acestuia legate de faptul că va face orice să păstreze terenul. Nu rezultă însă modul în care s-ar fi exercitat manopere dolosive sau viclene asupra acesteia înainte sau concomitent cu încheierea convenţiei, ci discuţiile la care a asistat  martorul  vizează o epocă ulterioară încheierii convenţiei.
Cu privire la cel de-al doilea motiv ce vizează neseriozitatea preţului,  invocându-se de către reclamantă disproporţia vădită între valoarea preţului oferit şi valoarea bunului care face obiectul vânzării, tribunalul a reţinut că potrivit art.1303 Cod civil preţul vânzării trebuie să fie serios, această condiţie fiind determinată de necesitatea asigurării unui echilibru patrimonial între prestaţiile părţilor contractante, în speţă  seriozitatea preţului depinde de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile contractante şi valoarea reală a bunului vândut, părţile fiind însă libere să  determine valoarea bunurilor, şi deci preţul lui care poate fi astfel superior, ori inferior valorii  reale a bunului.
Pentru existenţa elementului esenţial al preţului serios, astfel cum este prevăzut de art.1295 Cod civil, trebuie analizat dacă, astfel cum a fost stabilit prin convenţia părţilor, acesta este un preţ corespunzător valorii bunului vândut, adică un preţ care să nu fie derizoriu, atât de disproporţionat cu valoarea bunului, încât să nu existe preţ.
Aşa cum rezultă din conţinutul convenţiei, promisiunea de vânzare s-a realizat în schimbul unui preţ de 550.000 RON  pentru suprafaţa de 3300 m.p., terenul fiind evaluat conform raportului de expertiză tehnică întocmit de expert inginer  D.V., potrivit cu care, valoarea terenului  la data încheierii contractului  stabilită prin metoda comparaţiei prin bonitare este de 1.340.071 lei. Chiar dacă preţul  stabilit prin antecontract este inferior acesteia, totuşi trebuie avut în vedere că nu se poate reţine disproporţia vădită care să atragă inexistenţa preţului, ci doar, eventual,  existenţa unui  preţ lezionar pentru  promitentul-vânzător, pe care acesta a înţeles să-l stabilească de comun acord cu promitentul-cumpărător, ştiut fiind că diferenţa dintre preţul de vânzare şi valoare creează ceea ce se numeşte leziunea, care însă nu poate fi invocată ca motiv de nulitate a convenţiei de către reclamantă,  întrucât potrivit art.1165 Cod civil, acţiunea în resciziune a convenţiei pentru leziune nu este admisă  contractanţilor majori.
De altfel,  trebuie avut în vedere că  la dosarul cauzei s-au depus mai multe contracte de vânzare cumpărare încheiate de către pârâta-reclamantă cu terţe persoane pentru terenuri situate în aceeaşi tarla 17  în care se află  şi terenul în litigiu, iar preţul de  vânzare se încadrează în limitele aproximative cu cele avute în vedere în cadrul antecontractului de vânzare cumpărare.
Raportul de evaluare invocat de reclamantă şi efectuat  extrajudiciar,  care atestă o diferenţă de 11 miliarde lei ROL, diferenţă între preţ şi valoarea bunului,  nu a fost avut în vedere de către instanţă, întrucât a fost  întocmit la solicitarea reclamantei, fără a se respecta principiul contradictorialităţii şi fără  a justifica preţul real al pieţei pentru terenurile din zonă  şi care este determinat de  raportul dintre cerere şi ofertă.
Cu privire la invocarea existenţei unei cauze imorale licite, tribunalul a reţinut că potrivit art.966 Cod civil,  obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau ilicită nu poate avea  nici un efect, iar conform art.967 Cod civil, convenţia este valabilă  cu toate că, cauza nu este expresă, fiind prezumată până la dovada contrară.
În cauza de faţă se impune a se analiza voinţa reală a părţilor, respectiv scopul imediat, motivul pentru care acestea au încheiat promisiunea de vânzare cumpărare  şi anume intenţia de a vinde şi existenţa contraprestaţiei, respectiv a preţului.
În cauză nu s-a făcut dovada  că obiectivul  urmărit de părţi prin  încheierea convenţiei este altul decât cel legat de promisiunea înstrăinării imobilului teren în schimbul promisiunii plăţii unui preţ, ca şi contraprestaţie, aceasta fiind în concordanţă cu prevederile legale imperative, ordinii publice sau regulile de convieţuire socială,  cerinţa cauzei de a fi morală fiind o componentă a cerinţei cauzei de a fi licită.
