Stabilirea cuantumului despăgubirii în caz de expropriere. Criterii aplicabile.

Stabilirea cuantumului despăgubirii în caz de expropriere. Criterii aplicabile.

Art.26 din Legea nr.33/1994

Curtea constată că, potrivit art.26 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, despăgubirea ce se acordă fostului proprietar se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa ţinând seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.

Faţă de acest text de lege, instanţa a apreciat că niciuna dintre cele două valori luate în calcul de expert pentru a stabili o medie de 455 euro/mp, nu poate fi avută în vedere.

Astfel, valoarea de 430 euro/mp a fost stabilită de municipiul Râmnicu Vâlcea pentru contractele de concesionare în zona A (f.166), deci nu poate fi asimilată unui preţ de vânzare, de vreme ce este vorba despre operaţiuni juridice diferite: concesionarea şi vânzarea. Pe de altă parte, suma de 477 euro/mp a reprezentat preţ de vânzare-cumpărare pentru un teren învecinat, însă într-o tranzacţie din anul 2007, iar nu la momentul efectuării expertizei, aşa cum prevede art.26.

Ca atare, Curtea a apreciat că în mod greşit tribunalul a stabilit suma de 455 euro/mp, încălcând dispoziţiile art.26 din Legea nr.33/1994.

În aceste condiţii în apel s-a dispus în şedinţa publică din 07.06.2011, efectuarea unei noi expertize tehnice care să stabilească valoarea reală a terenurilor din litigiu la data efectuării expertizei, ţinându-se seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel aflate în zona A din unitatea administrativ-teritorială.

Au fost numiţi experţii M.C., desemnat de instanţă, M.M., ales de către apelant şi V.C., ales de către contestator, care au întocmit o lucrare comună (f.54-64).

Concluzia celor trei experţi a fost că preţul real al terenurilor în litigiu este de 136 euro/mp, ceea ce înseamnă că despăgubirea cuvenită reclamanţilor C.N. şi C.E., pentru terenul de 39 mp este de 5.304 euro, iar despăgubirea cuvenită reclamantului D.C. este de 9.798 euro, pentru suprafaţa de 72,02 mp.

Din lucrarea întocmită rezultă că evaluarea s-a făcut prin metoda comparaţiei directe care are următoarele elemente de comparaţie: dreptul de proprietate, restricţii legale, condiţii de finanţare, condiţii de vânzare, condiţiile pieţii, localizare-orientare, topografie, utilizare. Experţii au avut în vedere patru proprietăţi comparabile, aşa cum rezultă din anexa 1 a expertizei, luate din anunţurile de publicitate. Din schiţa de la fila 86 rezultă că trenurile propuse spre comparaţie se află în apropierea terenurilor din litigiu şi că nu niciunul dintre acestea nu este situat în zona centrală a oraşului, contrar susţinerilor contestatorilor.

Instanţa apreciază că preţul de 136 euro/mp. reprezintă o dreaptă despăgubire pentru contestatori, având în vedere şi faptul că este vorba despre suprafeţe foarte mici de teren (19,5 mp, 19,5 mp. Şi 72 mp.), fără deschidere, fără utilităţi, fără posibilitate de exploatare.

Faţă de toate aceste considerente, Curtea în temeiul art.296 Cod procedură civilă, a admis apelul şi a modificat în parte sentinţa, în sensul că a redus cuantumul despăgubirilor la 136 euro/mp, adică suma de 9.798 euro pentru reclamantul D. şi suma de 5.304 euro pentru reclamanţii C., menţinând în rest sentinţa.

(Decizia civilă nr.96/A/08 noiembrie 2011)

Prin acţiunea înregistrată sub nr.2891/90/2009 pe rolul Tribunalului Vâlcea – Secţia comercială, şi ulterior sub nr.334/90/2009 pe rolul Tribunalului Vâlcea – Secţia civilă, C.N., C.E. şi D.C., în contradictoriu cu intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin primar,au formulat contestaţie împotriva hotărârilor nr.2 şi nr.3 din 6.08.2009 emise de intimat.

Au susţinut contestatorii că au fost expropriaţi cu suprafeţele de 39 mp. şi respectiv 72,02 mp. pentru Amenajare cale de acces Intrarea Sudului şi că prin deciziile contestate au primit o despăgubire de 80 euro/mp., adică 3120 euro mp. primii contestatori şi 5761,6 euro ultimul contestator. Apreciază că suma este foarte mică faţă de valoarea reală a terenului şi de preţurile practicate în zonă.

Prin întâmpinarea formulată, intimatul a solicitat respingerea contestaţiei, arătând că valoarea despăgubirilor a fost stabilită în baza unui raport de evaluare realizat de o persoană de specialitate, atestată A.N.E.V.A.R., valoarea maximă globală pentru terenurile aflate în coridorul de expropriere fiind de 80 euro/mp.