Este cert faptul că părţile  au urmărit fiecare obţinerea unei contraprestaţii,  respectiv promitenta vânzătoare preţul imobilului, iar promitentul cumpărător transferul dreptului de proprietate în patrimoniul său, în cauză nefăcându-se dovada că prin încheierea acestei convenţii s-a urmărit eludarea aplicării  unei norme legale imperative.
În legătură cu capătul de cerere subsidiar, tribunalul a reţinut că, clauza stipulată în legătură cu restituirea de 5 ori a sumei achitată de către promitenta vânzătoare, în cazule în care se va răzgândi să încheie actul de vânzare cumpărare în formă autentică,  este neîntemeiată, întrucât aceasta nu reprezintă o clauză de dezicere.
Prin clauza menţionată  nu s-a  stipulat că ambele părţi au consimţit  că pot  reveni asupra acordului de voinţă dat de a încheia contractul în formă autentică cu toate consecinţele ce decurg din aceasta, convenţia putând fi desfiinţată în mod unilateral  în baza acestei clauze, în realitate consemnându-se în promisiunea de vânzare cumpărare  ca avansul va fi  restituit  în condiţiile în care nu se va perfecta contractul de vânzare cumpărare din vina promitentei vânzătoare, implicând astfel noţiunea de culpă în neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, aspect ce este străin de clauza de dezicere.
Pentru considerentele arătate, tribunalul a respins acţiunea formulată de reclamantă, analizând în continuare restituirea sumei cu titlu de avans şi cuantumul acesteia în cadrul considerentelor ce vor fi avute în vedere cu ocazia analizei acţiunii conexate formulate de pârâta-reclamantă.
Cu privire la acţiunea conexată, tribunalul a reţinut, referitor la capătul de cerere principal, că se va porni de la faptul că în cauză nu s-a făcut dovada de către pârâta-reclamantă că şi-a îndeplinit obligaţia de a achita  în integralitate  preţul sau să facă dovada că este gata să-l achite, cu alte cuvinte cel care  solicită pronunţarea  unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare să-şi fi executat obligaţia legată de  plata preţului vânzării, în condiţiile în care promitentul vânzător a refuzat să-şi execute obligaţia corelativă.
S-a reţinut astfel, că pârâta-reclamantă a făcut dovada doar a achitării avansului de 50.00 RON, fără a face dovada că a plătit şi restul preţului vânzării, iar în cazul în care promitentul vânzător a refuzat primirea acestuia s-a consemnat suma respectivă la  o unitate bancară la dispoziţia promitentului vânzător.
În cauză s-a constatat neîndeplinirea acestei condiţii, astfel că tribunalul a respins cererea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare  pentru  terenul în suprafaţă de 3300 mp.
În  cazul în care nu se poate pronunţa o astfel de hotărâre, partea care se face vinovată de neîndeplinirea obligaţiei contractuale va putea datora despăgubiri  (daune interese), iar în cazul în care părţile au determinat întinderea obligaţiei de despăgubiri prin însăşi precontractul încheiat, promitentul va pierde avansul, iar beneficiarul va restitui dublul sumei, urmând ca instanţa să oblige partea în culpă, potrivit acestei clauze,  conform art.1298 Cod civil. Nu se poate reţine că stabilirea unei clauze de restituire de 5 ori a avansului de către promitenta-vânzătoare care nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală are valoarea unei clauze penale, întrucât din modul de redactare nu rezultă că părţile au înţeles ca înainte de producerea unui prejudiciu, să se cuantifice daune pe care debitoarea ar fi trebuit să le plătească în caz de neexecutare, executare parţială ori cu întârziere a obligaţiilor ce-i revin.
În speţă, pârâta-reclamantă nu a invocat în nici un moment producerea unui prejudiciu care să justifice calificarea acestei clauze ca fiind o clauză penală.
Potrivit art.1066 Cod civil, clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligaţii, se leagă de a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i, iar conform art.1069 al.1 Cod civil, clauza penală este o compensaţie a daunelor interese, ce creditorul suferă din neexecutarea obligaţiei principale.
Rezultă aşadar că, potrivit legii, clauza penală este o modalitate de evaluare convenţională a daunelor-interese, executarea ei fiind posibilă numai atunci când sunt întrunite condiţiile acordării acestor daune, ceea ce în cauză nu s-a realizat.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.1298 Cod civil a fost admisă în parte acţiunea conexată formulată de pârâta-reclamantă S.C. D&D G.I. S.R.L. P., reprezentată prin Ş.D. şi obligată reclamanta-pârâtă F.C. la plata sumei de 100.000 lei reprezentând  dublul arvunei.
Referitor la excepţiile invocate de reclamanta-pârâtă prin întâmpinarea formulată la 25.09.2008 în acţiunea conexată, tribunalul a reţinut că asupra excepţiei de necompetenţă materială a Judecătoriei P. în soluţionarea cauzei s-a pronunţat instanţa prin sentinţa civilă nr.6325/28.10.2008, iar cu privire la excepţia de inadmisibilitate s-a apreciat că aceasta, aşa cum a fost fundamentată, reprezintă, în esenţă, o apărare care a fost deja analizată în considerentele expuse anterior.
Împotriva acestei sentinţe a formulat apel, în termen legal, reclamanta-pârâtă F.C. criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie arătând, în esenţă, următoarele:
- în mod greşit a fost conexat dosarul nr.6923/280/2008, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, la dosarul nr.2584/109/2008, având ca obiect acţiune în anulare a antecontractului de vânzare cumpărare, fiind vorba de două dosare cu acţiuni total diferite, ceea ce impunea suspendarea acţiunii prin care se solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare până la soluţionarea acţiunii în anularea antecontractului de vânzare cumpărare;
- în mod greşit a fost respinsă acţiunea reclamantei şi nu s-a reţinut lipsa discernământului reclamantei la semnarea antecontractului de vânzare cumpărare, instanţa de fond însuşindu-şi greşit concluziile expertizei medico-legale efectuată la L.M.L. A., prin care s-a concluzionat că, deşi la momentul expertizei reclamanta nu avea discernământ, nu se poate aprecia dacă la data semnării antecontractului de vânzare cumpărare a avut sau nu discernământ, deci nu se pronunţă pe acest aspect;
- în mod greşit s-au respins obiecţiunile formulate de reclamantă la acest raport de expertiză şi de asemenea, în mod greşit s-a respins cererea de efectuare a unei noi expertize medico-legale la Institutul Naţional de Medicină Legală „M.M.” B., faţă de actele medicale din care rezultă că la momentul încheierii antecontractului reclamanta suferea de sindromul Alzheimer, astfel că nu putea avea discernământ;
- în mod greşit s-a respins acţiunea reclamantei şi nu s-a reţinut preţul neserios la încheierea antecontractului, cauză ce atrage nulitatea absolută a convenţiei, având în vedere diferenţa de 790.000 lei, între preţul din antecontract de 550.000 lei şi preţul din expertiza judiciară de evaluare de 1.340.071 lei, disproporţia de valoare fiind vădită, astfel că preţul din antecontractul de vânzare cumpărare este neserios, fiind încălcate dispoziţiile art.1303 Cod civil, situaţie ce atrage nulitatea antecontractului încheiat între părţi;
- în mod greşit a fost admisă în parte acţiunea conexată, fiind obligată reclamanta la plata sumei de 100.000 lei, reprezentând dublul arvunei, în condiţiile în care pârâta-reclamantă nu a făcut dovada îndeplinirii condiţiei de plată a preţului, aceasta plătind doar avansul, nu şi diferenţa de preţ pe care trebuia să o consemneze la C.E.C. sau într-un cont pe numele şi la dispoziţia promitentei-vânzătoare, respectiv reclamanta-pârâtă;
- dacă pârâta-reclamantă nu şi-a manifestat obligaţiile contractuale, excepţia de neexecutare a contractului ridicată de reclamanta-pârâtă era întemeiată, astfel că acţiunea conexată trebuia respinsă ca nefondată;
- în mod greşit s-a respins cererea reclamantei-pârâte de a obliga pe pârâta-reclamantă să timbreze la valoarea din expertiza de evaluare.
În consecinţă, reclamanta-pârâtă a solicitat, în prealabil, pentru dovedirea motivelor de apel, proba cu expertiză medicală psihiatrică la Institutul de Medicină Legală „M.M.” B., iar ca urmare a admiterii apelului, schimbarea sentinţei apelate în sensul admiterii acţiunii sale, având ca obiect constatarea nulităţii antecontractului de vânzare cumpărare şi respingerea în tot a acţiunii conexate, formulată de pârâta-reclamantă.