Prin sentinţa civilă nr.166/17.02.2011 a fost admisă contestaţia, au fost anulate hotărârea nr.2/6.08.2009 şi hotărârea nr.3/6.08.2009 emise de Primăria Râmnicu Vâlcea. A fost omologat raportul de expertiză întocmit de expert S.Gh., astfel cum a fost completat la fila 208 dosar, pentru suma de 455 euro/mp. cu titlu de despăgubiri. A fost obligat intimatul la plata sumei de 900 lei cheltuieli de judecată către contestatorii C.N., C.E. şi a sumei de 1100 lei cheltuieli de judecată către contestatorul D.C.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa a reţinut că art.44 alin.3 din Constituţie şi art.1 din Legea nr.33/1994 reglementează exproprierea pentru cauză de utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Modalitatea de stabilire a despăgubirii pentru imobilele expropriate este reglementată de art.26 din Legea nr.33/1994, care prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite şi că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.

Tribunalul a apreciat că trebuie omologată varianta întocmită de expertul S.Gh., care a stabilit preţul de expropriere la suma de 455 euro/mp., pentru care a fost aplicată metoda cea mai corectă a comparaţiei directe cu alte tranzacţii din zonă, actele doveditoare în acest sens fiind depuse la dosar.

Expertul, la întocmirea documentaţie tehnico-cadastrală de identificare şi evaluare a imobilului, a respectat toate criteriile necesare pentru stabilirea corectă a contravalorii terenului supus exproprierii, respectiv categoria de folosinţă, clasa de utilitate, valoarea prejudiciului cauzat proprietarului.

Pentru a stabili un preţ corect, pe baza metodei comparabile în acord cu dispoziţiile art.27 alin.2 din Legea nr.33/1994, tribunalul a avut în vedere faptul că Primăria Râmnicu Vâlcea a concesionat acest teren cu suma de 430 euro/mp., iar principiul exproprierii este acela de a oferi un preţ corect, pentru valoarea reală a terenului. Astfel, la fila 49 dosar se află depus un contract de vânzare-cumpărare a unui teren vecin cu cel în litigiu, teren care a fost vândut cu preţul de 470 euro/mp. Expertul a procedat la compararea actelor de vânzare şi a concesiunilor efectuate în zonă (către S.C Urban S.A) şi a ajuns la preţul de 455 euro/mp.

A considerat instanţa că punctele de vedere ale celorlalţi experţi nu pot fi primite, pentru că nu au făcut o comparaţie cu zona A. Preţul stabilit de experţii B.M. şi C.C. este contrar dispoziţiilor art.27 alin.2 din Legea nr.33/1994, care prevăd că, primind rezultatele expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî.

Instanţa a avut în vedere şi faptul că valoarea terenurilor în cauză, stabilită de expertul S.Gh. este în concordanţă cu evoluţia progresivă a preţurilor terenurilor pe piaţa imobiliară din momentul emiterii celor două hotărâri contestate, eventuala reducere a valorii de piaţă a terenurilor în intervalul de timp de la data întocmirii documentaţiei tehnico-economice şi până la data întocmirii raportului de expertiză dispus în cauză neputând fi imputată proprietarilor.

Pentru aceste considerente, tribunalul a omologat varianta expertului S.Gh., acordând despăgubiri în sumă de 455 euro/mp.

În temeiul art.274 Cod procedură civilă, intimatul a fost obligat la plata sumei de 900 lei cheltuieli de judecată către contestatorii C.N. şi C.E. şi a sumei de 1100 lei cheltuieli de judecată către contestatorul D.C.

În termen legal, pârâtul Municipiul Râmnicu Vâlcea a declarat apel împotriva acestei sentinţe, solicitând în principal schimbarea hotărârii în sensul respingerii acţiunii ca nefondată, iar în subsidiar, omologarea raportului de evaluare întocmit de ing. C.C.M.

A arătat apelantul că este greşită soluţia tribunalului de stabilire a despăgubirilor în raport de suma de 455 euro/mp, sumă stabilită ca media aritmetică între valoarea de 477 euro/mp, de achiziţionare în anul 2007 a unui teren vecin şi valoarea de 430 euro/mp, de concesionare a terenurilor din domeniul public al municipiului, în zona A.

Susţine apelantul că în speţă nu poate fi avută în vedere valoarea redevenţei de concesionare de 430 euro/mp., care se calculează pe perioadă de 25 de ani, în condiţiile în care există tranzacţii certe care pot fi folosite ca şi comparabile. În plus, terenul contestatorului Deliu, afectat prin amenajarea punctului de colectare a deşeurilor menajere, aparţinând domeniului public al municipiului, nu a fost concesionat.

Pe de altă parte, terenul avut în vedere de expert pentru comparaţie, achiziţionat la preţul de 477 euro/mp face obiectul exproprierii, iar prin expertiză i-a fost stabilită o valoare reală de 170 euro/mp.