Prin încheierea din data de 10.11.2010 s-a încuviinţat proba cu o nouă expertiză la Institutul de Medicină Legală „M.M.” B., care va răspunde următoarelor obiective stabilite de instanţă: dacă la momentul încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, respectiv la 19.05.2008, F.C. avea discernământ în raport cu afecţiunea medicală invocată – sindromul Alzheimer, care era stadiul afecţiunii, starea fizică şi psihică a acesteia la acel moment şi dacă aceasta a fost în imposibilitate de a-şi reprezenta actele şi consecinţele faptelor sale, la momentul încheierii convenţiei (19.05.2008).
S-a dispus înaintarea înscrisurilor medicale şi extraselor din tratatele de specialitate-psihiatrie depuse la dosar şi s-a admis expert consilier pentru apelanta-reclamantă.
Ulterior, la cererea Institutului Naţional de Medicină Legală „M.M.”  Bucureşti s-a dispus, prin încheierea din 23.02.2011, înaintarea întregului dosar la Institutul Naţional de Medicină Legală „M.M.”  B. în vederea efectuării expertizei.
Prin Raportul de Nouă Expertiză medico-legală psihiatrică, înaintat la dosar la data de 04.11.2011, de Institutul Naţional de Medicină Legală „M. M.”  B., s-a concluzionat că, la data de 19.05.2008, reclamanta prezenta „Demenţă în boala Alzheimer tip mixt (şi vasculară), formă moderat/severă, confirmată clinic, psihologic şi imagistic, HTA st.II, insuficienţă circulatorie cerebrală vertebro-bazilară, Angiopatie retiniană hipertensivă st.II, Fractură EDR antebraţ drept-veche de 7 zile, Cataractă operată (Cod OMS: F 00.2, G 30.8, Z 04.6). Susnumita nu avea capacitate psihică de a acţiona în propriul beneficiu, de a aprecia critic asupra conţinutului şi consecinţelor social-juridice ce pot decurge din actul semnat, neavând capacitate psihică de exerciţiu (sintagmă similară celei de discernământ abolit, uzitată în cauze penale).
Acest Raport de Nouă Expertiză medico-legală psihiatrică Nr.A6/645/11/18.10.2011 a fost avizat de Comisia de Avizare şi Control de pe lângă Institutul Naţional de Medicină Legală „M.M.”  B.
La cererea pârâtei-reclamante s-au înaintat cele două lucrări de expertiză medico-legale efectuate în cauză Comisiei Superioare Medico-Legale ce funcţionează pe lângă Institutul Naţional de Medicină Legală „M.M.”  spre avizare şi verificare, iar prin Avizul nr.E2/645/11/2.11.2011, Comisia Superioară, examinând materialul înaintat, a aprobat Raportul de Nouă Expertiză medico-legală psihiatrică nr.A6/645/11/18.10.2011 efectuat de Institutul Naţional de Medicină Legală „M.M.”  B.
Apelul este fondat.
Referitor la acţiunea ce formează obiectul dosarului nr.2584/109/2008, prin care reclamanta a solicitat constatarea nulităţii promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.1423/19.05.2008 de Biroul Notarilor Publici Asociaţi „M.B.” trebuie reţinut că, faţă de concluziile Raportului de nouă expertiză medico-legală psihiatrică privind pe F.C., avizat de Comisia Superioară de Medicină Legală, s-a stabilit că, pacienta F.C., prezenta la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, respectiv 19.05.2008 „Demenţă în boala Alzheimer tip mixt (şi vasculară), formă moderat/severă, confirmată clinic, psihologic şi imagistic, HTA st.II, insuficienţă circulatorie cerebrală vertebro-bazilară, Angiopatie retiniană hipertensivă st.II, Fractură EDR antebraţ drept-veche de 7 zile, Cataractă operată (Cod OMS: F 00.2, G 30.8, Z 04.6). Susnumita nu avea capacitate psihică de a acţiona în propriul beneficiu, de a aprecia critic asupra conţinutului şi consecinţelor social-juridice ce pot decurge din actul semnat, neavând capacitate psihică de exerciţiu (sintagmă similară celei de discernământ abolit, uzitată în cauze penale).