A mai susţinut apelantul că prin expertiza depusă la 30.09.2010, însuşită de cei trei experţi numiţi în cauză, a fost stabilită o altă valoare a terenurilor în litigiu, însă ulterior expertul S. a revenit asupra părerii iniţiale, calculând o valoare de 455 euro/mp, asupra căreia s-a oprit instanţa de fond, fără temei.

Consideră apelantul că valoarea ce trebuie avută în vedere este aceea stabilită de expertul desemnat de apelantul-pârât, ing. C.C.M.

S-a solicitat în cererea de apel efectuarea unei noi expertize pentru evaluarea terenurilor în litigiu.

Prin întâmpinarea formulată, reclamanţii au solicitat respingerea apelului, arătând că apelanta trebuie să acorde o dreaptă şi prealabilă despăgubire şi că după expropriere a concesionat proprietăţile către S.C. U. S.A. pentru suma de 430 euro/mp, acordând în schimb foştilor proprietari numai suma de 80 euro/mp. În aceste condiţii, în mod corect tribunalul a omologat expertiza ce a stabilit valoarea de 455 euro/mp. De altfel, metoda comparaţiei prin bonitate folosită de experţii B. şi C. este ilegală, aspect confirmat de A.N.E.V.A.R. prin adresa nr.7/21.11.2008 şi de standardele internaţionale, singura legală fiind metoda comparaţiei directe folosită de expertul S.

În apel a fost administrată proba cu expertiză tehnică, lucrarea fiind întocmită de experţii M.C., M.M. şi V.C..

Analizând sentinţa apelantă în raport de criticile formulate, Curtea a reţinut următoarele:

Contestatorul C.N. a fost expropriat cu un teren de 39 mp., format din 2 parcele de câte 19,5 mp., pentru realizarea lucrării de utilitate publică „Amenajare cale de acces Intrarea Sudului” în municipiul Râmnicu Vâlcea. În acelaşi scop a fost expropriat şi contestatorul D.C. cu un teren de 72, 02 mp.

Prin hotărârea nr.2/06.08.2009, emisă de Municipiul Râmnicu Vâlcea (f.4-5 dosar fond) s-a acordat primului contestator suma de 3120 euro, iar prin hotărârea nr.3/06.08.2009, emisă de aceeaşi instituţie (f.6-8 dosar fond) s-a acordat celuilalt contestator suma de 5761,6 euro.

Nemulţumiţi de suma de 80 de euro/mp, stabilită de expropriator, proprietarii au contestat în faţa Tribunalului Vâlcea, cele două hotărâri.

Instanţa de fond a dispus efectuarea unei expertize tehnice care să stabilească preţul de circulaţie pentru terenul în litigiu.

După o primă expertiză întocmită de trei experţi care nu au avut calitatea de evaluatori imobiliari, la termenul de judecată din data de 01.07.2010 (f.114-115) au fost numiţi de către instanţă alţi trei experţi: B.M., desemnată de instanţă, S.Gh., ales de contestatori şi C.M.C., ales de intimat.

În primul raport de expertiză întocmit împreună de primii doi experţi (f.137-142) s-a stabilit o valoare de circulaţie de 206,83 euro/mp, în timp ce al treilea expert, cel desemnat de intimat a stabilit în lucrarea sa valoarea de 133 euro/mp (f.147-151).

În şedinţa publică din data de 11.11.2010 (f.181) au fost admise obiecţiunile formulate de contestator şi s-a dispus completarea expertizei în sensul celor menţionate în respectiva încheiere.

Cei trei experţi au răspuns separat acestor obiecţiuni, experţii B. şi C. menţinându-şi punctele de vedere anterioare, în sensul stabilirii valorii de 206,83 euro/mp (f.199-200) şi respectiv 133 euro/mp (f.204). În schimb expertul S. (f.208-209) a revenit asupra părerii iniţiale, concluzionând că preţul real ce se cuvine reclamanţilor este de 455 euro/mp, valoare fiind însuşită şi de Tribunalul Vâlcea în sentinţa recurată.

Valoarea de 455 euro/mp a fost stabilită de către expert ca fiind media aritmetică dintre preţul de 477 euro/mp, reprezentând preţul de cumpărare, dintr-un act autentic, a unui teren învecinat şi suma de 430 euro/mp, stabilită de Municipiul Râmnicu Vâlcea în contracte de concesionare în zona A.

Faţă de acest text de lege, instanţa a apreciat că niciuna dintre cele două valori luate în calcul de expert pentru a stabili o medie de 455 euro/mp, nu poate fi avută în vedere.

Ca atare, Curtea a apreciat că în mod greşit tribunalul a stabilit suma de 455 euro/mp, încălcând dispoziţiile art.26 din Legea nr.33/1994.

Au fost numiţi experţii M.C., desemnat de instanţă, M.M., ales de către apelant şi V.C., ales de către contestator, care au întocmit o lucrare comună (f.54-64).

În temeiul art.274 Cod procedură civilă, au fost obligaţi intimaţii să plătească apelantului suma de 960 lei, reprezentând onorariu expert M.C.