Faţă de concluziile Raportului de nouă expertiză medico-legală psihiatrică, considerentele reţinute de prima instanţă doar pe baza probelor administrate la fond, nu corespund realităţii.
Potrivit art.948 Cod civil, între condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt şi acelea privind capacitatea de a contracta şi consimţământul valabil al părţilor ce se obligă.
Ori, astfel cum rezultă din actele dosarului şi în special din concluziile Raportului de nouă expertiză medico-legală psihiatrică, reclamanta nu avea discernământ la momentul încheierii convenţiei în litigiu, neavând capacitatea de a aprecia asupra conţinutului şi consecinţelor ce decurg din actul semnat.
Fiind vorba de un act juridic bilateral, consimţământul părţilor trebuie să existe la momentul încheierii actului şi să fie dat de o persoană cu discernământ, iar în lipsa consimţământului lipseşte însăşi manifestarea de voinţă făcută în scopul de a produce efecte juridice.
În lipsa voinţei juridice de a contracta, încheierea actului juridic în litigiu încalcă principiile autonomiei de voinţă şi principiul voinţei reale a părţilor.
Faţă de aceste considerente privind lipsa discernământului reclamantei, stare de fapt dovedită cu probele administrate în cauză, se constată că însăşi condiţia esenţială a existenţei consimţământului valabil al reclamantei a lipsit la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, situaţie ce conduce la nulitatea convenţiei, impunându-se admiterea acţiunii reclamantei şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Faţă de soluţia ce se va pronunţa ca urmare a neîndeplinirii cerinţelor esenţiale de validitate ale convenţiei, respectiv pentru lipsa consimţământului valabil al reclamantei la încheierea convenţiei, analiza celorlalte critici formulate prin apel şi susţinute prin concluziile orale puse în cauză nu se mai impune.
Referitor la acţiunea ce formează obiectul dosarului nr.6923/280/2008, conexat la dosarul nr.2584/109/2008, prin care pârâta-reclamantă a solicitat, în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă F.C., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul de 3300 m.p., iar în subsidiar, obligarea la plata sumei de 250.000 lei, trebuie reţinut, în primul rând, că cele două cauze nu puteau fi soluţionate împreună, impunându-se suspendarea celei de-a doua acţiuni, până la soluţionarea acţiunii în constatarea nulităţii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Procedând în alt mod, instanţa de fond a încălcat dispoziţiile art.244 al.1 pct.1 şi cele ale art.129 al.5 Cod procedură civilă, care obligă instanţa să stăruie prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală, privind aflarea adevărului, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, astfel cum s-a şi decis în practica judiciară.
În al doilea rând, trebuie reţinut că, faţă de considerentele privind lipsa consimţământului valabil al reclamantei la încheierea convenţiei în temeiul căreia s-a solicitat, prin acţiunea conexată, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi având în vedere soluţia ce se va pronunţa, ca urmare a admiterii acţiunii reclamantei, se impune respingerea acţiunii conexate, formulată de pârâta-reclamantă ca neîntemeiată.
Referitor la cererea pârâtei-reclamante de reducere a cuantumului cheltuielilor de judecată solicitate de reclamanta-pârâtă, trebuie reţinut că, aceasta se impune a fi admisă, faţă de disp. art.274 al.3 Cod procedură civilă şi având în vedere valoarea pricinii şi munca îndeplinită de avocaţi, în sensul reducerii doar a cheltuielilor cu onorariul de avocat în apel, de la 119.000 lei la 25.000 lei, reprezentând puţin peste dublul cheltuielilor cu onorariul de avocat la fond (11.900 lei), obligând pârâta-reclamantă la toate celelalte cheltuieli de judecată solicitate de reclamantă prin notele scrise depuse la dosar la data de 29.02.2012.
În consecinţă, curtea, în baza art.296 Cod procedură civilă, a admis apelul reclamantei-pârâte F.C. şi a schimbat sentinţa, în sensul că  a fost admisă acţiunea reclamantei şi anulată promisiunea de vânzare-cumpărare nr.1423/19.05.2008, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.
A fost respinsă acţiunea conexată, formulată de pârâta-reclamantă S.C. D&D G.I. S.R.L. P.
În baza art.274 al.1 şi 3 Cod procedură civilă, a fost admisă cererea pârâtei de reducere a cuantumului cheltuielilor de judecată şi a fost obligată pârâta, la cererea reclamantei, la 43.925,34 lei cheltuieli de judecată la fond şi în apel.